エクシブ伊豆は一番人気のないエクシブです。2018年4月から2019年3月までの1年間の室稼働率は30.6%で、エクシブやベイコートの中で最下位です。ちなみにブービー賞はエクシブ淡路島で、その次(下から)はエクシブ初島クラブです。

そのエクシブ伊豆は2018年2月下旬から、レストラン運営を7,000円++のブッフェのみにするという、過激な合理策に打って出ました。かつて南欧料理レストランだった「ラペール」は「鉄板ブッフェ」を名乗るようになりましたが、利用者からは相当な反発があったものと予想します。

その声に答える形で、この10月から、和食と洋食のコース料理が再開されます。以下の図のように、月・水・金は洋食コース、火・木・日は和食コース、土曜は鉄板ブッフェ、と日替わりでのレストラン営業となりました。

和食は「黒潮」での提供で、7,000円++のコース、4,000円++のお膳、6,000円++のアレルギー対応コースの3種類から選べます(小人については省略しますので、公式ページを見てください)

洋食はラペールで、7,000円++のコース、4,000円++のステーキセット、6,000円++のアレルギー対応コースの3つです。

土曜日の鉄板ブッフェは大人7,000円++で変更ありません。

(公式)エクシブ伊豆|施設情報|リゾートトラスト株式会社

さて、ここで指摘したいのは、このように日替わりで、和食と洋食、そして繁忙日のブッフェと、レストランを1つだけオープンしてぐるぐる回転させるという仕組みは、今後のエクシブのスタンダードとなる可能性があるということです。それは同時に、エクシブの差別化要因だったレストランの多様性が施設の劣化で維持できなくなって、ありふれたリゾートホテルになったということでもあります。

そしてその先には、伊東園ホテルズや湯快リゾートに代表される「食べ放題だけの世界」があるわけで、エクシブ伊豆はいっとき行き過ぎてそこまで行ってしまった。それを反省して「普通になった」というのが今回の施策ではないでしょうか。

思えば、海外のタイムシェアリゾートを参考にして、それを日本に持ち込んでまったく違うものとして成立させたエクシブの成功の理由は、徹底した「奥さまシフト」にありました。

海外タイムシェアでは必ずキッチンがありますが、ジェンダー格差が強い日本に持ち込む際にそのフォーマットを使わず、バリエーションに富んだレストランを取り揃えた豪華ホテルとしてコンセプトを定めたのがエクシブでした。「休日くらい奥さまを楽しませてあげようよ旦那さん!」的な営業トークとともに、実際に素晴らしいハードを作った。そしてそれが奥さま方を魅了し、他社を圧倒する成功の要因となったのではなかったでしょうか。

そしてそれは今も同じで、公式ページには以下のようにレストランの魅力について優先的に語られています。

(公式)エクシブとは|はじめての方へ|会員権販売情報|リゾートトラスト株式会社

そのためにホテルは200室超と大型化し、日本料理、フランス料理、イタリア料理、中国料理とレストランを取り揃えました。奥さまシフトに乗って初期のフィットネス志向はスパ(エステ)志向に変化していきますが、現在のベイコート倶楽部では都市型ということでシティホテルの要素を備えるためにフィットネスが復活しています。

しかし、それが時を経て施設が劣化し、会員も飽き、稼働率が落ちるとどうなるでしょう。利用客に対してレストランなどの施設が過剰となって、ホテル運営の負担となるのです。サステナビリティという点で、一般客を入れないエクシブ、ベイコートの豪華な施設は、販売時の魅力と低稼働率時の負担という、諸刃の剣なのです。

オールドエクシブの名作とほまれ高い、エクシブ蓼科においては、日本料理、フランス料理、イタリア料理、中国料理のフルラインに割烹を加え、5つのレストランがあります。閑散期にはどうなっているかというと、以下の通りです(11月後半の例)。書かれているのは「休んでいる」レストランです。

フル稼働しているのは土曜日だけで、月曜日は中華だけ、火曜日はイタリアンと和食、水・木は中華と和食に営業を絞っています。エクシブ蓼科の年間室稼働率は42.3%です。

なお、昨年開業したばかりの芦屋ベイコート倶楽部の室稼働率は、このエクシブ蓼科よりも低い、41.8%に過ぎません。

10 コメント

  1. resortboyさん、またまた鋭い分析、ご苦労様でした。
    私の大好きだった「エクシブ蓼科」のレストラン休業日程を見て驚きました。
    これほど惨憺たる営業になっていたとは…。

