リゾートトラストの中期経営計画「Connect 50」 が発表されました。今後5年間に渡る同社の経営方針を示したもので、私たちエクシブオーナーにとっては極めて注目すべきものと言えます。
と、大風呂敷を広げておいてアレなんですが、現在、いろいろあって分析して記事化する時間的余裕がございません(^_^;) ただ、記事化しないで議論のタイミングを逸するのもいけないので、以下にざっと見て注目した部分についてピックアップしてご紹介します。
まず、同社の事業構造についてですが、現状は以下のようになっています。
（画像出典：リゾートトラスト。以下同じ）
これは円のサイズが事業規模で、上に行くほど利益率が高く、右に行くほど会社への貢献度が高い、という図になっています。つまり、右上の事業が同社を支えているということで、現在これは会員権そのものの販売です。
カハラは赤字であることが示されており、あれだけ大々的にブランド展開をプレス発表をしたにも関わらず、意外なポジションです。
ホテル運営事業は規模は大きいながら利益率は低く、これを引き上げることが同社の大きな課題となっていることがわかります。
次に今回の中期経営計画において目指す事業構造です。
会員権ビジネスのボリュームを維持しながら、他の事業を大きく成長・改善しようというのが今回の中期経営計画の根幹なのでしょう。カハラについては世界展開するとうたった割にはお荷物的な場所にいる印象です。
では、その改善の具体策についてです。
今後の開発計画がこちらです。表の一番上が会員制リゾートホテル、続いて、ラグジュアリーホテル、トラスティ（ビジネスホテル）、会員制の健康診断、老人ホーム、一番下がリニューアル案件、と続いています。
メイン事業の会員権販売においては、2019年にインターナショナル会員権、20年に関西、22年に関東の物件を販売開始する予定です。インターナショナル会員権とはいったい何なのでしょうか。2019年と2021年に開業案件がない、というのがかなり気になりました。
脱線しますが、冒頭の写真は「インターナショナル」っていうキーワードで、僕のスマホに入っている最近の写真からピックアップしたものです。エクシブやリゾートトラストとは関係ないのであしからず。場所がわかった人はマニア認定。
さて、開発の中身ですが、最近のリゾートトラストはベイコートに傾注し、エクシブ湯河原離宮の出来栄えから考えて、エクシブシリーズにあまり力を入れていない雰囲気を感じていましたが、ここにきてまた潮目が変わったようです。
以下のグラフに示されているように、同社は今後、高単価のベイコートではなく、エクシブおよび新規商品に再度注力することを宣言しています。
気になるのはエクシブの既存施設ですが、これらへのテコ入れについては明確な内容はないものの、稼働率向上と売上向上を明言しました。
一方、サンメンバーズのオールド施設は、トラスティと一体となってリニューアル（トラスティへのコンバージョンを含む）され、一般ホテルとして再生させることが明らかにされました。
以上、駆け足でホテル事業を中心にレビューしてみました。
本当に時間がなくてごめんなさい。みなさんもぜひオリジナル文書をご覧になって、私たちのホテルの行く末について、考えてみていただければ幸いです。
街のグランメゾン系レストランと比べてどうのとか、名の通った有名ホテルと比べてどうのとか文句を延々と言っている客を蓼科で見かけたことがあります。
そもそも会員制のホテルなんてそんなところを目指しているわけではないので、一度肩の荷を下ろして、使いやすい価格帯とシステムに戻せば、客は施設内のレストランを普通に使うと思います。
というか、会員権販売がメインの会社なのは今に始まったことではないので、その他売り上げが会員権に比べて見劣りしても、赤字化しないように、利用客数を増やすことだけ考えたほうが、会員権販売には有理なのではないでしょうか。
余りゴリゴリにレストランを使いにくくすると会員権販売にも支障が出るのじゃないかとヒヤヒヤします。
