リゾートトラストは夏休みの書き入れ時に突如、「サンクスフェスティバル」を拡張して、2食付きの対象プランではなく、朝食だけ取れば利用できるようにすると発表しました。「リゾートトラスト45周年」という名目で、来年(2019年)3月31日までの期間限定実施ということになっていますが、この会社らしくなにやら唐突な印象を受けます。

本題に入る前に、まずはサンクスフェスティバルについての理解を深めるために、以前の記事をご覧ください。よくご存知の方は飛ばして、本文を読み進めてください。

(関連)resortboy's blog – リゾート会員権ブログ – サンクスフェスティバルが意味するもの

では、発表された新規の内容について見ていきましょう。今回の発表には、

「サンクスフェスティバル エクシブ」
「サンクスフェスティバル ベイコート」
「サンクスフェスティバル サンメンバーズ」

の3つのパターンがありますが、ここではシンプルに「サンクスフェスティバル エクシブ」にフォーカスして検討することにします。以降、この新しい制度を「TFX」と略して呼称することにします。

TFXは従来のサンクスフェスティバルと同様に、占有日を使わずに宿泊利用ができるという制度ですが、TFXの要件は、宿泊時に施設内のレストランやバイキングで朝食を食べる、ということのみです。

これだけの条件で、空室があればノーマルの26泊やバージョンZの13泊といった年間の割当日数に関係なく、エクシブに何泊でもできるようになりました。

衝撃的なのは、対象施設がエクシブ全施設であることです。

箱根離宮や有馬離宮を始めとする全離宮シリーズや最新の六甲サンクチュアリ・ヴィラまで、すべてのエクシブブランドが対象となります。販売中の物件まで含んでいますから、ずいぶん思い切ったことをするものだという印象を持ちました。

対象日には、土曜日宿泊(タイムシェアカレンダーが「赤」の日)を含みます。もちろん、白や青の日も対象です。ゴールドの日は含まれません。

ただ、宿泊日の色に応じて、TFXで予約するにはタイミングが異なります。白と青の場合は、フローティング予約に入ってから、つまり1カ月前の同日からの予約受付となります。一方、赤の日の場合、利用日の2週間前の同曜日から申し込めます。

こうした制限によって、通常の権利を消化する利用には影響が出ないような配慮があります。この部分は、予約開始時期に制約がなかった通常のサンクスフェスティバルとは異なる部分です。

TFXは来年3月末までの時限的な実施とされています。これが恒久的に実施される可能性は低くないと思いますが、皆さんはどうお考えでしょうか。

そのヒントとなる材料として、現在のエクシブ及びベイコート倶楽部の過去2年の稼働率データを以下に掲示します(スマホ対応できてなくてごめんなさい)。出典はリゾートトラスト社の有価証券報告書です。室稼働率欄の( )内は定員稼働率で、年間の収容実績人数を収容可能人数で除したものです。

区分

前連結会計年度

(自 平成28年4月1日

至 平成29年3月31日)

当連結会計年度

(自 平成29年4月1日

至 平成30年3月31日)

収容能力

(人)

収容実績

 

室稼働率

(%)

1日平均
客数

収容能力

(人)

収容実績

 

室稼働率

(%)

1日平均
客数

BCC

東京ベイコート倶楽部

292

(351,130)

143,812

57.1

(40.9)

394.0

292

(351,130)

135,951

55.0

(38.7)

372.4

芦屋ベイコート倶楽部

201

(22,508)

9,475

48.1

(42.1)

278.6

ベイコート小計

292

(351,130)

143,812

57.1

(40.9)

493

(373,638)

145,426

54.5

(38.9)




エクシブ湯河原離宮

187

(723)

329

54.5

(45.5)

329.0

187

(263,895)

144,579

74.6

(54.7)

396.1

エクシブ有馬離宮

175

(258,055)

161,447

86.8

(62.5)

442.3

175

(258,055)

152,949

83.7

(59.2)

419.0

エクシブ箱根離宮

187

(269,735)

160,795

84.0

(59.6)

440.5

187

(269,735)

155,904

80.7

(57.8)

427.1

エクシブ京都 八瀬離宮

210

(383,250)

178,579

82.5

(46.6)

489.2

210

(383,250)

167,769

76.1

(43.7)

459.6

エクシブ那須白河

58

(105,850)

36,833

62.9

(34.8)

100.9

58

(105,850)

35,399

60.3

(33.4)

96.9

エクシブ浜名湖

193

(352,225)

115,762

57.0

(32.8)

317.1

193

(352,225)

106,569

52.0

(30.2)

291.9

エクシブ初島クラブ

200

(277,400)

81,744

38.3

(29.4)

223.9

200

(277,400)

78,394

36.2

(28.2)

214.7

エクシブ鳴門&SV&SVⅡ

179

(326,675)

99,485

50.8

(30.5)

272.6

179

(326,675)

92,555

46.5

(28.3)

253.6

エクシブ蓼科

230

(419,750)

104,937

44.7

(25.0)

287.4

230

(419,750)

99,624

41.3

(23.7)

272.9

エクシブ琵琶湖

268

(454,060)

134,029

48.0

(29.5)

367.2

268

(454,060)

131,664

46.3

(29.0)

360.7

エクシブ山中湖&SV

280

(519,395)

130,506

48.0

(25.1)

357.6

280

(519,395)

122,338

45.3

(23.5)

335.2

エクシブ淡路島

109

(195,275)

38,936

38.1

(19.9)

106.6

109

(195,275)

37,841

35.9

(19.3)

103.6

エクシブ軽井沢&SV&パセオ&SVムセオ

288

(496,765)

137,637

49.1

(27.7)

377.1

288

(496,765)

130,085

45.9

(26.1)

356.4

エクシブ白浜&アネックス

248

(431,795)

104,916

40.6

(24.3)

287.4

248

(431,795)

100,626

38.7

(23.3)

275.7

エクシブ伊豆

227

(393,105)

72,334

33.1

(18.4)

198.1

227

(393,105)

69,548

31.2

(17.6)

190.5

エクシブ鳥羽&アネックス&鳥羽別邸

526

(843,150)

254,274

48.9

(30.2)

696.6

526

(843,150)

238,604

45.6

(28.3)

653.7

エクシブ小計

3,565

(5,727,208)

1,812,543

52.6

(31.7)

3,565

(5,990,380)

1,864,448

50.8

(31.1)

 

一部の繁忙日や新規の人気施設を除けば、エクシブは全体として老朽化が進んでおり、上記のように稼働率が芳しくない施設も多く存在します。その打開策としてのTFXですが、サンクスフェスティバルがそうだったように、さらに賛否両論を巻き起こす施策と言えるでしょう。前回の記事で架空の「SF」として紹介した仮説が、また一歩、現実に近づいたと感じます。

最後に、今回、僕が最も衝撃を受けた内容を紹介しましょう。

実はこのTFXはサンメンバーズ会員も対象です。言うまでもありませんが、エクシブはサンメンバーズ会員でもスタンダードグレードに限って利用できるからです。

ただしサンメンは1人1泊1枚のチケット制で、宿泊者人数に応じた枚数を消費します。ですから、家族5人などで利用すると宿泊券の消費が激しく、枚数の多い(つまり取得価格や年会費の高い)サンメンバーズを購入する必要が出てきます。宿泊券枚数の多いサンメンはエクシブよりも価格が高いことも普通にありますから、それなら低価格のエクシブを買ってオーナーのメリットを受けたほうがよいと考える人が多かったと思います。

また、コストコンシャスな方が多いと思われる中古サンメン取得会員にとって、豪華夕食が込みのサンクスフェスティバルは敷居が高かったと思います(かつての自分を重ね合わせるとそうです)。しかし、朝食だけ取ればいいというのであれば話は違います。エクシブの朝食は一般のシティホテルやリゾートホテルと比較して、いまだにかなりの価格優位性があります。

こうした流れの中で、TFXの下では「枚数の少ない安いサンメンが経済的には一番有利」になってしまったように感じます。多くのサンメン会員権は不動産登記もなく、租税公課の負担もなく、登記でプライバシーを侵害されることもなく、そして何より年会費が安いです。エクシブのオーナーメリットはかつてのように大きくありませんから、オーナーカード不発行に対する割り切りもしやすいと思います。

考え方によりますが、TFXの制度の下では、こんなエクシブとサンメンの逆転現象が起こってしまうのです。エクシブノーマルとバージョンZの逆転現象よりも、さらに一歩進んだ「SF」の世界が見えてきます。

このフィクションがどうして想起されるかと言えば、TFXとは、「リゾートトラストのホテル会員であれば、予約が取れる限り、朝食をとればエクシブを使い放題」という制度だからです。

さすがにこれはまずいのではないでしょうか。

59 コメント

  1. 解説いただきありがとうございます(^^♪
    ”45周年(限定っぽく付け足してる)サンクスフェスティバル エクシブ(TFX)”と2017年から始まったサンクスフェスティバル(TF)は、別物、違うんですね…まぎらわしい…
    エクシブ共通プランから、オールドエクシブだけのプラン、離宮プラン、施設のみのプラン、まぁ本当にたくさんのプランがありますね…
    TFXって実質朝食割引サービスみたいと感じてしまいますが、素泊まり利用が多いんでしょうか?
    (食事代高い、酒代高いとよく聞きます。)私は、ピカピカのグラスに入っているエクシブでのビールやっぱりおいしいと感じているんですが…
    芦屋のベイコートをエクシブの会員さんも使えますよ…と親切にHPでPRされていますが、利用者が少ないのかなと感じます。厳密に権利消化されるとバージョンじゃ全然利用できない状況ですものね。
    会社が所有していて福利厚生で平日利用できる方が一番うらやましですね!!
    みんなが、素泊まり利用だと経営的にも厳しいのかなと思います。
    法人の従業員で利用の方は、パックプラン使ってもらって、オーナー本人は自由に利用させてほしいですよね!!