    夏休みにセラヴィリゾート泉郷の「ホテル蓼科」に行ってきました。
    家族で2部屋2泊してきたのですが、大変満足しました。
    ここで全く新しい状況に遭遇しましたの報告します。

    まず、チェックインの時、隣のお客から早口の中国語が聞こえてきました。
    対応しているフロントのスタッフは若い女性でしたが、完璧な?中国語を喋っていますので、
    おそらく中国人でしょう。
    お客は子供を連れた3世代の大家族でした。
    団体ツアーで来ている訳ではありません。個人客だと思います。

    2回の夕食ともビュッフェにしたのですが、この会場にも、(恐らく)中国系と見られる、
    スタッフが複数名働いていました。朝食のビュッフェ会場も同様でした。
    客室の清掃は「地元のおばちゃん」だったのですが、ここにも若い女性の外国人が担当しているようです。
    おばちゃん達は高齢化してもう働けない?
    若い日本人は臨時雇いのホテル業には見向きもしない?
    スタッフが集まらない?

    セラヴィリゾート泉郷の生き残り戦略として、
    アジアからのインバウンド客(スタッフも)を取り込まなくてはやっていけない、そんなところまで来たのかな~、
    と感じました。10数年、このホテルに通っていますが、初めての経験です。

    セラヴィリゾートは会員制リゾートクラブであると同時に一般のホテル運営もしていますので、
    何でもあり、何でもOKです。時代の変化に素早く対応できるのでしょう。

    完全プライベートリゾートを掲げてきたエクシブはどう未来を切り開いていくのでしょうかね?

  2. resortboyさん、みなさん、こんにちは。

    白浜のレストランも惨憺たるものです。
    和食の海幸が運良く開いていても、天婦羅食べたいなと思っても開いていない。
    お寿司食べたいなと思っても開いていない。

    何時でも行ける私一人ならそれに合わせられますが、家族と行くなら別の
    ホテルでいいやとなってしまう事もあります。

    白浜の温泉街もご多分にもれず閑散としているので、良いプランを用意している
    ホテルがいくらでもある。立地的にも中心よりかなり離れているのでまわりに
    アドベンチャーワールドしかない。地形的にも散策する道もない。
    ホテルのみで完結させるしかないのにレストランが限定される。致命的だと思います。

    funasanさん、きっと中国で営業をかけているのでしょうね。
    インバウンドを中で見てきた私が感じるのは、決して良い事ではないですね。

    アジアのお客さんでも中国の富裕層と言われる方は、比較的マナーも良いです。
    ルールがあると知ればそれに従います。
    悪化すると次に韓国に営業をかけます。こちらはマナーも悪く、ルールにも従いません。
    すると一気に日本人が来なくなります。勿論日本人ほど宿泊料を支払いません。インバウンド価格です。
    経営が悪化し、韓国資本に代わります。こういう例を嫌と言う程見てきました。
    頑張ってほしいものです。

    インバウンドに過度に依存するのは如何なものでしょうね。10ある内いくら日本に落ちるのでしょうか?
    中国は、中国系。韓国は、韓国系の飛行機で来日し、ホテル・バス会社。果ては土産物屋・昼食場所まで
    自国系を使用します。
    皆さんが思っている以上にアジア系資本が入って来ていますよ。御殿場ならみなさんわかると思います。
    御殿場から箱根方面に向かう時、見晴らしのいい富士松天望レストランはアジア資本です。
    また、須走りに向かう途中にある富士市場もアジア資本です。御殿場周辺で観光バスが停まっている
    大きいレストランおみやげ物屋さんで日本資本は、かめやさん・名鉄菜館ぐらいですね。
    富士山周辺のホテルは、かなり買収されましたね。
    大丈夫なのか? 日本。

  3. funasanさん、

    毎年冬季に伊豆高原と八ヶ岳のコテージで過ごしていますが、こちらも大分前からそんな感じですよ。
    泉郷としては積極的にインバウンドを見越した人員を採用しているようです。

    あと最近中国の富裕層向けに八ヶ岳の別荘の販売を開始しています。泉郷の貸し別荘システムで資産活用という名目で売り込むんでしょうね。
    https://japan.zdnet.com/release/30359424/

