リゾートトラストは同社主力商品のリゾート会員権「サンクチュアリコート」の新プロジェクトについて発表し、昨日（2024年8月22日）から販売を開始しました。名称は「サンクチュアリコート八ヶ岳 レジデンシャルリゾート」。中央自動車道小淵沢インターからすぐ（クルマだと3分程度）と交通至便な場所に、2027年3月に開業予定です。
僕は現在、夏休みを利用して取材旅行に出ており、現在もリゾートトラストが建設した某ホテルに滞在中です。そのため、本稿はあまりまとまった思索の上に書くものではありませんが、皆さん言いたいことがいろいろとあると思うので、まずは僕の第一印象を軽くメモしておこうと思います。
画像や諸元データなどは公式サイトにすべて出ていますので、どうぞご覧ください。
公式 - サンクチュアリコート八ヶ岳｜SANCTUARYCOURT 八ヶ岳
木造
最大の特徴は、今回のホテルは木造戸建（上位グレードは一軒家、下位グレードが連棟式）であるということです。
なぜ木造なのか、という視点については、複数の理由があるでしょう。FANBOXで解説していますが、ホテルの建築費は急騰し、これまでのように不動産分譲で利益が出せなくなりました。そのために木造に切り替えたという見方がまずできます。
次の理由は立地です。開発地はかつて八ヶ岳リゾートアウトレットというショッピングモールがありました（2001年開業、2023年閉鎖）。駐車場にクルマを停め、歩いて買い物を楽しむ施設です。
八ヶ岳南麓のゆるやかな斜面に現地はあるため、この場所では技術的にも小規模建築の組み合わせで展開するしかなかったと思います。調べていませんが、行政上の制約もあったかもしれません。
木造ですから、建物の寿命は鉄筋コンクリート造の一般ホテルにくらべてずっと短くなります。法定耐用年数は22年だと思いますが、サンクチュアリコートの契約期間は50年と、普通に考えれば「2回転」させないと高級ホテルとしては維持できないと思います。つまり、会員権存続期間中における建て替えが前提の会員権ということに、必然的になります。
その営繕や建替の計画について、どのように説明して販売されているのかが、まず気になります。はっきりとした計画がなさそうで恐ろしいです（開業ゴール、と考えているのであればそうなる）。
現実問題として、由緒も何もない築50年の戸建木造建築が「最高級ホテル」として存続できるはずがありませんから、このホテルは途中で「生まれ変わる」ことが前提の商品設計となります。
史上最高
次に価格です。
木造戸建である「ロイヤルスイート」の20泊タイプを例に見てみます。会員権価格は税込37,585,000円で、消費税を除いた本体価格は34,950,000円（約3500万）です。20泊タイプは18口で共有しますので、これを18倍すると、1棟の販売価格は629,100,000円、つまり6.3億円になります。
今日はこれ以上の価格についての検討をしませんが、これが「現代リゾート会員権商法」の終着点であり、錬金術としての邪悪な面が露わになった「瞬間」です。
戸建物件を小口で分譲するのですから、その資産としての本質的な価値は、この会員権を買うような方なら、誰もが感覚的にわかります。巨大なホテルに紛れ込んでいませんから、感覚がまひすることはありません。
「6億円のはずがない」
誰もがそう考えるはずです。
客が来なくてつぶれたショッピングモール跡地の、景色もない（八ヶ岳は斜面の背後にあるので見えません）、木が生えているだけの特に価値もない土地に、20年程度でボロボロになる宿命の木造建築を行って、それを6億円で売るというのは、誰がどのように考えても常軌を逸しています。
夢から醒めるのではなく、そもそも夢を見ることができない。リゾートトラストはやってはいけない商品開発を行ったのではないでしょうか。
温泉
施設の詳細については、また別の記事で書こうと思いますので、気になる点だけを指摘しておきます。
まず、現代のリゾートホテルで最も大事な要素である温泉についてです。リゾートトラストの今を支えているのは、箱根、有馬、湯河原といった、誰が聞いてもわかる名湯を擁した離宮シリーズです。
温泉についてはこれから掘るので、出るかどうかはわかりません。そのため「ナントカ温泉」の名前はありません。近隣には1,500メートルもボーリングしてやっと掘り当てた日帰り温泉「延命の湯」（スパティオ小淵沢）がありますが、別にこの場所は温泉地でもなんでもなく、温泉が出たところで積極的な価値があるとは思えません。
