コロナ禍に見たホテル投資の「出口」

写真は「ホテルウィングインターナショナル横浜関内」という、関内駅徒歩1分という便利な場所にあるビジネスホテルの一室です。タイプとしてはダブルルームで、窓際にはくつろげるスペースもあります。およそ築40年の古いホテルなので、水回りの狭さなど、新しいビジネスホテルとは比べものになりませんが、きれいにリニューアルされていてゆったりしているので、かなり快適に過ごせます。

なぜこのホテルの話をしようかと思ったかというと、このホテルと同じように「分譲」されたホテルが、コロナ禍の影響で閉館するというニュースを目にしたからでした。

その閉館するホテルの話に入る前に、時計の針を37年ほど巻き戻してみましょう。

こちらはYouTubeにアップロードされていた、1984年のテレビCMです。CMでは、「シャトレーイン横浜」というホテルへの投資が、「分譲ホテルオーナーシステム」という商品として募集されています。

そのシャトレーイン横浜が今のホテルウィングインターナショナル横浜関内です。

Photo by resortboy

この、ホテルの客室を小口化して販売してオーナーに賃料を支払う、という不動産商品を販売していたのが、「高野敏男商店」という会社です。バブルの頃には盛んにテレビCMを流していたようです。

YouTubeにある別のCMを見ると、一時はこの方式で少なくとも全国16拠点でホテルチェーンを展開していたことがわかります(東京4、横浜3、京都、越後、蔵王、伊豆天城、白浜、札幌、倉敷、高山、河口湖)。

バブル崩壊後、高野敏男商店は1992年に倒産。保証したホテル賃料が支払われなかったことから裁判となり、同社の販売行為は詐欺であると認定されました(東京地判2003年4月25日判時1830号72頁)。その後、どのような経緯があってホテルウィングとなったのかはわかりませんが、小口不動産を持っていた当時の「オーナー」の権利がどうなったのかは気になるところです。

同社の破綻は国会でも取り上げられたことがあって、以下にその一端を見ることができます。

(国会会議録)第129回国会 衆議院 建設委員会 第6号 平成6年6月6日 | 国会会議録検索システム

3~40年前にこうした「荒っぽい」不動産取引が横行していた時代があったわけですが、不動産の小口化分譲とそれによるホテル建設というスキームが本質的に悪だ、ということにはなりません。建築費用を早期回収しようという部分はリゾート会員権と同じですし、リゾートトラストと東急不動産は長期に渡ってこの仕組みを利用して優良なホテル資産を形成してきています。

さて、冒頭に話した「閉館したホテル」の話に戻ります。閉館したのはリゾートトラストが経営する「ホテルトラスティ名古屋」です。このホテルはエクシブで成功を収めたリゾートトラストが、一般ビジネスホテルに本格的に進出した最初のホテルです。

Photo by resortboy

開業は1997年。写真はこのホテルでもっとも特徴的な、入口からロビー階へのアプローチ部分です。1階は駐車場の開口部を取ったために幅が取れず、ロビーやラウンジは2階に設置されています。そしてそこまでを吹き抜けとしてこのような階段スペースを設けたのでした。エクシブの成功を受けた形での設計で、24年前のビジネスホテルとしてはかなり豪華な仕様であったと思います。

近隣には、トラスティブランドのより新しいホテルが2施設あり、このホテルは合理化のための営業休止のまま、2021年1月25日付けで閉館となったのですが、そこで知ったのが、閉館の報道発表資料にあった「トラスティパートナーズシステム」という制度のことでした。

このホテルは、ホテルからの家賃収入を目的とする投資物件として、1室ごとに分譲されてできたホテルでした。この仕組みが「トラスティ」(信頼できる)というホテルブランドの名前の由来だったのかもしれませんが、以降のトラスティでは客室が分譲されることはありませんでした。

報道発表資料には「「トラスティパートナーズシステム」のオーナー様(中略)には別途「ご案内文書」を送付いたします」とあって、これからリゾートトラストと客室オーナーとでホテル閉館に伴う取引が行われるのだろうと思います。現在のリゾートトラストは非常に強い会社(エクセレントカンパニー)ですから、クローズによる混乱はないでしょう。

今はホテル専門に投資するREIT(不動産投資信託)などもありますから、ホテルに投資したいと考える投資家からすると、個別の客室を所有してリスクを集中させるメリットはそれほどないと思われます。それに今は、こうしてホテルの大家さんになったとしても、その「配当」はわずかなものです。

以下は宿泊特化型ホテルを中心に投資を行うREIT「インヴィンシブル投資法人」の分配金の推移です(2020年分は予想)。コロナ禍の影響で、2020年は前年の6%(94%減)しか配当されなくなってしまいました。

Photo by resortboy

1990年代初頭のバブル崩壊で詐欺的なホテルオーナーズシステムは破綻し、その30年後のコロナ禍では、近代的なホテル不動産投資手法であるREITがその配当を失いました。

その狭間で、その期間をずっと生き延びてきたリゾートトラストが、やや前時代的な「トラスティパートナーズシステム」に自ら幕を引いてひっそりと収束させる選択をしたことは、不動産投資商品にとっての稀有な「出口事例」となったように思います。チャンスがあれば、もう少し取材してみたいものです。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です