  4. HIDEさん、貴重な情報ありがとうございました。
    セラヴィはもうそこまで来ていたんですね。
    さらに、HIDEさん添付の記事に仰天しました。
    「セラヴィリゾート泉郷、中国最大級の日本不動産サイト「神居秒算」を運営するNeoX社と業務提携 - 中国人向けに合理的な別荘販売サービスをスタート 」

    セラヴィの八ヶ岳や蓼科の別荘は「もう朽ち果てるしかない」と思っていましたが、
    この手があったのですね。本当に驚きです。
    セラヴィの新社長小西さんは本気で泉郷の貸し別荘システムを再構築しようとしているのですね。
    少子高齢化まっしぐらの日本に見切りをつけ、外国資本を呼び込んで…。

    何だか、かっての日本の製造業が円高と縮小する日本市場から脱出して海外展開していきましたが、
    いよいよ、日本のリゾートクラブにもその波が来たのか?
    ラフォーレは世界のマリオットと提携し、
    セラヴィは中国資本を導入、
    では、リゾートトラストは?

    最後に、makunoutibentouさんの指摘が気になります。
    インバウンドで活況になっても、どこまで日本のリゾートホテル(クラブ)や地方にお金が落ちるのか?
    風光明媚な地方の観光地にあるリゾートホテル(クラブ)が外国資本の手に落ち、
    低賃金であくせく働くのは日本人、優雅に遊ぶのは外国人、利益は外国へ(経営陣・株主等)
    そんな未来は見たくありませんね。

  5. funasan、makunoutibentouさん、コメントありがとうございます。HIDEさんからいただいた情報には、僕もびっくりしているところです。

    セラヴィのやっていることも素晴らしいですが、提携先のNeoX社はストーリーは実に面白く、感動しました。

    中国人に大人気の日本不動産爆買いアプリ。開発者は「中国で2度失敗した」元楽天役員 | BUSINESS INSIDER JAPAN

    セラヴィの貸別荘に話を戻しますが、彼らは「宿泊施設客室として提供することで年間一律の固定賃料を得られます」としています。これが普通ですよね。オーナーが所有する持ち分の他者の利用に応じて、オペレーターがオーナーに賃料を支払うと。

    ReVOS | 使わないときは貸す。合理的でスマートな別荘所有システム

    これがリゾート会員権になると、オーナーが所有する持ち分の他者の利用に応じて賃料を受け取ることは一切なく、オペレーターに対してさらにお金を落とすことを期待されている、という存在です。これは一体何なのか、意味合いを論理的に定義付けないといけないですね。

    これまでは、その裏付けが「会員制」「メンバーシップ」であり、低廉な価格で豪華な施設を使える、ということだったわけですが、施設は劣化するし、メンバーシップはサステナビリティの点で大いに問題がありそうです。システムが曲がり角に来たあとに一体どうするのか、ということを、これから真面目に研究していきたいと思っています。

  6. ジャパン・ホテル・リート投資法人などのホテル特化型不動産リートでは、
    宿泊優待券などが配布されていますが、ちょっと率が悪いですよね。
    https://kabunushiyutai.diamond.jp/articles/-/129471

    ある程度配当と優待の還元率の良いREITがあればご教授ください。

  7. 泉郷で貸別荘システムを利用している方ならご存知かもしれませんが、実は
    泉郷の貸別荘システムは2019年度からかなり刷新されてまして(いままで
    貸別荘システムの名称など無かったのに、わざわざ名前をつけるあたりに
    本気度を感じます)、以前と比べて貸主(オーナー)と泉郷との収益のバランスが
    絶妙になっています。

    上物についても、積極的にオーナーに声をかけてリノベーションやリフォームをして
    最終的に貸別荘システムへ誘導するよう営業しているようですし、ちょうど別荘を
    利用する世代が代わるタイミングと相まって、BS12chでたま~に放送している
    会員制リゾート事業とは別に、遊休しつつある資産(土地)を利用した「貸別荘システム」を
    収益の大きな柱にしようという意図が見えてくるようです。

  8. HIDEさん、泉郷の貸別荘については私は昔からの常連です。
    私の拠点は蓼科の別荘で、お気に入りのコテージを指定してロングステイを楽しんでいました。
    https://4travel.jp/travelogue/10261630
    注:写真は綺麗ですが実際に泊まってみると古さが目につきます。
    普通の人ならホテルの方が綺麗で快適です。