温泉が現地で出ない場合には運び湯になるということです。大浴場なら循環させられますが、個別客室で運び湯ってどうするのでしょう？（今日のお湯は売り切れました、なんてなるのか？）
どこからなんというお湯を運ぶのかはわかりません。つまり、このホテルの温泉は現状では評価ポイントになりません。
次に、このホテルには大浴場がありません（大浴場がないために不人気であると考えられる施設として、エクシブ六甲サンクチュアリ・ヴィラがあります）。
そもそも寒冷地で冬にはマイナス10度くらいになる場所ですから、戸建てから外に出たら寒くてお風呂になんて行けませんし、人的リソースに悩む現代では送迎サービスなど夢のまた夢です。
ちなみに、寒いだけで雪は降りませんので、この場所はスノーリゾートというわけでもありません。
全室にビューバスとプライベートサウナを設置するとされていますが、これも気になる点です。まず、ビューバスと言っても八ヶ岳の雄大な稜線が見える、といったことはまったくなく、生えている木が見えるだけでしょう。単にお風呂場に窓が付いている、ということかと思います。
次にプライベートサウナですが、これはホテルでは鬼門です。なぜかというと、サウナはすぐに温まりませんから、ずっと電気を入れておかなければならないのです。
客室の湯沸かしポットみたいに電気がオフになっていたら、あたたまるまですごく時間がかかりますから、非常にストレスがたまるでしょう。サウナに入る時間が15分だったとしても、ずっと通電していつでも入れるようにするでしょうから、このホテルの電気代は恐ろしいことになります。
大浴場のように、1日の半分はサウナを通電しないということは個別サウナではできず、旅先で「節電しよう」なんていう人はいません。温めっぱなしのプライベートサウナの存在は、ルームチャージまたはホテル収益に跳ね返ることになります。ルームチャージは相当高く設定されるのではないでしょうか。
僕はホテラーとして、サウナや岩盤浴の付いた客室や、庭にバレルサウナを後付けしたホテルなど、いわゆるプライベートサウナ的なものをいくつも体験していますが、それらはたいていぬるく、満足のいくものは少ないです。岩盤浴は比較的簡単ですが、サウナは難しいと思いますし、皆さん要求レベルが高いです。これもあまり期待できないと思います。
寒いのに食事へ
最後に、共通施設の話をして終わりにします。
大浴場がないのは上記の通りですが、レストランはあるのです。つまり、マイナス10度でも、外に食事に出なければなりません。さすがに送迎がありそうですが、食事の時間帯は集中します。寒い朝などはどうするのでしょうか。
外に出る、または外から部屋に戻ることで、目が覚めるのはいいかもしれませんが、酔いが覚めるのはいただけません。
東急の最新会員権（塩沢の後付けのやつなど）では、キッチンが付いていて客室で食事をすることになっていますが、この小淵沢はそうではないようです。
温泉大浴場を作らず、レストランやバーを作る、というのは、「頭ん中 Upside-down 1」で支離滅裂、筋が通っていません。逆にして（大浴場あり、レストランなし）、ケータリングにするならわかりますが。
また、バーベキューサイトがレストランとして設定されているのも気になります。
泉郷などの貸別荘では、一軒一軒がもともと離れて建てられていますから、自分の借りた部屋のテラスでバーベキューができるのが普通です。ですが、このホテル（ホテルと言っていいかわかりませんが）は、かなり隣接して客室を建てるようで、個別にバーベキューをしたら迷惑になるようなことも理由なのでしょう（都会の距離感）。
なんだか書いていて悲しくなりました。レジデンスと言いながら、レストラン利益のために客の利便性をことごとく犠牲にしている。
どこをどこから切っても、いいところが見つかりません。全体的に、売る側の商売の都合で仕様が決まっており、利用者には不便を押し付けられているような感じのプロジェクトです。
こんなものを誰が買うんでしょうか？ 木造ガラ権、ダメ。ゼッタイ！
FANBOXでもコメントしましたが、図面で見ると２BEDルームばかりです。
ただでさえルームチャージが65,000円～84,700円と高いのに、２名利用では高すぎて、排除されている気分になります。