  2. こんにちは。

    TFXやTFSによって、サンメン/ファミリーは宿泊券縛りが無くなるのと
    同時に全日券がない縛りも解放されますね。

    利用を抑制していたサンメン施設やオールドエクシブの利用が増えるかもしれないけれど、
    人気施設は競争激化で金・日宿泊も予約が難しくなりそう。

  3. エクシブの宿泊を検討していて辿り着きました(╹◡╹)
    面白くて見入ってしまいました。
    またゆっくり拝見します。。

  4. https://rion.mobi/home/2/detail_8_26180.html
    rionのサイトが一番わかりやすく説明されていました(笑)

    「サンクスフェスティバル エクシブ」一泊朝食付き利用ならオッケーなんですね。
    サンクスフェスティバル対象日のエクシブご利用時に
    施設内のレストランにてご朝食をお召し上がりいただくことで、
    占有日(権利泊数)および宿泊券を使用することなくご利用いただけるサービスです。

    「サンクスフェスティバル ベイコート」所有のベイコートならいくらでも素泊まりオッケーってことね。
    ご契約のベイコート倶楽部ご利用時に、
    占有日(権利泊数)を使用することなく、ご利用いただけるサービスです。

    「サンクスフェスティバル サンメンバーズ」1泊2食付きならオッケーだよ!ってことね。
    サンクスフェスティバル対象日のサンメンバーズご宿泊時に
    1泊2食利用していただくことで、
    宿泊券を使用することなくご利用いただけるサービスです。

    たくさん利用している方に権利消化を厳格化すると、買い足すのではなく使ってもらえなくなってしまうのでそれを防ぐ苦肉の策なんでしょうね!!
    リゾートビンゴのパーフェクトなんているのかと思っていましたが、かなりの人が全ますクリアされていて抽選になっているのをみてもインスタのおかげ(笑)皆さん良くお出かけされるんですね…うらやましい…

  5. 別のスレでもコメントさせて頂きましたが、私はつい先月某エクシブのオーナーになったばかりですがリタイアライフを満喫するには13泊では足りないだろう(家族の利用を考えれば)と思い同じエクシブの会員権を買い増ししました。
    自由が利く身ですので天気予報等を見ながら平日のFL予約が中心になっていますのでこの新しいTFXが恒久的なものになるとすれば私にとってはFL予約が取りにくくなるだけで何のメリットもなく、また会員権を買い増しした意味もないということになってしまいます。
    あえて言えば「宿泊予定日のひと月以上前に素泊りで予約することが出来る権利が増えた」ということになるのでしょうか。
    この新しいTFXを知っていればおそらく会員権の買い増しはしなかっただろう(買い増し分にともなう年会費と税負担の増加を朝食代にあてた方がトータルコストとしては安上がり)と極めて残念に思う次第です。

  6. みなさん、こんにちは。Risa_Yさん、いらっしゃいませ。なかなか悩ましい制度がはじまっちゃいましたよね。

    magoaiさんのおっしゃることが多くのヘビーユーザーの方々に当てはまるのではないかと思います。自分もかつてはエクシブ3口とサンメン1口を持っていましたから、お気持ちはよくわかるつもりでおります。

    フローティングや2週間前といった制限を設けることで、エクシブの根本にある占有日という「会員権の本質的な権利」に対する一定の配慮があるのは事実ですが、満室になる日はむしろ少ないわけですから、現実的なことを言えば、「会員権の本質的な権利」がないがしろにされた、という面は否定できないのではないかと感じます。

    ここで、僕が危惧していることを告白します。

    実際の数値データとしてはわかりませんが、リゾートトラスト社はエクシブのお部屋を一定割合所有していると思います。アップグレードや新規開業に伴う買い替えでの下取りは普通にありますし、ごく一部ですが直接の解約も存在します。

    そうした自社保有のお部屋の占有日を同社が利用(例えばウェディングの控室にするなど)することは、タイムシェアの理念と矛盾しません。しかし近年、団体のバスを時おり見かけるようになりました。エクシブ慣れしていない団体がはしゃいでいるのを見て微笑ましく思うには、かなりの精神的鍛練が必要な気がします。

    占有日の裏付けなしに利用できる制度が公式にあるのであれば、こうした団体の誘致への歯止めはどのように行われるのだろうか。それが今の僕の心配事です。

  7. お邪魔します
    いくら権利なしとはいえ、2名以上2食付きに使い勝手の悪さを感じていたため、今回の制度にひとり旅での利用の便利さを感じる反面、resortboyの危惧には全くの同感です。

    「だ、ん、た、い さん」 インバウンド利用に加えて、今でさえ夕刊紙の安売り国内ツアー広告に出ている「ミステリーツアー」での どうみても某エクシブの写真。「湖畔の宮殿風ホテルでの優雅な宿泊・お楽しみに〜」とあるのは何?と思っていましたが、自社保有の利用なんですね、ガッテン!

    一見、FLまでは空室表示でも、すでにツアー受け入れており、ヨーイドンで「はい!満室、文句言うなら
    さっさと権利を出して予約してねー」 と穿った見方をしてしまう私が歪んでいるのかしら?

    全館禁煙とまでは言わないけれど、ロビーラウンジが分煙の所は全く意味がなく、入ったとたん臭い、古いホテルのままでは、会員の足が遠のくのも必然かと思います。
    某国のツアーが増えると、タバコ臭の染み付いたお部屋が増えるんだろうなー
    お部屋は禁煙基本で、喫煙をリクエストベースにしてして欲しいくなぁー ← ひとり言です。

    会員の稼働率を上げるたためにやるべきことは山ほとあると思うのですが…
    そして、維持費の上昇 、年会費の上昇 というコースでしょうか。 暗いわぁ〜

  8. すみません、resortboy「さん」 です!
    呼び捨てになってしまっていただなんて、申し訳ありません。
    言い訳ですが、日本語への変換に気をとられてしまい、その上 読み返し前にボタンに
    触ってしまいました。

    不慣れとはいえ、大変失礼しました。 お許しください。

  9. resortboy さん! コメントありがとうございます。
    すこし気が楽になりました。

  10. こんばんは
    私もここ数日、今回のサンクスフェスティバルの内容を
    注意深く見ていたところです。

    さて、この発表とほぼ時を同じくして
    第一四半期の決算短信が発表されました。

    resortboyさんも書かれている各ホテルの稼働率状況は
    HPの予約画面で確認できる〇×状況から感じていたことが
    数字として表れてきただけですね。
    有馬離宮でさえ、かなり予約が取りやすくてなっています。

    決算短信が発表される前後から
    株価は低下傾向になり、発表後は急落しています。
    株式市場全体の下落傾向以上に
    下落していることはRT社の
    業績が厳しくなってきた決算短信の内容を
    反映しているのでしょう。
    (私もここ1ヶ月ほどでRT株での含み損は数百万円となっています)

    こういった状況の中、業績を上げるためには
    稼働率を上げるとともに
    客単価を上げることが大事ですから
    今回のTFXは自然な成り行きなのでしょう。

    次は、客単価アップと言うことで
    食事がさらなる価格アップあるいは内容の低下
    となっていくのでしょうね。
    バイキングでのアルコールフリーも各エクシブですでに値上げ傾向にあります。

    でも、RT社にはさまざまな取り組みをしていただいて
    トータルとしてオーナーの満足度を上げていただくしかないと思います。

    今後も注意深く見守っていきたいと思います。

  11. サンクスフェスティバル(SFXを含めて)においてはキャンセルに伴うペナルティ(権利日の消化)が発生しないことから空室がある日に「予定ははっきりさとりあえず予約しておこうか」と言う人も増えるはずです。
    そうなると普段でも予約が取りにくい例えば箱根離宮などの予約がますます取りにくくなるのではないかと危惧する次第です。

  12. 今年からサンメン会員になりました。既に東急HVCの会員でしたが、リ社の施設に興味があったのと、エクシブの購入グレードを見極めるためにもと思い、仲介会社の勧めにより購入してみました。

    サンメンの会員であれば、今回のSFXによりエクシブのsタイプ以外にも宿泊できるのでしょうか?