で、玄関の獅子像はペニンシュラではないでしょうか。
この会社、先行き不安ですね。もう終わりかもしれない予感がします。勢いがある発展期を過ぎて、成熟期を迎え、営業と現場を知らないをテクノクラートが台頭し、システムを壊して、衰退するという典型的パターンを示しています。
三井不動産をも遥かに超える役員報酬を正当化し続けるには、原価削減と売り上げ増により利益を搾り出す必要があるのかも？
Kevinさんのご指摘で調べてみました。以下の記事にありますが、従来の2人の代表取締役の報酬は2億円超えなんですね。
｢年収1億円超｣の上場企業役員530人リスト | 賃金・生涯給料ランキング | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準
個人的にはこのお二方に多額の報酬を支払うのはまったく問題ないし、それに足る実績を上げてきた方々だと思いますが、経営体制が変わった今後の変化には注目したいところですね。
で、balthasarさんはマニア認定です。
購入後の下落ありきの会員権販売では、最近の賢い投資家や購入者たちは、東急ハーヴェストクラブに行ってしまいます。
問題点は明確なのに、手を打たない打てないリゾートトラストの計画は夢物語でしかないと思っています。今後もさらなる新規建設を行う東急、そして開業前の会員権完売、一方で数年で半額近くに落ちるエクシブ会員権。
これが改善されるまでは、私は購入を手控えざるを得ません。
私にとってちょっとショックですが、エクシブ鳥羽のニュースです。
エクシブ鳥羽本館が5月以降、原則的に土曜・繁忙期以外は閉鎖になりました。
本館にある「オールドデイズ」も土曜・繁忙期以外同様に閉鎖です。
フィットネスクラブの営業も水曜日定休、平日営業時間短縮です。
数年前、鳥羽別邸開業に合わせて大規模リフォームされ、
大幅にサービスがアップした鳥羽本館ですが、
あれは一体何だったのでしょうか？
Connect 50にある「利益率改善」は不採算部門の切り捨てと読めます。
淡路島、伊豆、そして鳥羽、
リゾートトラストは本気でオールドエクシブの整理にかかっているのでは？
エクシブ鳥羽本館は記念すべきエクシブ誕生のホテルです。
また、私にとって鳥羽本館はエクシブライフの原点です。
さようなら、古き良きオールドエクシブ…。
鳥羽本館はリニューアル後評判が良かったのに不思議です。
オーナー料金の見直しして割安に泊まれたら連泊する事増えると思います。
古くからのオーナーは暇が出来た年齢だと思いますよ。
エクシブ鳥羽本館のオーナーに割り当てられた権利はどうなるのでしょうか。
宿泊したくても、当該施設がクローズだとしたら、リゾートトラストの債務不履行になると思いますが。
この点につき、リゾートトラストは代替施設に宿泊させる権利を与えているのでしょうかね。
尤も、本来は鳥羽本館に宿泊する権利を有する者に対して、他の施設の宿泊権を与えたとしても、債務の本旨に従った履行とは言えないと思いますが、この点については、会則に何か規程があるのでしょうか。
鳥羽と白浜に関しては、もう何年も前から本館の平日クローズ（もちろん時期や日によっては営業）が続いていますから、今になって始まったということでもないですね。こうした運営方法が継続してこれたということは、逆をいえば占有日利用などの問題なども何らかの対応でクリアできていたということなのでしょう。とはいえ実際はどうなのか、鳥羽や白浜の本館オーナーさんの体験談などは興味のあるところですが。
鳥羽・白浜の本館以外でも、たとえば冬季のムセオなど新しい施設でも平日クローズしてたりしますし、同じ軽井沢の本館やSVなども、営業棟を絞って他の棟は休眠ということは多々あります。要は平日の利用率が極めて低いということでしょうが、見方によっては殆ど誰も泊まっていない施設や建物の人件費や冷暖房・照明などの経費を、もっと別のところに活かしてもらった方が会員としてメリットになる部分もありますから、一概には何とも言えぬ難しい問題だと思います。