「個別客室で運び湯」というのは六甲SVでも同じで、循環させているだけかと思って行ってみたら、なんとかけ流しと循環併用になっています。ですからこの六甲をモデルに、たった２６室くらいならクリアできると考えているのでしょう。
大浴場ですが、六甲SVの利用率が低いのは、大浴場がないことが主な原因ではないと思いますが、それはまた別の話題なのでやめておきます。
ホテル棟を後から54室分作るみたいなのでレストランやスパ棟などを後から作るつもり？
とにかく室料が余りに高過ぎてちょっとガッカリしています。
1部屋6.3億円(恐らく5000万円あれば建てれる)で販売するのであればもう少し室料を安くすべきだと思います サンク高山&琵琶湖と室料が違い過ぎてとても泊まる気にはなれません(泣)
ただ、1部屋に8人ぐらいまで泊まれるのであればOKです
木造でも、躯体はなんとか50年保つと思います。
数年前に流行った、郊外の安普請中古戸建ボロボロ物件を格安で買って人が住める様にリニューアルし、4〜5年で資金回収！という投資スキームの対象物件は築45〜50年のものが多かったです。
高額の会員権建物価格には、完全フルリフォーム代金が含まれているのでしょう。
ルームチャージ、激しい価格ですね。東急軽井沢リトリートの約2倍？
RT社他施設の既存会員（会員権を新たに買わずに済む人）ですら、一般ホテルで良いのでは？と利用を控えてしまうような料金設定。BBQ利用料や食事代までオールインクルーシブであれば理解できるのですが。
いや、レストラン等の施設〜部屋間の完璧な送迎など、想像もつかない至れり尽くせりの素晴らしいサービスが提供されるのでしょう。まさに夢世界。
もはや比較対象が存在しない、唯一無二の超高級会員権。（買い替えでは無い）新規購入者っていらっしゃるのでしょうか。
もしかして、売れなさそうなら作るのを途中で止めちゃうとか！？
resortboyさん
belairさんが仰る通り、会員権の契約期間50年以上は、木造建築でも十分な耐久性がありますし、当然その年限中に建て替え不要の前提で設計施工も行っているはずです。国土交通省が示す木造住宅の耐用年数目安を見ても「フラット35基準程度で50年～60年、劣化対策等級３で75年～90年、長期優良住宅認定であれば100年超」と出ているほどですしね。
そもそもresortboyさんは以前、今後における施設開発の方向性を語られる中で、木造の戸建てを大いに推奨されておられましたが、今回のご批判はその時のお考えとどう異なっているのでしょうか。客室料金については既に裏ブログにコメントさせて頂きましたので割愛いたしますが、たしかに高いながらも戸建てを考慮すれば十分に許容範囲かと考えます。
大浴場がないことも指摘されていますが、私もblueroseさんと同じく六甲は大浴場がないから利用率が上がらないのではなく、単独ＳＶだったり立地であったりと、他の大きな理由があると実感しています。この件も裏ブログに書きましたが、客室の温泉スパはトレンドですし戸建てなら尚更歓迎でしょう。唯一客室サウナについてのみご意見に賛同します (^^;
resortboyさん、こんにちは。
最初は26室でオープンし、後日54室を追加するとなると、オープン当初は施設内で工事真っ最中ということなんでしょうか？ちょっと落ち着かなさそうな…
元旦の金沢での地震でサンクチュアリーコート金沢の計画がペンディングになり、急遽八ヶ岳の物件を販売したのかと推察しますが、温泉の発掘が今からなど、RT社らしくないちょっと見切り発車のような印象を受けました。
六甲SVは、オールドエクシブを利用してきた身としては、施設として物足りない（レストランの選択肢が少ない、施設内の探検ができない等）、客室の窓が開かないが敬遠する理由ですね。。。
本題の八ヶ岳については、最終的にどのような施設になる構想なのか、機会あれば会員権担当の営業さんに聞いてみたいと思います。
このサンク八ヶ岳の至近に小生の御用達のセラヴィリゾート泉郷八ヶ岳ワンワンパラダイスがあります。
小生はとてもここが気に入っています。広々としたピアノまで置いてあるリニューアルされた綺麗な別荘に泊まれてホテル棟の温泉はとても素晴らしく、フレンチレストランはワンドリンクサービス付きでとても美味しい！ これで1泊2食付きでグレードアッププランで1人12800円です。これぞリゾート会員権だと思います。是非とも今後も継続して欲しい。サンク八ヶ岳の金額では泊まりに行くことはないと思います(泣)