    あと、昨年告知のあったブログメンバー座談会的なものは開催されると嬉しいです。念願のリ社の購入計画はいよいよ今年から発動しましたので、リゾートホテルやラウンジで情報交換など出来ましたら面白いですね。

  13. 株価急落でそろそろやばいようです。2億円以上の報酬を得ている誰かさん、現場の声を聴きなさい!私も文句は山ほどある。サービスが先でもうけはあとの方針の某社とは違いすぎる。泊まった後の気分の悪さは並大抵ではない、必死に客単価を上げようとするスタッフがかわいそうで見てられない。経営の在り方を問われていますよ!!

  14. お盆休みを有馬離宮で快適に過ごしてまいりました

    (サービスが先でもうけはあとの方針の某社とは違いすぎる。)
    どちらのホテルでしょうか?
    今後の参考までにお教えいただければ幸いです

  15. 株価暴落、ハンパないですね。今年の2月あたりと比較しても1000以上下がってますね。
    これが株主の声だということを痛感してほしいです。会社の利益のみ追求(ある程度は仕方ないとしても)し、現オーナーを軽視したプランばかり実行してたら、客は離れてしまいますよ。。。

  16. pekesanの書かれているように、現在の株価下落は決算短信の影響が大きいのだろうと思っています。この現状を改善するためのTFXなのでしょうが、朝食のみでOKとしたところを見ると、客単価アップはさておいても稼働率アップが当面の急務なのだろうと察せられます。

    株主は必ずしもオーナーの味方ではありません。まずは利益追求であり、その目は企業の将来性にこそ向けられています。たとえオーナーを軽視することになっても、もし結果的に業績が上がり将来的な見通しが明るくなるのであれば、その方針を株主たちは支持することでしょう。そうはならず、オーナーと株主が共に満足できる施策とその展開を期待していますが。

  17. 東急の稼働率が高いのは、やはりヤフオクなどのサイトで利用券が流通しているところですよね。本体は勿論NGを謳っていますが、この匙加減が絶妙でしたたかです。一方で、馬鹿正直に締め上げたR社は、排除に成功したとはいえ、稼働率が減り自らを締め上げてしまった。会員も使い勝手の良い東急に流れてしまった。そして会員権の価値が下がり、稼働率も下がった。一体誰が得したんでしょうか?

    R社は東急のような客目線にかけている気がします。施設はとんがっていて良いのに。

  18. べあさん、こんにちは。

    >サンメンの会員であれば、今回のSFXによりエクシブのsタイプ以外にも宿泊できるのでしょうか?

    sタイプがスタンダード(Aグレード)を指すのであれば、答えはNOです。私もXIVオーナーになる以前はサンメン会員(年会費1万円なので今も保有のまま)でしたが、何があってもサンメン会員がエクシブに宿泊できるのはスタンダードだけなんです。今回のSF制度を使えばチケットを使わなくて済むというだけですね。

    ちなみに私も同時にHVC会員だったりします。たしかにHVCはパーソンチャージですから、1人利用でも素泊まりでも格安で泊まりやすいですし、ホーム施設の予約も取りやすいとか、システムの違いからくる使い勝手の利点もあるでしょうが、予約システムやスタッフの対応、レストランの種類などはXIVに軍配が上がります。あくまで利用者のニーズ次第で評価は大きく変わると思います。

    ですから私は、必ずしもHVCのほうがXIVより使い勝手が良いとも、客目線とも思ったことがありません。どちらも一長一短ですね。稼働率についても、利用してきた印象では、熱海などは別として平日はいつもガラガラのHVC施設なのに、何故あの稼働率なのかが不思議で仕方ありません。東急とRT社の稼働率算出基準が同一なのか、一度調べてみたいとは思っていますけど。

    もう一つ、ヤフオクなどでの利用券流出を挙げておられましたが、これはさすがに匙加減が絶妙で済まされる問題ではありません。はっきり違法なのですから断固排除する努力を東急は実行すべきです。客目線どころか、こうした行為を見逃すことは明らかに会員に対する背信行為です。もし、このような「したたかさ」で業績を上げているのであれば、それこそ企業としての良識を疑ってしまいます。

  19. >ben様

    詳細ありがとうございます。よくよく理解しました。今年一年TFXを利用し理解してからて次年度は購入についてよくよく検討しようと思います。

    また、違法云々と物騒なことが記載されていましたが、違法(旅行業法?)なことは私ももちろん反対です。その辺は東急も十分理解していると思いますよ。

    利用券の流通自体は、違法ではありません。(業としての宿泊日付き利用券の出品や、転売は限りなくグレー)

    違法云々も構成要件の「業」と認めるには、適用が難しいのだと思います。

    利用券の流通している枚数からすると、確実に稼働率の底上げを担っていると理解しています。会員権の売買にも寄与していると思うし、売上増、広告宣伝費の削減、適正な会員費維持、つまり健全なCFの維持ですよね。

    適法な運営で、したたかにやってもらいたいと思います。笑

  20. べあさん

    すみません。雑に「違法なのですから」と書いてしまったばっかりに、旅行業法のご説明にまでお手を煩わせてしまいました。正確に「違法または違反なのですから」と書いておくべきでした。違法になるか否かは、過去の逮捕事例などでも存じておりますが、しかし法律に抵触しなければOKということにもならないでしょう。

    以前、私の手元に東急から宿泊利用券の使用に関する文書が届きました。そこには利用券の出品や転売を禁ずる旨が明記されていました。東急リゾートの担当者からも直接、その件の説明を受けたことがあります。つまり法的にはグレーでも会員としては明らかに違反行為となるわけで、それを許せば何のための決まり事かということになります。

    そもそも運営側が勧めている利用券の譲渡は、あくまでも会員番号と名義を記入した上での配布であり、それは即ち会員自身の保証と責任を伴った行為ということになります。私は、そして多くの会員は、自らの番号と名前を記した利用券を、不特定対象に譲渡・販売するリスクを背負うことはないでしょう。実際、流出している利用券は個人番号とは別の共通番号の券が多いですよね。

    勘ぐってみれば、こうした券は東急が意図的に市場流通させる目的で追加発行しているのではないか?とすら思わざるを得ません。その一方で会員には出品や転売を禁じているんです。一見コンプライアンス履行の姿勢を示しつつ、実は稼働率アップを狙って裏で姑息な手を使う、なんとなく裏表の顔を持つ悪徳企業のようなイメージすら持ってしまいます。会員として情けないかぎりです。

    規約なり規則は会員と会社との約束事であり、その前提の上で信頼関係が成り立っています。もし、市場流通による稼働率向上を目指したいのであれば、いっそ出品や転売を公認し、利用券にも会員番号を印刷せずに渡してもらえれば、私たちも余った券を無駄なく安心して売り捌けます。禁じている以上は、違反する会員にも会社自らにも厳しく対応するのが「適正な運営」の企業ではないでしょうか。

  21. >ben様
    今私が思っていることは、ここで書けばあまり適切でないかもしれないため控えます。

    東急が取り締まるための費用云々は誰が負担するのでしょうか?

    また、リゾートトラスト社はかつて取り締まった結果、最近の動向はどうでしょうか?

    benさんの仰ることは最もですが、会員施設がどこかによっても立場が異なり、なかなか匙加減の難しさを含んでいると思います。東急は今や一人勝ちな雰囲気になっているので、私は評価しています。

    私は、かつて浜名湖で1年修行した後、ホームを首都圏VIALAとHVCに移しました。キャンセル待ちで殆ど泊まれているため、全くもって満足しています。

    一会員として、(違法ではなく)グレーな行為に費用多量使ってまで厳密にやるにはメリットがないという表現にとどめさせていただけます。

    例の新聞を賑わせた、転売ヤーは明らかにブラックでアウトです。一発退場です。

  22. >私は、そして多くの会員は、自らの番号と名前を記した利用券を、不特定対象に譲渡・販売するリスクを背負うことはないでしょう。

    コメント忘れていました。泣
    譲渡したことによる民事上の責任は、法に基づき負うことは当然だと考えます。

    ベンさんの考えももっともだと思うところもあります。

    ではでは

  23. べあさん

    何度もごめんなさい。この件はそろそろ終わりにしたいと思うのですが、一応レスだけお許し下さい。

    >東急が取り締まるための費用云々は誰が負担するのでしょうか?