私自身、オールドエクシブである軽井沢のオーナーですが、平日は殆どフローティングですら予約できちゃいますし、しかも平日宿泊ばかりの使い方ですから、とりあえず占有日は全てスペースバンクに入れてしまいます。その上で、どうしても新しい施設へ足を向けがちになっていますから、所有ルームの占有日がクローズになっていても、あまりエラそうなことは言いづらいところではありますけどね。
むしろ気になるのは、大幅リニューアルを施したはずの鳥羽本館ですが、相変わらず平日クローズにせざるを得ないほどに利用率が上がっていない（であろう）現実です。ひょっとして、鳥羽本館のオーナーさんたちもお隣の別邸に泊まっちゃってるのかも知れませんが、リニューアル効果がこの程度ということになれば、他のオールド施設のリニューアル化も鈍化する恐れすら感じてしまいます。その対応策の一環として、今回いくつかのオーナー優遇措置が用意されたと見ることもできるのかも知れません。
確かに、これまでも平日クローズのホテルが存在し、問題は起こらなかったとしても、形式的には「自分が共有持分（所有権）を有しているホテルについて、割り当てられた占有日に、当該ホテルに泊まりたい」と言っても、不可能ということになってしまいます。
この点について、ben様がおっしゃるように、鳥羽や白浜のオーナー様の体験談や感想を聞いてみたいところです。
それにしても、土曜日と繁忙期のみしか営業しないホテルで採算はとれるのでしょうか。いよいよ、ゴルフ場のように、平日は一般客（ゴルフ場で言えばビジター）を受け入れるということになっていくのでしょうか。
エクシブ鳥羽本館の平日クローズについて
私はエクシブ鳥羽アネックスのオーナーなので、
フロントに電話して色々聞いてみました。
鳥羽本館は北棟と南棟があり、以前より平日は１棟（リニューアルされた南棟）のみの営業でした。
しかし、今年の５月より原則平日は２棟ともクローズになります。
平日の本館２棟全室の閉鎖はエクシブ鳥羽本館の誕生以来はじめてです。
理由を聞いたら、働き方改革として効率よく人材を配置する等、苦しい理由？を述べていました。
鳥羽本館のスタンダードのオーナーに対して
アネックスのスタンダードの客室は定員２から３の洋室のみで、５名定員の和洋室はラージタイプ以上です。よって平日の鳥羽本館閉鎖により本館のスタンダードルーム５名定員の和洋室が使えなくなるで、
鳥羽本館のスタンダードのオーナーに対しては、鳥羽アネックスのラージタイプの和洋室（室料アップは自己負担）を使ってもらう、ということでした。
EF66 様、こんにちは。
ご懸念は確かにご尤もと思い、購入以来久々に契約書を掘り出してみました。その不動産売買契約書を読み返してみますと、第１８条に＜容認事項＞として今回の件に該当する条項が掲げられていました。文書の性格上、ここでは概要のみ示しておきますので、詳しくはお手元の契約書をご覧頂ければと存じます。
要は下記各項目の内容について容認し異議の申し出や財産上の請求を行わないとした上で、専有部分を宿泊施設や結婚式場などに利用することと併せて、平日などの客室稼働が少ない利用時において、円滑な運営ならびにサービスの集中、管理費の節減を図る目的でクローズしている場合には、購入物件以外の部屋をご利用頂くとの旨が掲げられていました。
契約した当時も一応ざっと目は通したつもりでしたが、今回ついでに全文を読み返してみると、いろいろと新発見（笑）した箇所がありました。まぁ、そんなわけで私たちは既に了解済みということになりますから、クローズ時の所有物件利用に関する異議は申し立てられないとしても、当然その運営方針や営業方法に対する是非は様々あり得ることでしょうね。
ben様 こんばんは。
ご指摘ありがとうございました。
早速、手元の「不動産売買契約書」（以下「契約書」と言います。）を見てみました。
私の保有している契約書では、第１７条に（容認事項）の記載があり、そこには、