でコミコミで
サンクチュアリコート八ヶ岳については、多くの方が関心がありますので、ぜひオープンの場で異論反論を拝見したいです。
私は、小淵沢の地理的環境が今一つの印象です。
のんびりした田舎というイメージなので、高級リゾートの別荘風建物というのがピンときません。
高級を求めるなら、ちょっと北西に入って長野県内にしてほしかったです。
追加です。
食事に関してコメントするのを忘れました。今回の八ヶ岳では各客室にダイニングテーブルが設置されており、逆にレストランは規模を抑えているところを見ると、ルームサービスでの食事を充実させて対応するように思えます。この方針は日光の販売時にも聞いていましたが、戸建てであれば尚更レストランに出向かずに済む選択肢が用意されるのは歓迎です。
ただ今回の発表は何とも舌足らずというか説明不足で、誤解を生む可能性が多々ある点は気になりました。後日54室を追加して最終的に80室規模となることは明記されてますが、今の段階では建築確認の関係で大々的に言えないのか (笑) 小さな表示で分かりづらいですね。せめて２名定員の客室を追加するか否かぐらいは現時点で表示してほしいものです。
blueroseさんが心配されておられるように、私も２名定員の客室は必要だと思いますが、戸建てでは定員を問わず手間や経費は大差なく、室料も殆ど変えられないはずですから、おそらく第２期以降の発表で連棟形式として用意されるのではないか、と今の段階では予想しています。或いは敢えて同一定員に統一して、人数差額無しの１棟貸しをするかですよね。
たかすぬさん
年内には残りの追加分も発売と聞いていますし、その後に順次着工となるようですから、予定の２年半後までには全て完成させて、建物全体が揃った上で開業の運びとなるはずです。
ほかの方も書かれていますが、最近の木造住宅は、昔の木造住宅と違って「20年程度でボロボロになる」ことはないでしょう。
とはいえ、鉄筋コンクリート造とはちがいますから、ほかのサンクチュアリコートの施設と同じ契約期間50年というのも違和感はあります。
resortboyさんが木造の法定耐用年数は22年と書かれていますが、鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。
木造であれ、鉄筋コンクリート造であれ、メンテナンス次第で建物の寿命は大きく変わっていきますが、開業から30数年の鉄筋コンクリート造の伊豆が修繕困難ということで閉館という流れになっていくとすれば、木造だとさらに心配ですよね。
それから、キッチンがないのは、resortboyさんが書かれているようなデメリットもありますが、建物の劣化を防ぐ、清掃の手間が省ける、などのメリットもありそうです。
それより、「varios resutaurant」となっているのに、レストランの選択肢が少ないのが気になりました。
カジュアルなレストラン、鉄板焼、バーベキューだけ？
バーベキューは若い人のグループや子供のいるファミリーにはいいかもしれませんが、夫婦二人でバーベキューを利用するでしょうか？
それに、バーベキューは寒い時期はニーズがないですよね。
個人的にはルームサービスはあまり好きではないし、鉄板焼だったらうかい亭に行くし、カジュアルなレストランしか選択肢がありません。
鳥羽のような気軽なかんじのビストロは歓迎ですが、洋食だけでなく、和食や中華の提供もあったらいいのにと思います。
最後に温泉についてですが、お部屋のお風呂が温泉だったら、大浴場はなくてもいい派です。（名湯でなくても運び湯でも、とりあえず温泉であればまぁOKです）
逆に大浴場が温泉だったら、お部屋のお風呂が温泉でなくても構いません。
もちろん、コロナ禍のときにはお部屋のお風呂が温泉であることは大きな魅力ではありましたが。
「蓼科や八ヶ岳は遠くなったな～」今、しみじみ思います。齢をとってくると遠方のリゾート地に行くのが面倒になり、どんどん足が遠ざかります。あの素晴らしい「エクシブ蓼科」が閑古鳥が鳴く理由ははっきりしています。時代が変わったのです。
私は、若い時、登山、スキー、テニスに夢中になって遊んでいたので、蓼科や八ヶ岳山麓の別荘が欲しくてしかたがありませんでした。別荘ライフに憧れ、現地調査を何度もして資料も取り寄せました。しかし、現実派の妻の大反対にあい、私の夢は消えました。大正解でした。あの時、新築別荘を買っていたら、今の私の豊かな老後はありません。