    例えば、法律違反を取り締まるために税金が掛かるから放置していい、という妙な理屈が通用するでしょうか? 会員が自らの享受できる権利や様々な義務(施設維持管理の負担義務などなど)を守り、施設の適正適切な運営を保持するために年会費が使われるのは当然のことです。もちろん取り締まらずに済むよう、東急もシステム的な変更を加えるなり罰則規定を強化するなりの工夫はしていくべきでしょうね。

    >また、リゾートトラスト社はかつて取り締まった結果、最近の動向はどうでしょうか?

    この点ははっきり意見が異なります。RT社の現状は取り締まりの結果として生じたものでは決してありません。取り締まり対象自体、東急とは異なりRT社にとっては収益や稼働率として小さなものでしたしね。要因はもっと他にあります。その点はこのブログで過去いろいろと語られてきましたし、今後の大きなテーマでもあり続けるでしょうから、ここでは敢えて言葉を重ねません。

    ただ、このスレッド・テーマに沿って付言すれば、今回のTFXと東急の利用券流出問題は、方法やシステムが異なるだけで、区分所有の会員制ホテルにとっての宿命(宿泊権利数なり利用券配布数)を、如何に乗り越えて稼働率を稼げるか、という会社側の意図が共通して見えています。その是非はさておき、これからも考えていかねばならない大きな問題だとは思っています。

    いずれのリゾートクラブも長い年月の中で休眠会員が増え、また社会の構造やニーズが変化する中で、何らかの手を打つ必要に迫られています。運営の破綻を招かぬ為にも、ある程度は許容せざるを得ないとは私も思っていますが、とりあえず堂々(臆面もなく)と「権利消化無し」を公言するRT社のほうが、出品転売禁止の看板を掲げたまま黙して姑息に稼働率向上に利用する東急よりはマットウかな、と。

  24. TFXは、ベイコートの会員には有利になると感じます。
    いままでベイコート倶楽部の会員がエクシブをキャンセルすると自分の施設の3週間以内の予約にしか使えなくなります(F預かりではありません)ので、キャンセル耐性が低かったです。TFXを組み合わせると、そのリスクが若干減少します。
    また権利日数のハードルは低くなりましたがグレードは関係あります。エクシブより一段上のグレードを持つベイコート会員が、エクシブを予約する権利の強みは従来通りです。
    つまり一番相対的に有利になる会員権は、オールレッドの東京or横浜のベイコート倶楽部のバージョンZです。
    現役世代の40代の会員が、自分が使う際はレッドを使い、自分の親が平日利用する際はTFXを使うなんて事が容易です。
    なんとなく、誰に何を売りたいか見えてきます。

  25. 私の理解力が足りないのかも知れませんが、今回のSUNXはベイコートオーナーがエクシブ利用時に適用されるものなのでしょうか?エクシブSUNX適用対象はエクシブ、サンメンバーズと記載されているように思います。

  26. hime様

    自分の間違いでした。
    自分は、ベイコート倶楽部の会員がワンダーネットを通じてエクシブを予約する際にも適用されると勘違いしておりましたが、対象会員はエクシブ・サンメンバーズだけでした。

    申し訳ありませんでした。

  27. べあさん

    えっ、と思うかもしれませんが、東急ハーヴェストクラブの転売禁止の件ですが、そもそも規約上禁止されてない可能性があります。

    中古の会員権でしたが、私は東急から購入しました。その契約の際に、説明の中に転売禁止の内容がなかったので、自分から訊いてみたことがあります。転売禁止の文言はどこの部分か、尋ねてみたのですが、担当の方がどこを探しても、契約書にも規約にも、該当の記載がないという結論で終わってしまいました。
    私の所有施設だけという可能性も拭えませんが、「規約により禁止」と目にするたび、もんもんとした気分になってます。

  28. まるさん、こんばんは。

    横から失礼いたします。出品や転売の禁止を通達しながら、いまだに規約など何らかの契約条項に盛り込んでいないのも妙な話ですね。2年前の2月にその通達が届きましたが、すでに処分して私の手元にはありません。よって以下の当ブログページや下記サイトで確認してみて下さい。その内容は通達を出す発端となった事件がメインですが、東急も会員に禁止の要請を出した以上、その内容は今もきちんと閲覧・周知できるようすべきだと思いますけどねぇ。

    http://resort.boy.jp/wordpress/harvest/auction-and-ticket/

    http://resort-club.blogspot.com/2016/02/blog-post_16.html

  29. まるさん、ベンさん

    私の個人的な見解のため、不可解な思いや余計な作業をさせてしまっていたとしたら誠に申し訳ありません。

    とどのつまりは、自分の立場で最大限メリットを享受できたらという思いがあるのは否めません。

    それは、会員間の中でも微妙な差があるのも当然だとおもっています。(いかにも会員全体の利益が、、、という表現はあまり興味を持ちません)

    ただし、皆さんが簡単に言うヤフオク等のチケット出品の禁止については、一度始めたからにはそれ相応のエビデンス集めのコストが半永久的にかかるということには危惧を覚えています。また、今やチケットサイトは無数にあります。今年はやって、来年は止めてというわけには行きません。それは、コンサートのチケット転売対策を見ても明らかです。

    私は現状影響を受けていない。(自分の気に入ったホーム会員になるだけです)

    ただし、影響を受けるようになれば、声高に叫びます。

    結構単純な思考です。笑

    何度も言いますが、東急にはしたたかに違法なことはせずに、より価値を高めてもらえばと思います。(不要なコストら使わずに)

  30. 影響を受けるようになれば、さっさと退会かも知れません。リゾートトラストも検討するかもです。若しくは、普通にお金払ってホテルに泊まるようになりますね。

    声高になんて、物騒なことを言ってしまいました。。。たぶんしません。笑

    営業に良い施設がないか相談するぐらいかな。

  31. 新しいサンクスフェスティバルは、平日2食付きのようにこそこそもしていないし、昔のサンクスフェスティバルと違い統一感があるし、大変良いと思います。確かにプラスの割合は会員権によって違い不公平さを生みますが、会員権の基本的な権利は守って、「ほぼ全員にプラス」という形にはなっています。
    以前の私は、リゾトラはもっと厳しい形で会員権の価値体系を守ると考えており、そうであれば構造的に破綻もやむなしと考えておりましたので、リゾトラに一本取られた気持ちです。

    「伊豆や淡路島のエクシブのようにサービスを低下させたらもっと会員が来なくなる。方向がおかしいのではないか」という多く見られるご意見ですが、私はちょっと違って、「会員が来なくなるようにサービスを低下させている」という見方です。そうすれば、従業員をほかのエクシブに回すこともできるし、会員は新しい施設に行って、お金を使ってくれるでしょう。
    会員が行かなくなれば団体客を増やしても問題は少ないし、その時にはラウンジは自由に使えるほうが良いし、料理はバイキングのほうが良いでしょう。

    リゾトラの所有する権利と新しいサンクスフェスティバル活用によって、団体客を呼ぶことがなんとかルールを守っている形で可能になるわけで、これにより、伊豆や淡路島は、今後、金を生む施設になるでしょう。
    リゾトラは口が裂けても言いませんが、会員は忖度して、団体客用とされた施設には行かないことが大切と思います。それにより、会員も、リゾトラも、団体客もハッピーでしょう。
    勿論、エクシブ伊豆オーナーや伊豆の静かな平日の好きな会員には、打撃であり裏切りでしょうが、しょせん、お遊び用の会員権、裁判に出ることもなく静かに去っていくのみ。リゾトラは、会員のことをよくわかっていると思います。

    リゾトラは、しばらくは安泰と想像します。

  32. お盆過ぎに蓼科行きましたが、外人でいっぱいでした。夏休み中はプールの有る施設は子供のいる家族には人気です。夏休み中は、団体は遠慮出来ないかな。。暇な時期を団体で埋めるのは仕方ないと思いますが。

  33. 亀レスで失礼します(夏休み明け前後は学院長活動が多忙で…)。

    くるくるさんのご指摘はマジで鋭いですね。これはなかなかに高度なビジネスモデルであると。

    会員にお金を出してもらってホテルを建設して利益を出す、そして毎年の固定的な年会費収入を得ることが本業の会社なので、開業後のホテル運営に関しては、むしろお客を絞って従業員の数を減らすことが大事なのかなと、僕も時折、あまり明かりの点いていない某ホテルを眺めながら考えていたところでした。