「買主（私）は、下記内容についてあらかじめ容認し、以後これを理由に売主（リゾートトラスト）に対し、異議申出または財産上の請求を行わないものとする。」とあり、下記として「平日等の客室稼働が少ない利用時においては、円滑な運営ならびにサービスの集中および管理費の節減を図る目的で、利用客室を一部階層のみとし、そのため、ご購入物件と異なる部屋をご利用していただくことがあること」との記載がありました。
つまり、私の契約書では、利用制限できるのは「一部階層」のみであって、建物全部とは書かれていません。
各施設によって条項が異なるのでしょうか。そうだとすれば、統一性に欠けますね。
一部の部屋とか、〇号棟というように、建物の一部の制限なら仕方がないにしても、建物全部となると、どうなのかなあ、と思います。
いずれにせよ、今後、これ以上クローズの施設が増えないことを祈るばかりです。
最後になりましたが、ben 様、今後ともよろしくお願いします。
皆さんこんばんは。ワンオペお父さんには引越はキツいです。皆さんはお元気ですか(^_^;)
エクシブ鳥羽の件、ちょっとびっくりです。予約画面を見てみると、例えば10月は以下のようになっています。
これはキタな、という感じがします。benさんに契約書の条項についてご紹介いただきましたが（すぐに使わない荷物に入れてしまったので、契約書を確認できないという…）、区分所有権に基づくお部屋ごとの契約の下に、会員は相応の管理費を支払っているわけですから（租税公課はもちろんのこと）、このやり方はなんだかズルいなぁと感じてしまいます。
会員権を売るだけ売って、会員には施設が存続する限り売ったお部屋を管理するための費用を請求して、利用が少なければ施設自体をクローズしてしまって運営業務を部分的にカットして利益を増やすと。
それなら管理費を状況に応じた形で減額するのが筋ではないですかね。
EF66 様、こちらこそ宜しくです。
私の手元にある契約書も殆ど同じですが「利用客室を一部階層のみの運営とし」となっており、運営の２文字が加わっています。いずれにせよ、条文を読むかぎり運営する客室を「一部階層」とは書いていますが、閉鎖できる範囲や箇所を明記しているわけではないんですよね。ですから、当該施設のうち一部階層を除く全てをクローズすることもできることになります。
この場合、契約書の対象契約施設が当該施設となるはずですから、１号棟のみ運営して２・３号棟は閉鎖ということも可能になると思います。問題は鳥羽や白浜などの場合ですが、それぞれ運営管理上は本館もアネックスも同一運営施設となっていますので、同じ解釈が可能ではないかと思われます。Resortboyさんもご指摘のように一方的で理不尽な思いは私も感じますが、とはいえオーナー全員が契約書で既に同意しちゃってますからねぇ。
白浜本館スイートオーナーです。
随分前から白浜本館は平日クローズで、平日利用時はアネックスの利用になります。パーソンチャージを選択しているので、平日はアネックスのお部屋をパーソンチャージで利用しています。私はお得に感じています。
ミシマさん、お久しぶりです。
2005年に「フォートラベル」をミシマさんに教えて頂いて以来、
私のネットでの旅行記作りがはじまりました。
その節はありがとうございました。
当時はリゾートクラブの会員権に夢中になり、
エクシブはじめ様々なリゾートホテルの宿泊体験記を書きました。
楽しい日々でした…（と過去形になって申し訳ないですが）
以来、10数年、私は別荘がわりに「平日のエクシブ鳥羽本館」を使ってきました。
その鳥羽本館が平日全面クローズとは…。
残念ながら、ますますエクシブが遠ざかっていきます。
別件です。ミシマさんは「スイートのパーソンチャージ」をお持ちで、
これは今となっては極めて貴重かつ素晴らしい権利ですね。
羨ましい限りです。
この会員権は死守すべきだと思います。
resortboyさん、皆さん、こんばんは。
オールドエクシブを平日に一人旅プランで利用する事多い私には寂しい話です。