    私はマウンティンバイク持参で森の中を走り回っていました。
    そこで感じたのが、「朽ち果てるしかない古い別荘たち」でした。

    八ヶ岳は主に「ダイヤモンド八ヶ岳」に泊まって、同じくマウンティンバイクで森の中を走り回っていました。
    https://4travel.jp/travelogue/10196806

    泉郷の八ヶ岳の別荘群は数も多く、これはもう蓼科以上に「朽ち果てるしかない古い別荘」と感じました。
    少子高齢化で元気な若いファミリー層がどんどん少なくなっているので、泉郷の貸別荘の未来はない!と、いつも森の中を走りながら感じてました。

    ところが…、
    久しぶりに泉郷の中古別荘販売のホームページ(以下)を見て驚きました。
    https://www.resortlife.jp/list/yatsugatake/?view=1&sort=1&area%5B%5D=yatsugatake&type%5B%5D=1&keyword=&=
    八ヶ岳の中古別荘物件は73件と多数、売り(オーナーが高齢でもういらない?)に出されていますが、
    かなりの数で「ご成約済」「商談中」とあります。
    びっくり仰天です。一体誰が買っているのでしょうか?
    HIDEさんご指摘の「ちょうど別荘を利用する世代が代わるタイミングと相まって」日本人の若いファミリーが購入しているのなら、それは素晴らしいと思います。
    (確認してませんが)中国人の爆買いの結果なら複雑な気持ちです。

    蓼科の中古別荘物件は11件ありましたが、
    まだ、成約も商談中もありません。
    しかし、蓼科の物件は「ReVOS」と名乗って、さらに、「愛犬と泊まれること」を宿泊施設運営条件付きにしての販売です。ペットと泊まれるホテルやコテージが人気沸騰してますので、蓼科のコテージは一大ペット別荘地帯にするのでしょうか?セラヴィの経営戦略はなかなかですね。

    安曇野と伊豆の中古別荘販売はこれからです。
    安曇野の販売説明会(9月28日~)あり。

    あの朽ち果てた八ヶ岳の別荘が次々にリニューアル販売されていく状況をみると、セラヴィリゾート泉郷は本気で「会員制リゾート事業とは別に、遊休しつつある資産(土地)を利用した「貸別荘システム」を収益の大きな柱にしようという意図が見えてくるようです。」というHIDEさんのご指摘の真実性が見えてきます。

    HIDEさん、色々情報ありがとうございました。
    セラヴィリゾート泉郷に目が離せなくなってきました。

    funasanより

  9. セラヴィリゾート泉郷のことは正直、ノーマークで意識していませんでしたが、少しフォローしてみる必要がありそうです。同社の主要なホテルは利用しましたが、別荘に関しては破綻前に露天付き別荘の「花ホテル」を利用したことがあるくらいで(けっこう面白かった)、利用経験があまりありません。別荘の世代交代が進んでいるとするなら、それは地味ながら、なかなかの偉業ではないかと感心しているところです。

    それで、決算公告を入手しました。2019年9月5日の官報に掲載されたものです。純利益が9342万円。ちゃんと黒字経営なんですね。えらいなぁ。ぜひ一度話を聞いてみたい。

    というのは、メジャーなOTAでもAirbnbみたいなものでもいいんですが、とにかく、インターネットの情報システムによって貸別荘オペレーターというのは、化ける可能性がなくはない、と思わされたからです。オーナーが使わないときに、オペレーターが適切な管理をして、ITをフル活用したWebサービスを通じて適切な送客を行えば、きっとちゃんと利益の出る仕組みができるはずです。Agodaとか見ていると、アジアではもうホテルと民泊が融合しています。

    泉郷は八ヶ岳南麓では圧倒的に面を押さえていますから、小淵沢あたりの乗馬などのアクティビティを組み合わせた体験型のパッケージングは上手にできそうです。あのエリアは流行の「エクスペリエンス」観光にはぴったりで、けっこういいですよ。

    宿泊・ホテル産業は、完全にITサービスの基盤の上に乗っかっていますから、それをグローバルに目を向けて展開すれば、ぜんぜんやりようがあるじゃない、と思わされちゃいました。

  10. resortboyさん、皆様、何だかセラヴィリゾート泉郷の話題で盛り上がってしまいましたが、
    私はエクシブに夢中になる前、泉郷のホテルや別荘に相当の肩入れをしていました。
    本音を言えば、蓼科か八ヶ岳山麓の別荘が欲しかったのです。