    会社が安泰かどうかのわかりやすい指標は、株式市場の評価ではないでしょうか。新社長になって株価の下げが厳しいので、伏見さんはもう少しメディアに顔を出したほうがいいのではないかと思っています。比較するのはおかしいかもしれないけれど、星野リゾートの評価も同社社長のメディア対策が大きいでしょう。

  34. くるくるさんのご意見、ビジネスとしては一面において合理的です。一方でビジネス視点中心で顧客視点が見えないため短期的利益は上がっても長期的には会員権の価値を高める戦略とは思えず、利用率の低下(顧客満足の低下)が長期的な会員権価格の下落を招き、新規会員権の価格に影響することから本来のビジネスモデル(新規開発に伴う会員権販売のサイクルを回す)が出来なくなります。結果的に顧客満足の低下→利用率の低下(収益の低下)→会員権価格の下落→新規物件の売れ残りとなると考えますが如何ですか?室料やレストランの料金を抑えて(もちろん質を落とさず)も利用率を上げることによって顧客満足を高め既存会員がクラブ価値を満喫している状態を生み出すこと、自ずと既存会員権の価値が上がり新規会員権の販売も順調となることでしょう。レクサスの中古価格を高く維持することが新車売り上げに貢献するというトヨタ戦略を見習うべきです。リーゾナブルな価格と上質なサービスが評判となり会員権価格に反映されることが市場メカニズムと考えます(経営戦略論のスタンダード)。会員の忖度を前提にすることが永続するはずはないと思います。XIVクラブがマイナスのスパイラルに入らないことを願ってやみません。「ビジネス(事業活動)は永続的に社会的価値を提供しつ続けること」とは著名な経営戦略家の言葉です。サンクスフェスティバルは苦肉の策だけれど、その一助として評価いたしております。

  35. トミさん
     私の文章に興味を持っていただきまして、ありがとうございました。トミさんのお考えも、興味深く拝読させていただきました。
     ご質問は私に対してと思いますので、ご回答させていただきます。

    顧客満足の低下
     サービスを低下させた施設は顧客満足度が減り、その分のサービスを向上させた別施設は、顧客満足度が増加すると思います。

    利用率の低下(収益の低下)
     サービスを低下させた施設においては、利用率は低下し、収益は低下すると思います。
     サービスを低下させて利用客の数を減らそうとするのは、エクシブ白浜本館において「所有する区分を使用させない」というある意味究極の手段に出たことからもわかるように、リゾトラにおいては新しいやり方ではありません。
     なお、リゾートトラストの会員制ホテルの利用人数の全体的な低下は、区分数増加に会員の数が比例して増えないこと、少子化高齢化により会員当たりの滞在日数も滞在人数も減ったこと、新たなリゾートホテルが増えたこと、などが大きな理由としてあげられると思います。resortboyさんの資料によると平成29年度のエクシブ淡路島および伊豆の室稼働率はそれぞれ35.9%および31.2%ということですので、上記の流れを考えれば、「元のサービスに戻す」という、ある意味小手先の手段では、利用人数を大きく増やすことは困難と想像します。また、これら古い施設の会員利用が増えても新しい施設の利用者が減っては、元も子もないないとリゾトラは当然考えると思います。将来を見据えて、特定施設では会員利用者を減らして海外からの団体客を積極的に増やそうと考えるのは自然で、リゾトラはそのような方向を目指していると、私は想像しています。
     今回のサンクスフェスティバルも、会員に対する働きかけよりも、団体客を特定の施設に呼び込むことが可能なシステムを完成させた影響が大きいと思っております。
     
    会員権価格の下落
     例えば京都八瀬離宮の会員権価格を考えるに、エクシブ伊豆の各種サービスを向上させ、補修・修繕・清掃を行い、噴水や堀の水も復活させても、エクシブ伊豆を利用する会員数が少ないのですから、影響はほぼないと考えます。
     逆に、エクシブ伊豆のサービスを低下させたとしても、多少関係するのはエクシブ伊豆の会員権流通価格であって、その他の会員権流通価格には、ほぼ影響なしと思います。

    新規物件の売れ残り 
     新規物件の売れ行きは、施設の立地、設備、期待されるサービス、経済状況をはじめとする社会動向、売り込みの方法と特には売値などによって決まってきますので、お答えようがございません。直接関係ない古い施設のサービス向上が新規物件の売れ行きに与える影響は、小さいと想像します。一方で、新しい既存施設のサービス低下の影響は大きく、リゾトラはそんなことはしまいと想像いたします。

    続きます。

  36.  次に、トミさんのご意見で興味深い点をあげさせていただきます。

     私の意見は、「リゾトラは、一部施設のサービス低下によってその施設での会員宿泊者数を意識的に減らし、その分のサービスを他の施設に回し、さらに空き部屋を団体客に振り分けようとしているのではないか」」というものです。この推測がもし正しいとしてもリゾトラが認めることは絶対ありません。そこで状況証拠から可能性を推測し次の行動に移るためのヒントを得て、結果、忖度してエクシブ伊豆に行かないとか、リゾトラの将来を見て株を買うとか、新規あるいは中古会員権を買うとか売るとか、訴訟をするとかすることになるでしょう。
     一方で、トミさんは、「くるくるさんのご意見、ビジネスとしては一面において合理的です」とおっしゃいながら私の推論に意見するわけでもなく、「リゾトラはこうあるべき」というご自分の意見を最後まで述べていらっしゃいます。この点は非常に興味深く、「現実の姿」ではなく「あるべき姿」にご関心の対象があるのだと思いました。

     「サービスをあげれば会員も満足」というのはその通りだと思いますが、サービスにかかる対価とそれによって得られる収入の関係に触れていらっしゃらないことが興味深く感じました。また、私の「一部施設においてはサービスを低下させ他の施設にそのサービスを振り分けるつもりではないか」という推論は全くご議論の対象にもなっていないことから、「とにかくサービス低下はあるべき姿ではないと思っていらっしゃる」と想像しました。

     増加する海外からの観光客をなんとか会員制ホテルにおいても取り込めないか、と考えるのは企業として自然な対応と思い、これにより老朽化が進むホテルの再生可能性も上がると想像いたします。リゾトラは、いつまでも続くわけの無い「本来のビジネスモデル(新規開発に伴う会員権販売のサイクルを回す)」から脱却しようとしているわけで、だからこそ会員制ホテル以外に、一般ホテルや医療事業や老人ホームに生業を広げているわけでしょう。そういった、社会の変化、企業の変化に言及がなく、「本来のビジネスモデル」を「あるべき姿」としてトミさんが論をたてる姿は、大変興味深く思いました。
     「会員の忖度を前提にすることが永続するはずはない」も大変興味深く、つまり、「会員は忖度するべき側ではなく」、「現在の会員のためのサービスは永続するべきだ」ということを意識されているのだと感じました。

     トミさんのご意見が私に興味深いのは、私が「俺たちのエクシブ」会員と(自分の中でこっそり)名づけた一部の方々の思考様式に、よく当てはまるからです。「俺たちのエクシブ」会員の存在に気のついたのは東京ベイコートクラブが販売されたときで、「この人たちは、どうしてこれほど感情的、自己中心的、非論理的な書き込みができるのだろう」と驚きを覚えたものでした。
     どうして、「俺たちのエクシブ」会員は生まれたのか、どうして、「俺たちのベイコートクラブ」会員は少ないのか、「俺たちのエクシブ」会員の思考指針は何なのか、など、いろいろ考えたことを懐かしく思い出させていただきました。結局、「俺たちのエクシブ」会員はリゾトラが意識的に作り出したもので、その存在はリゾトラにとって現在でもプラスに働いている、と自分では結論づけております。

     乱筆乱文、失礼いたしました。
     皆様方の楽しいリゾートライフをお祈りいたします。

  37. こんにちは 

    利用者がサービス低下に懸念を表明するのは至極当然のことであって、それを経営者側の視点が欠落しているからと、大変興味深く思うことの方が、私にはより興味深い思考に思われます。 

    以前の自称医学部教授の書き込みと同じで、文章自体は丁寧なのですが、慇懃無礼なのではないでしょうか。  

  38.  こんばんは
     この掲示板のいいところは、さまざまな立場の方が、さまざまな観点から意見を言えることであり
    これまでも、そのような考えもあるのだと感心させられることが多くありました。これからも、楽しく議論できればと思っています。

     さて、稼働率をあげるのがTFXの目的だと思いますが、
     これまでのRT社の展開を振り返っその目的を推測します。
     (私の全くの私見です。)

     RT社はまず、サンメンバーズで会員権事業をスタートし、その後、エクシブを展開しました。
     当初は26泊の権利で展開していたようですが、この時期は個人オーナー以外に大手企業を始めとする法人オーナーが多くいました。今でも有名な大企業の多くがエクシブ法人オーナーだと思います。