本日も鳥羽本館に宿泊していますが、本館はテルメゾンに巡回バスを使用する事無く
すっと歩いて行けるところがすごく気に入っているので残念な話です。
25日朝の朝食は、和食はバイキングになるとの事なのでそれなりの利用者がいると
感じるのですが、どうなのでしょうね？
白浜の場合本館の休館は、殆ど影響ないような気がします。大浴場がそれぞれに
あるのが幸いです。ただ平日は、レストランの閉鎖が痛いですね。だんだん増えて
いるような気がします。
スレ違いですが、芦屋ベイコートも六甲サンクチュアリもオープンしているのにトピックで触れられないのは少しさみしいです！
お忙しいですよね ＞ resortboy様
皆さんこんにちは。引越もようやく折り返しまで来ました。前宅の明渡しまで終了し、これからゴミの始末と、引越先の環境整備です。引越については裏ブログで書いていますが、もうヘトヘトで生きているのがやっとという状態です（半分冗談、半分本気）。
僕もmakunoutibentouさんのように、これからひとりエクシブを開拓しようと思っていた矢先ですから、閑散期の施設クローズは、言ってみればはしごを外された状況に思えます。
以下のサイト（現行の公式のエクシブシステムの紹介ページ）には「エクシブはホテルの1室を限られた14名のオーナーで共同所有する『タイムシェアリング・システム』を導入し、年間26泊(365日÷14)の完全利用日保証を実現しました」とありますが、自分のお部屋を使えないように運営の都合でクローズしてしまうのは、このシステムの根本に関わる問題ではないかと思いました。
エクシブのシステム｜はじめての方へ｜会員権販売情報｜リゾートトラスト株式会社
また、その前段として「エクシブとは」とした最初の紹介ページには「旬の素材をふんだんに使い、日本料理、フランス料理、イタリア料理、中国料理それぞれ熟練のシェフが腕をふるった至福の逸品をお届け」などとあり、多彩な食の選択をうたっています。レストランを1カ所にしていろいろ選べる方式にしてもらったほうがいいと利用者目線では思いますが、エクシブの場合「こだわりの空間で、四季折々の美食をお楽しみいただけます。」とあるように、レストランを個別に作り込んでいるので、結果クローズになっちゃってかえって不便になるように思いました。
エクシブとは｜はじめての方へ｜会員権販売情報｜リゾートトラスト株式会社
（エクシブ白浜）2018年4月レストラン定休日のご案内
最後に、カミーさんのご指摘はまったくその通りで、返す言葉もありません(^_^;) はやく人間になりたーい、という感じです。
おはようございます。
鳥羽の本館ですが、25日の出発時の事です。リニューアルされた南棟に宿泊したのですが
まわりの部屋に内装業者さんが入って、壁紙を張り替えていました。チェックアウトが遅く
邪魔をしていた？
白浜のアネックスも10日ほどだったか？2月にクローズして業者さん入っていましたが
什器備品の更新じゃなかったです。
どちらの施設もこれからを期待してます。
resortboyさん、皆さん、こんばんは。
鳥羽の本館ですが、XIV DAYの前後は、開いているようです。
月曜に眺めていたら開いていたので、我慢出来ず来ています。
本日は、水曜ですがアネックスにてピアノとフルートの生演奏がありました。
オールドエクシブの醍醐味を味わった気分です。
私は大阪南部在住ですが、気軽に行ける範囲では、泉質で一に鳥羽。二に白浜ですね。
交互に訪ねています。頑張ってポイントを貯めてます。
決算説明資料｜IR資料｜投資家情報｜リゾートトラスト株式会社
皆さんこんにちは。経営の話なのでこの中計の記事にコメント付けました。昨日、リゾートトラスト社の4～12月期の決算発表がありました。上記ページの「第3四半期決算説明資料」にプレゼンの内容が掲載されています。
販売中のリゾート会員権の売上進捗や、稼働率、客単価などのデータ開示を見ると、最近のオールドエクシブへのてこ入れの背景が透けて見えるような感じがしましたので、皆さまぜひご覧ください。