300万の大台割れに思うこと

僕がエクシブのスイートグレードを13泊タイプで購入したのは2004年のことだが、当時の13泊タイプの仲介相場はおよそ400万円で、300万円台ならお買い得、といった水準であったと記憶している。ところが久しぶりに仲介業者のホームページなどを見てみると、ずいぶん相場が低迷していることに気づいた。

中でもショッキングだったのは、某エクシブのスイート、13泊タイプが300万円を割っていたことだ。これまでも、300万ぴったりというのはあって、「ああ、もうここまで下がったのか」と感じていたが、300万というのは下限値であって、かなり抵抗ラインとして底堅いと思っていた。

それがあっさりこの大台を割ってしまったことに、戦慄を禁じえない。

リゾートトラストが今後も会員権を販売していくのであれば、こうした底の見えない会員権市場に対して、自ら手を打つべきだ。景気が悪くて需給が緩んでいるのはわかるが、仲介業者と連携して、適切な相場形成に対してもう少し何かできないものか。

上昇を続ける新規会員権と、下落を続ける中古会員権。価格の乖離がどんどん進むことは、リゾートトラストのビジネスモデルそのものを瓦解させてしまう危険をはらんでいる。販売する会員権の価格設定に信頼を得られないのであれば、リゾートトラストのビジネスは成り立たなくなるからだ。

6 comments

  1. 確かに調べてみると、仲介ではSのバージョンZは600万程度なのですね。あまりの安さに目が点になってしまいました。難しい問題です。

  2. 皆さん こんばんは

    この話題、前にも出ましたが、難しい問題です。
    急いで売却せざるを得ない人には、仲介業者は過去最低価格を示唆します。『この値なら買い手が見つかるでしょう』と。 するとそれが最低価格を更新して、次回の参考価格になり、負の連鎖が始まります。
    下がり基調の局面では、買い手は更に買い叩きます。

    収入を生まない会員権には収益還元法の考えが通じず、また損益分岐点等無いため、ひたすらムードだけで下がり続けます。
    14倍して不動産価格を評価する人も少ないでしょう。
    RT社が下取りをする、または積極的に仲介業に乗り出す兆候のない現在、今後もこの流れを止めることはできないと思っています。

    私が唯一思いつく防衛策は、買い替えです。
    下がった会員権を手放し、更に下がった上のグレードの会員権を同じくリセール市場で買う方法です。
    一般的には会員権は高額なものほど(そのパーセンテージはともかく)値下がりの絶対値が大きいので、見かけ上は得をしたことになります。
    ではSグレードを既にお持ちの方はどうするのか?ですが、答えはリセール市場で売却しない事です。
    売らなければ決して損をしませんから。(笑)

    では、売り主の対抗策は? ありません!
    ただ、驚く事に 未だにインターネットを全くしない人や、リセール市場を知らない人も多いので、それで当面助かっているのでしょう。

    以上 私の勝手な論理です。と言ってもあまり答えにはなっていませんが(泣)

  3. おはようございます。
    確かに景気が不透明な時代になり、リゾート会員権を買う人が減り更に価格が下落ってのは解りますが、反面、新規販売の有馬や箱根は販売好調!不思議ですよね。新規販売もこれから影響してくるのでしょうかね?
    しかしです、特にRT社の経営状態に問題の無い現在なら中古会員権は買いですよね。新規価格で購入するとなかなか複雑な計算と思考が必要ですが、中古なら問題なくペイできると思います。ラージ、13泊で諸経費込250万。維持費が年9万弱、旅行好きの家族4,5人なら、10年程で元が取れると思います。先日、浜名湖のプールサイドのジャグジーに浸かりながら、『やっぱりエクシブ買って正解!』と確信しました。私がよく利用してきたホテル、旅館等と比べても、ハード面もソフト面もエクシブの圧勝です。
    私の中古価格に対する防衛策は、売るときの事など考えずに、『エクシブライフを満喫する!』です。

  4. ドクターさん、
    > 仲介ではSのバージョンZは600万程度なのですね

    そうなんです。新規でCBタイプ(箱根や有馬の一番下のグレード)を買うのとそれほど変わらない価格で最高級のSグレードが中古で買えてしまう、というのは、どう考えてもヘンですよね。

    ちょっと思い出したので脱線しますが、エクシブの中古の価格には面白い性質があります。それは「グレードが1つ上がるたびに金額は倍になる」というものです。バージョンZで考えてみると、スタンダードが75万、ラージが150万、スイートが300万、スーパースイートが600万、というのが下値水準となっています。

    はぁ、どれも安くていやになってしまいますね。

    チャオジさん、
    > ただ、驚く事に 未だにインターネットを全くしない人や、リセール市場を知らない人も多いので、それで当面助かっているのでしょう。

    ここが崩れると、リゾートトラストのビジネスに影響する、というのが僕の最大の懸念です。iPhoneもそうですが、携帯電話がどんどん進化して、インターネットがもっと浸透すれば、この驚愕の事実が見込み客にも知れ渡ることになります。そうしたら、わざわざ何倍もの金額を投じて会員になる人はどうしたって減るしかありません。

    たーさん、
    > 私の中古価格に対する防衛策は、売るときの事など考えずに、『エクシブライフを満喫する!』です。

    いや、まったくその通りです。買ってしまったら、使い切るしかありません。この点は本当にそうだと思います。ただ、リゾートトラストはこの価格の問題にそろそろ手をつけないとヤバいことになる、というのが、最近のスマートフォンブームを見て感じることです。

  5. 以前にも話題になったかもしれませんが、新しい施設はいいですが、古い施設は今後リフォームどころか建て替えになった時はどうなるのでしょうか?
    中古会員権売買の多くは古い施設なので、非常に気になります(+_+)

  6. hitotsuさん、こんにちは。別の記事でも話題になっていますが、エクシブの契約書には「大修繕および建替え費用は、オーナーが持分に応じて負担していただきます。」と明記されています。ですが、これまで建て替えの事例はありませんし、居住者のいるマンションなどとは違いますから、現実的には建て替えという選択肢は考えづらいのではないでしょうか。

    寿命は、鳥羽や伊豆など初期のエクシブであと20~30年ほどでしょうか。リゾート会員権の「出口戦略(捨て方)」についても研究しないといけませんね。

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