     個人オーナーでは年間26泊、あるいは13泊をできる人も限られていたはずで、
     オーナーだけで年間稼働率を上げるのが困難なのは火を見るより明らかだったはずです。
     そこで、サンメンバーズ会員(今でもエクシブ会員7万7千人に対して3万3千人もいます)が1ヶ月前から
    予約、利用できるシステム(いわゆるフローティング)を導入することによって、稼働率の向上を目論んだと考えられます。
     また、法人会員も(少なくとも私の勤務していた会社では)、占有日利用は別として1ヶ月前からの1泊2食の予約(いわゆるフローティング)には事実上制限がなく、年間何泊でも利用可能です。
     これら、サンメンバーズ会員、法人会員(社員)がオフシーズン、平日の稼働率アップに寄与してきました。
     しかしながら、エクシブ施設(室数)が増え、また新規施設における法人オーナーの比率が減少すると共にサンメンバーズ会員、法人会員だけでは稼働率を向上させることが難しくなってきたのではないかと思います。

     法人会員(社員)の利用率の減少は、10年ほど前にはオールドエクシブを含めて夏休みは法人会員の社員の子ども連れが多く見られたのに、最近は減少してきていることからも感じているところです。

     そこで、稼働率アップのために考えついたのが、TFXとともに外国人を含めた団体客の積極的誘致なのだと思います。
     
     いずれにしても、稼働率が低迷し、株価も下がることは、結果としてオーナーにとってもサービスを受ける立場として望ましいものではなく、オーナーの気持ちを十分踏まえた経営戦略をRT社にはとっていただきたいと切に思っているところです。

  39. resortboyさん、いつも楽しく拝読しております。

    くるくるさんのご主張は、会員の利益のみならず外部環境の変化や収益にも着目されており新鮮に映りました。特に、現状から将来像までのストーリーが非常に自然かつ明確であり、大変腹落ちするものでした。

    まず現状として、特に運営開始から時間を経たホテルにおいて、あえて言葉を選ばずに書きますと、「勝ち組」と「負け組」とが分かれてきているのは誰の目に見ても明らかです。理想としてはすべてのホテルの質を向上すべきところ、一方で少なくとも以下の外的要因にかんがみ、既存施設の改装等に割ける経営資源は限られており、「勝ち組」の施設に投資を絞らざるを得ないところと推察します。

    ・競争の激化:ヒルトンやプリンスホテルによる国内のタイムシェアへの参入
    ・株価の低迷:稼げる計画を投資家に示す必要があるとともに、配当性向30%は堅持しなければならない

    不動産を一部所有する会員という存在がある以上、RT社はリブランドや売却といった出口戦略が通常のホテルグループよりも限られているところ、「負け組」ホテルを団体客向けに徐々にシフトさせて既存会員を「勝ち組」ホテルに集約するという案は、経営者・会員ともにwin-winの関係にある名案だと思います。仮に全会員のために全ホテルを改装するのであれば、その原資はレストランメニューの改悪や宿泊料の値上げなどによって生み出され、トータルで考えると会員の満足度はむしろ下がるのではないかと思います。

    とはいうものの、「負け組」施設の会員としてはたまったものではありません。当該会員に対しては、たとえば勝ち組施設への会員権振り替えや、中古価格に幾分かのプレミアムをのせた金額での会員権買い取りといった、RT社による救済策があってもよいのでは、と感じました。ただ、その可能性があまり見込めない以上、上記会員にとっては、今こそが会員権の買い替えや処分を真剣に検討すべき時期なのかもしれません。

  40. わかちんさん
     私の稚拙な思考に興味を持っていただきまして、ありがとうございます。

    リゾート見習いさん
     想像だらけの拙文、丁寧に読んでいただきまして恐縮です。

     「『負け組』施設の会員としてはたまったものではありません」は全く同感で、本当にお気の毒と思います。リゾトラとしては、「負け組」認定を行うことはできず、会員権に対する補償は難しいと想像いたします。
     このような施設の会員には「会員権の買い替えや処分を真剣に検討」する以外に、1)区分所有を根拠に組合を設立する、2)株式を買い進める、3)訴訟を起こす、4)メディアを通じたキャンペーンを張るなどの正当な手法があり得ます。

     上記手法を取らせないためには会員の不満を爆発させない必要があります。リゾトラは会員の扱い方をよく把握していると想像しており、多分、今まで同様、少しずつかつなし崩し的に、ことを進めるのではないかと思っております。
     「俺たちのエクシブ」会員は、善良で理想主義的と私は特徴づけていて、上記手法をとって権利を守る可能性を考えたことがあります。他方、多分に権威主義的で「リゾトラは俺たちを裏切らない」と信じている節があり、結局は何もしないと想像しております。

    pekesan
     リゾトラ会員制ホテルの歴史は空室を埋める歴史だったとのお話、説得力があり勉強になりました。サンメンバーズ会員のエクシブ利用だって、結構大胆なやり方ですよね。
     私はひとまとめにして議論をしていたのですが、サンメンバーズ会員、エクシブ個人、法人会員を分けて丁寧に記述されておりましたので、理解が増しました。

     私にはエクシブ愛もリゾトラ愛もなく、昨年エクシブ会員権は売却しサンメンバー会員権を残すのみです。それでもリゾトラは企業体として興味深く、今後も傍観者的に眺めていきたいと思っております。

  41. くるくるさん まずもってお詫びします。
    仰る通り事業活動としての「あるべきヴィジョン」が興味の本質でした(リゾトラはあくまでサンプルですので会員としての立場での考えでもありません)。したがって、現況に対して深い知見もないために、くるくるさんの個別ご意見に論評出来ておりません。一会員としての関心・利害は優先順位として高くなく、若干ながら勉強している事業戦略論のサンプルとして考察・論評してみました。リゾトラが何をやろうとしているかではなく事業活動としてどうあるべきかで投稿いたしました。「顧客価値を通じた社会貢献が事業活動の永続性を担保する」というのが基本フィロソフィーですので、具体策で1点だけ申し上げると、資源の集中論において不採算部門の整理統合は合理的で必然ですが、その過程(手段)において利用客を減らせる戦術での閉鎖シナリオは私的にはありません(顧客視点とは対極)。最後までブランド価値維持を意識してクローズするべきと思います(権利関係を整理してすっぱりと閉鎖する)。企業ビジョン「お客様が人生を謳歌するしなやかな生き方に貢献すること」「エクセレント・ホスピタリティ」などの実現には顧客満足の追求は欠かせないと考えますが・・・ホテル業における最大コストは空室(低利用率→顧客不満足)、逆に利用率(顧客満足)を上げればサービスコストは出てくるんではないでしょうか?(航空会社も似た体質)

  42. リゾートトラスト会員ならば、
    経営コンサルごっこはもう止めて
    いかにエクシブを有効活用させてもらうか?
    を考えるべきでは???

    そもそもエクシブは、
    一部の金に糸目をつけないお大尽と
    それのおこぼれが拾える一部のヘビーユーザーと
    保養所向け法人ユーザーで成り立ってきました。

    resortboyさんに象徴される一部のヘビーユーザーも
    家族構成の変化に伴うライフスタイルの変化で
    エクシブから離れて、外資系ホテルチェーン利用に
    シフトしていますね。

    そんな中で、リゾートトラストの経営コンサルごっこしていると
    鬼が笑いますよ。

  43. ハンチョウさん
    大変失礼いたしました。
    仰るように趣旨を誤解いたしておりました。
    静かに撤退いたします。
    エクシブを楽しむことに専念して!
    今月、来月にかけて箱根などお世話になります。
    エクシブの発展・充実と皆様のご活用を祈念いたします。

  44. 皆さんこんにちは。「経営コンサルごっこ」をここでやる分にはおおいに結構なのではないかと思いますよ。今後、10万人を超える会員の「資産」が社会問題化する可能性もありますから、所詮遊びとはいえ小さな額の話ではないので、心の準備も含めてリゾートトラストの今後を見守っていくことは、このブログの大きなテーマの1つであります。