    蓼科・八ヶ岳の販売中の別荘(新規・中古)を何棟も見学に行きました。
    しかし、妻の猛烈な反対で別荘所有の夢が破れました。
    妻の判断は実に正しかったですね。今では妻に感謝しています。

    別荘所有の夢が破れても別荘ライフの夢は捨てきれません。
    そこで出てきたのが、所有せずに、別荘のように施設を使うリゾートクラブです。
    私は泉郷ベストクラブの中古会員権を買いリゾート生活を開始しました。

    女神湖畔の「ホテルアンビエント蓼科」が私のリゾートの原点で、
    このホテルと近くのセラヴィのコテージが私の別荘ライフの拠点になりました。
    実は、このホテル蓼科(アネックス棟)の各部屋も別荘と同じく一般に販売されたものです。
    キッチン付きのリゾートホテルの各部屋にオーナーがおり、泉郷はオーナーから賃料を払ってホテル運営をしています。あるオーナーは泉郷に貸し出さず、ここに住んでいます。もう高齢の男性です。
    ホテル蓼科は1993年開業(日本の不動産バブル崩壊後3年)ですので、まだまだ相当高額物件だったようです。

    ある時、売れ残りの部屋が1つあるので、舟橋さん購入しませんか?という話がありました。
    私はこの話に飛びつきました。
    私の愛するホテル蓼科の部屋を所有できる。「ワオ~、凄い!」です。
    好きな時にロングステイして、使わない時はホテルに貸して賃料を稼ぐ。
    何と合理的なのか、と。
    販売資料を取り寄せて詳細を検討した結果、やめました。
    中古物件と言えども、値段が高く、条件が悪すぎます。
    賃貸に回しても利回りが低すぎます。
    ホテル蓼科の物件だけではなく、販売中の中古コテージも検討しましたが、
    やはり、オーナーになるメリットは感じませんでした。
    結局、別荘やリゾートホテル(1室)を所有するより、中古会員権を購入して、
    お安く遊んだ方がリスクが少ない、と言う結論になりました。

    ながながと書いていますが…
    最初にresortboyさんが投げかけた「エクシブ伊豆」の隣に、
    セラヴィリゾート泉郷の「伊豆高原」があります。

    セラヴィの現社長小西さんは、ある時、伊豆高原の総支配人として赴任してきました。
    赤字で苦しんでいた伊豆高原の立て直しのためです。
    彼は伊豆に来る前に赤字の直営ホテル「小豆島」を黒字に立て直してします。
    その実績を買われたのでしょう。

    しかも、彼が赤字切込み隊長として伊豆高原にやってきたのは2011年です。
    あの東日本大震災、原発事故という大惨事のあった最悪の年です。
    日本中が一億総悲観に陥り観光旅行・リゾートライフなど吹っ飛んでしまった年です。
    ところが、驚くべきことに、彼はたった1年で伊豆高原を黒字に立て直しました。
    よくやる経費カット、規模縮小、従業員へのしわ寄せ、等ではありません。
    その真逆です。

    彼の再建プランは
    1お金をかけてホテルを綺麗にリフォームする
    2庭に40種類以上の花を植えて女性の喜ぶ庭園に造り変える
    3ホテルロビーで地元で人気の高い音楽家のコンサートを定期的に開く
    4和食・洋食の料理長が腕をふるったランチバイキング開催
    5地元の観光協会との協力(花火大会の席を多数購入してプラン作成等)

    実は、小西さん自身が大の音楽好きで、最後は、ホテルロビーで、
    総支配人自らエレキギターを持ってお客の前で歌い出しました。
    彼はおやじバンドで大活躍です。
    これで、お安く泊まれればお客は喜んで来るでしょう。
    一番人気のないエクシブ伊豆との違いは明らかです。

    詳しくはセラヴィの会員に無料で配布された彼の著書
    『もっと身近にリゾートを セラヴィリゾート泉郷の45年』の中に書かれています。
    実は私のリゾート本『安くて豪華に旅する方法ーリゾートクラブは宝の山ー』の改訂版(アマゾン・電子書籍)でresortboyさんとの対談を載せましたが、セラヴィの破綻からその後の経過は、この本から多くのデータをもらいました。注:出版前に小西社長と電話で30分くらいお話しする機会がありました。

    あのリゾート再建請負人の現小西社長が海外にうって出始めました。
    これは面白い!

    ながながと書きましたが、これで終わりです。
    funasanこと舟橋栄二より

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