    個人的には、くるくるさんのおっしゃる「俺たちのエクシブ」会員、という切り口について、もう少しお話を伺いたいです。

    というわけで、引き続きよろしく~。

  45. 突然ですが、今、琵琶湖マリオットにいます。
    今日は天気がいいので琵琶湖に面する高層階の部屋からの眺めは抜群です。
    部屋のお風呂は24時間かけ流しの温泉で、1階のロビー奥にラウンジが新設されています。
    ラウンジはマリオットのプラチナメンバー以上は飲食自由で、ティータイム、カクテルタイム、と普通のマリオットのサービスがあります。朝食は最上階12階のレストランでビュッフェの朝食(プラチナ以上無料)が頂けます。
    ここは総合リゾート施設なので、ジム・室内温水プールもあります。
    私は非常に気に入りました。
    ご存じのように、ここはラフォーレ琵琶湖 が2017年7月28日より「琵琶湖マリオットホテル」にリブランドしたものです。
    ラフォーレ倶楽部(ラフォーレクラブ)は、森トラスト・ホテルズ&リゾーツが運営する日本の法人会員制クラブで、2013年以降、マリオット・インターナショナルと提携し、一部のホテルを同グループのブランドに順次リブランドしています。
    森トラストは実にうまい作戦をしたと思います。
    ラフォーレ時代では私は決して泊らなかったであろう「琵琶湖マリオット」が今後はリピーターになりそうです。
    逆に、恐らく「エクシブ琵琶湖」はもう行かないでしょう。
    リゾートトラストの経営陣が何を考えているかは知りませんが、エクシブが世界的なホテルチェーンと提携すれば、計り知れないインパクトがあると思います。離宮とベイコートを除いて、全エクシブが提携、しかも、マリオットに挑戦状をたたきつけている世界のヒルトンと提携すれば、実に面白い。エキサイティングです。
    旅に出ると気分が盛り上がって、一気に書いてしまいました。私の夢想です。
    では、また。

  46. funasan、これはまた魅力的な妄想ですね(^^) では引き続いてもう少し妄想で遊んでみましょう。

    ラフォーレ倶楽部は会費制または預託金制のリゾートクラブで、区分所有権を基本とするエクシブとは本質的に異なりますが、リゾートトラストがやる気を出して解約や買取、登記の付替えなどを行えば、同様のことは実現できる余地はありそうです(ないかな?(^_^;)

    例えば、エクシブ山中湖の4号館は21室しかありませんので、ここの区分所有権を同社が全部持つようにして、ヒルトン館としてリニューアルします。景色は悪く、ほとんどスタンダードですから会員への影響は軽微です。

    さらに、ゲーセン「JOY」を半分つぶして、そこにエグゼクティブラウンジを新設します。ユーザーが少ないので当初は無人営業です。「淡路島方式」の無人ノウハウ(そんなものがあるのかわかりませんが)を活用します。

    これが上手く機能したら、富士山に向かって左側(富士山がよく見えない景色の悪い方)から一般ホテル化を順次進めます。具体的には3号館の奥半分にあるスタンダードルーム群です。

    最終的にエクシブ山中湖の1号館にエクシブを集約し、3号館と4号館は一般ホテルとなります。横浜ベイコート倶楽部で培ったダブルブランドのノウハウが活きるでしょう。めでたしめでたし。

    (これは予想でもなんでもなく、単なる妄想の遊びですので、そこんとこヨロシク。実際には1号館にラージの部屋がないのでそこがムリっぽい)

  47. くるくるさんのご意見がRT社の真意だと思いますが、
    占有日でも利用出来ない施設を作るのではなく、区分所有権の買取り若しくは買い替え案を会員に提示して、RT社の持分を充分に増やした上で、外国人観光客の誘致でも楽天トラベルでの集客でもやって欲しいですね。

  48. 『利用者がサービス低下に懸念を表明するのは至極当然のことであって、それを経営者側の視点が欠落しているからと、大変興味深く思うことの方が、私にはより興味深い思考に思われます』

    回りくどい言い方からも、わかちんさんの粘着質な気質が見てとれますね。
    (もしいるなら)きっと、ご家族からもさぞかし、疎ましく思われていることでしょう。
    エクシブでも偉そうなうえ、スタッフに粘着していそうですね。

    思ったまま、書き込みました。もし万一、失礼があればご容赦ください。

  49. トミさん
     私の失礼な返答に、ご丁寧にお答えいただきまして、ありがとうございます。

     失礼ついでに申しますと、「顧客価値を通じた社会貢献が事業活動の永続性を担保する」など、一般的にあり得ません。その以前の書き込みで、「ビジネス(事業活動)は永続的に社会的価値を提供しつ続けること」とありましたが、この二つは、必要条件・十分条件から考えて、別の意味です。
     たぶん、ご自分の理解したいように勉強されているのではないかと懸念いたします。

    resortboyさん
     場もいい感じにサツバツとしてまいりました。
     「少し荒らしてほしいと思っている」と忖度いたしまして、「俺たちのエクシブ」会員につきまして、私見を述べさせていただきたく存じます。

    続きます。

  50.  細かい点は無視しざっくりと申しますと、サンメンバーズ、エクシブ、ベイコート倶楽部におきましては、販売しようとする商品の性格が異なります。

     1974年にサンメンバーズの会員権が販売されましたが、これは、すっきりしたホテル利用券でした。
    サンメンバーズフレックスクラブでも、その性格は引き継がれています。
    https://www.resorttrust.co.jp/flexclub/index.html

     1987年発売のエクシブ会員権に特徴な言葉は、「オーナー(所有者)」です。
    https://www.resorttrust.co.jp/membership/beginner/
     所有するのは、ホテル利用の権利とともに、不動産です。投機商品としても売買されたのは、時代から考えて当然です。オーナーは、財産としての価値を保つために年会費を払い、利用するときは実費を支払います。不動産の値上がりによる売買益が見込まれたことから、ゲストとオーナーの見かけの待遇の違いが大きくなくてもオーナーはあまり不満に思わなかったものと想像します。

     2008年に東京ベイコート倶楽部会員権が販売された時、各区分に所有者を当てはめずに不動産所有の性格を見かけの上弱めました。「オーナー」という言葉は、ホームページ上でもほとんど使われなくなり、かわりに「メンバー」という言葉が使用されます。
    https://baycourtclub.jp/index.html
     会員権価格が購入後低下していくことは購入者に理解されており、不動産販売ではなく、「完全会員制」という利用形態が商品の主な性格になります。メンバーとゲストとでの待遇の違いをエクシブより大きくしたのは、多分、施設利用が目的であるメンバーの気持ちを考えてのことと考えます。

     現在エクシブ会員権の金融財産としての意味は大きくありません。新規会員権は「しばらく(5年程度?)楽しめればそれでよい」と考えられていると思われ、中古会員権購入時にはサンメンバーズ会員権と比較される状態ですが、当初エクシブ会員権は「オーナー」を特徴に販売しましたので、会員も(たぶん、ベイコート販売ぐらいまでは)「オーナー」であることを意識して会員権を購入したのであろうと想像します。

    続きます。

  51.  不動産登記もされ固定資産税も支払い、所有者としての義務も生じることから、エクシブ会員の一部は、オーナーである意識を強く持つようになります。「オーナーとして必要経費を支払っているのであるから、オーナーとして扱われて当然だ」という意識に加え、「オーナーとして、会員権の価値を高めたい」と考える会員が生まれ、これが私の言う「俺たちのエクシブ」会員です。
     まじめかつ善良で、だからこそ権利を強く意識し、権利が侵害されたと思う時には、強く反応します。現場での対応に対して積極的に意見を述べ、アンケートにも役に立つ意見をたくさん記述するであろうと考えられ、施設の向上に大変良い影響を与えているのではないかと思います。さらに、「オーナーとして扱われること」に喜びを持つため、レストランをはじめとする各種施設も積極的に利用し、リゾトラに経済的にも貢献します。
     エクシブの良心ともいえるような会員です。
    年月が経つにつれて財産としてのエクシブ会員権が持っていた会員権価格は激減し、残っているのはオーナーとしての利用の権利しかありません。したがって、「俺たちのエクシブ」会員が後者に執着するのは、感情的に当然です。

    エクシブが好きな会員と「俺たちのエクシブ」会員は必ずしも一致せず、「俺たちのエクシブ」会員でない場合、エクシブよりも他の施設が良いと考えれば、単純にエクシブの利用頻度を減らします。
     私の今までの経験では、「俺たちのエクシブ」会員は、トミさんがおっしゃるように現在の利用形態および権利が、「永続的」に続くことを頭に置きがちです。その時、理想を前面に押し出すのも、トミさんと一緒です。
    したがって、funasanやresortboyさんがお書き込みになった「現在と違うエクシブの形」を、積極的に考えることは、あまりないと考えます。

    続きます。

  52.  エクシブの所有区分を不動産として売買することは実際にも困難ですし、「年会費とともに固定資産税も払う」会員、というのがリゾトラのエクシブ会員の事実上の位置づけでしょう。
     以前のresortboyさんのお話のなかでbenさんとEF66さんがコメントされたように、
     http://resort.boy.jp/wordpress/resorttrust/connect50/
    契約書は「客室稼働が少ないときは利用客室をクローズすることもあるので、文句を言うな」と記載されている例が、私の昔の契約書も含め見られます。実際に、白浜や鳥羽では、実際に平日クローズが行われています。

     レストランを閉鎖したり、食事の値上げをしたり、それこそ部屋を閉鎖したりと、アンケートにどれだけ書いても現場では対応できない現実があります。「俺たちのエクシブ」会員の多くはリゾトラと両思いだと思っていて、「アンケートに書いたことは執行部にも届く」と考えているのかもしれませんが、永遠の片思いだったということは、いずれ全員に理解されると思います。
     「俺たちのエクシブ」会員以外は、十分に楽しくないと感じたら、基本的に会員権を売って他の宿泊施設を利用します。リゾトラを立て直そうと考える可能性があるのは「俺たちのエクシブ」会員だけかもしれません。自分の片思いに気づいた時に、どのような行動をとるか、大変興味があります。リゾトラの経営陣と同じ高さに登るのには、以前に書いたように1)区分所有を根拠に組合を設立する、2)株式を買い進める、3)訴訟を起こす、4)メディアを通じたキャンペーンなどをすることによっても可能ですし、そんなことになる前にも、「オーナー会」などを設立することもできるかもしれません。

     でも、面倒くさいし、この可能性は低いと思われます。「俺たちのエクシブ」会員は、文句を言いながら、いつまでも会員で居続けるのかな、とも想像します。
     トミさんも「俺たちのエクシブ」会員と思いましたので、失礼とは承知の上少し突っついてみました。「くるくるの名前を用いながら書かれている意見を全く無視し、自分の言いたいことを述べているだけ」というのはわかっていただけましたが、「リゾトラ頑張れ。そうすれば永続的に大丈夫」という考えは変わらずに、「俺たちのエクシブ」会員として何か手を打とう、という感じは特になかったですものね。

    続きます。

  53.  さて、よく混同されるのですが、わたしが想像した「将来あるだろう姿」と、私が「あってほしい姿」とは、関係ありません。
     私がリゾトラに「あってほしい姿」と思うのは、トミさんの書かれた「最後までブランド価値維持を意識してクローズするべきと思います」です。だって、面白いじゃないですか。「権利関係を整理して」って、一体どうやるのだろう?
     resortboyさんのおっしゃるとおり「今後、10万人を超える会員の「資産」が社会問題化する可能性もあります」。小さな額の話ではないとはいえ、私は「所詮遊び」と考えているので、リゾトラが破綻、それも出来れば倒産した後の、会員権や施設がどうなるか、さらに会員がどう行動するか、興味津々です。

     一方で、私は「リゾトラは、しばらくは安泰と想像します」。リゾトラは私が考えていたようなまじめな会社ではなかったけれども、私のように頭の悪い会社でもなかったと思っています。

     以上、駄文、大変失礼いたしました。

  54. 10年落ちレクサス乗りでも販売店に行けばオーナーとして扱ってくれるし
    新型車も試乗させてはくれるでしょう。

    さらに10年落ちでも東京ー大阪間ぐらいすっ飛ばしても
    きちんとメンテされていれば、どうってことはないのです。

    ただし10年落ちレクサスに査定が付くとはおもえないですな。
    それだけの話ですよ。

    逆に10年落ちSクラスだと東京ー大阪間をすっ飛ばすのには
    不安が残ります。

    海外タイムシェアのオーナーは外車オーナーと同じで、
    その整備費用と維持費に汲々としていることを考えれば
    エクシブなんてかわいいもんです。

    オールドエクシブのオーナーは
    10年落ちレクサスと思ってすっ飛ばしても良いのですよ。
    維持費はそれなりにかかりますが。

  55. 超亀レス失礼します。
    興味深いという表現に不快感を感じるのは私だけでは無いということが、粘着質気質な方の反応によって、図らずも確かめられたように思います。
    また、エクシブ会員がサービスの低下を甘受しなければならないとしたら、それは会員権が紙クズになる危険がある時だけだと思います。リゾートトラストの経営状況はそんなに悪いのでしょうか。その経営危機は、この程度の弥縫策で乗り切れるものなのでしょうか。いずれにせよ、少なくとも歓迎すべき事態でないことは間違いありません。自分たちが不利益を被ろうとしているのに、それを新しいビジネスモデルだと賞賛したり、不満を述べる人を思慮が足りないかのように揶揄したりするのは、私には朝三暮四の猿よりも愚かな行為に思われます。エサが減るのを喜んでいるのですから。
    経営者にでもなったつもりかもしれませんが、猿が経営を語っても滑稽でしかありません。

  56. わかちんさん、こんにちは。
     いくつかのご意見は私に向けられたものと想像し、回答になるかわかりませんがお答えさせていただきます。

     なお、わかちんさんがご存じないのは当然ですが、resortboyさんの以前の記事にコメントさせていただきましたように、私はエクシブの会員権は売却しリゾトラ関係ではサンメンバーズ会員権しか所有しておりません。
     http://resort.boy.jp/wordpress/tips/plan2017/#comment-14378

    ・「興味深いという表現に不快感を感じる」
     これは私にあてられたものと思います。
     楽しいとか悲しいとか興味深いとか、個人的感情・感想を示す言葉にご不快になられたのは、残念です。

    ・「また、エクシブ会員がサービスの低下を甘受しなければならないとしたら、それは会員権が紙クズになる危険がある時だけだと思います。」
     私はエクシブの会員ではありませんが、トミさんの「最後までブランド価値維持を意識してクローズするべきと思います」という言葉に共感しますように、基本的にわかちんさんと同じ立場と思います。
     私は一貫して、リゾトラにこの姿勢を望んでおります。

    ・「リゾートトラストの経営状況はそんなに悪いのでしょうか。」
     私は、「リゾトラは、しばらくは安泰と想像します」。

    ・「その経営危機は、この程度の弥縫策で乗り切れるものなのでしょうか。」
     どの策を言っているのかわかりませんが、私は、「しばらくは安泰と想像し」ていると書いているので、私に対してのご質問ではないですよね?

    ・「いずれにせよ、少なくとも歓迎すべき事態でないことは間違いありません。」
     続・サンクスフェスティバルのことですか?
     私はサンメン会員であり、リゾトラが「最後までブランド維持を意識」などしないという現状のもと、続・サンクスフェスティバルを歓迎しています。

    ・「自分たちが不利益を被ろうとしているのに」
     私はサンメン会員であり、自分が不利益を被ろうとしていると考えておりません。

    ・「それを新しいビジネスモデルだと賞賛したり」
     これは、私のことではありませんよね。私は、「最後までブランド価値維持を意識してクローズするべきと思います」。

    ・「不満を述べる人を思慮が足りないかのように揶揄したりするのは」
     前回のご発言から考え、これは私に向けられたものと想像いたしますが、私はこのような考えを持ったことも述べたこともございません。
     例えば ぱぴさんは私の考える「俺たちのエクシブ」会員に合致しますが、大変良いご意見を述べていると思いました。
     「いくら権利なしとはいえ、2名以上2食付きに使い勝手の悪さを感じて」はその通りでしょうし、「はい!満室、文句言うならさっさと権利を出して予約してねー」もありそうな心配だと思いました。禁煙についてのご意見も、なるほどと思いました。「会員の稼働率を上げるたためにやるべきことは山ほとあると思うのですが…」も、リゾトラに言っておいてよいご意見と思います。
     「俺たちのエクシブ」会員は、施設やオペレーションの良いこと・不満なことを具体的に述べるときには、大変わかりやすく良い視点の文章を書くので参考になります。多分、リゾトラでも同じように考えているかと想像いたします。

     それ以上の、例えば経営に関することを述べる時には、「俺たちのエクシブ」会員は、感情的になり理屈にもほころびが見られることが多いです。
     これは、「オーナー様」というのはリゾトラの作った仕掛けであるのに、「俺たちのエクシブ」会員はコスプレでなく実体だと考えているからだと思っております。自分がなかのひとではなくシンデレラだと考えた時に、「あのお城はきれいだけれども、実態はラブホテル」というような感情的、自己中心的、非論理的な発言も現れるのだと考えております。
     一方で、「オーナー」には確かな法的根拠もあるので、リゾトラと「俺たちのエクシブ」会員の間のジレンマがどのような結果を生み出すのか、大変興味があります。

     東京ベイコートクラブが販売されたときは、多くの書き込みに驚かされたのですが、現在は「『俺たちのエクシブ』会員の典型的発言例」として理解しております。わかちんさんのご発言も、特に興味深くは思いませんでした。ご安心ください。

    ・「超亀レス失礼します。」
     ひょっとして、ご意見をお書きになるまでいろいろと考えていらっしゃったのではないかと心配いたします。書き込むことにより、かわちんさんの気が少しでも晴れたのであれば、何よりと思います。

     今後とも、よろしくお願いいたします。

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