蓼科や八ヶ岳山麓の別荘ブームは完全に終わりました。
ゲームが終了し、誰もいない廃墟に近い別荘地ではゼロ円物件の山（中古別荘・中古リゾートマンション）です。小淵沢周辺であれば2000万円も出せばピカピカの新築別荘が買えるでしょう。ここに突然現れた「サンクチュアリコート八ヶ岳 レジデンシャルリゾート」、木造戸建ての超高額リゾート物件を誰が買うのでしょうか？
連投で申し訳ありません。私は日々執筆活動をしていますが、最近、AI（ChatGPT Plus）をアシスタントに雇いました。費用は月額20ドルです。結構優秀で、自分でネット検索する手間がはぶけて便利です。
とりあえず、蓼科や八ヶ岳山麓のペンションや別荘ブームの盛衰について聞いてみました。一瞬で以下の解答が出てきました。だいたい予想した通りで別に驚きはありませんでしたが、確認の意味でここで添付しておきます。
《蓼科や八ヶ岳山麓のペンションブームの盛衰について》
蓼科や八ヶ岳山麓のペンションブームは、1970年代から1980年代にかけて日本国内で大きな人気を集めた現象です。この地域は、自然豊かな高原リゾート地として古くから知られていましたが、当時のペンションブームによってさらに多くの観光客を引き寄せるようになりました。
ブームの背景と発展
1970年代後半から1980年代初頭にかけて、都市部の住民が週末や休日に自然の中でリフレッシュする需要が高まりました。この時期、蓼科や八ヶ岳山麓には多くのペンションが建設されました。ペンションは、ホテルよりもアットホームで親しみやすい宿泊施設として人気を博し、手頃な価格で自然を楽しめることから、多くの家族連れや若者に支持されました。
1980年代になると、ペンションオーナーたちはそれぞれ個性を打ち出し、手作りの料理や独自のサービスを提供することで差別化を図りました。この時期には、雑誌やテレビでもペンションが頻繁に取り上げられ、ブームは頂点に達しました。
ブームの衰退
1990年代に入ると、日本全体の経済状況の悪化やライフスタイルの多様化により、ペンションブームは次第に沈静化しました。また、海外旅行の普及や新しい観光地の発展により、観光客の選択肢が広がったことも影響しました。その結果、多くのペンションが閉鎖や経営困難に直面し、ブームは終焉を迎えました。
現在、蓼科や八ヶ岳山麓には、ペンションブームの名残として、当時から続くペンションがいくつか残っていますが、その数はピーク時と比べて大幅に減少しています。地域自体は今も自然豊かなリゾート地としての魅力を保ち続けていますが、観光のスタイルは大きく変化しています。
《蓼科や八ヶ岳山麓の別荘ブームの盛衰について》
蓼科や八ヶ岳山麓の別荘ブームは、ペンションブームと密接に関連しており、同じく1970年代から1980年代にかけて日本国内で大きな人気を集めました。特に、都市部からのアクセスが良好で、四季折々の自然を楽しめるこの地域は、リゾート地として非常に魅力的でした。
ブームの背景と発展
1970年代後半から1980年代初頭にかけて、日本の高度経済成長に伴い、都市部の中流以上の家庭でセカンドハウスを持つことがステータスとされるようになりました。特に蓼科や八ヶ岳山麓は、首都圏からのアクセスの良さと自然環境の魅力から、多くの人々が別荘地として選ぶようになりました。
この時期、土地の開発が盛んに行われ、住宅地が整備されました。別荘の建築ラッシュが続き、バブル経済の影響も相まって、地価が急騰し、別荘購入が一種の投資としても捉えられるようになりました。家族や友人と過ごすためのリゾート地として、あるいは週末の避暑地として、多くの都市住民が別荘を購入しました。
ブームの頂点と要因
1980年代後半、バブル景気が最高潮に達し、別荘地の需要がピークを迎えました。この時期、蓼科や八ヶ岳山麓にはさまざまなスタイルの別荘が建てられ、一部の高級別荘地では、豪華な邸宅が立ち並ぶようになりました。また、ペンションやレストラン、ゴルフ場などの観光施設も次々と開業し、地域全体が活気づきました。
ブームの衰退
1990年代初頭にバブル経済が崩壊すると、別荘ブームも急速に衰退しました。土地や不動産の価格が下落し、多くの別荘オーナーが資産価値の目減りに直面しました。経済の停滞により、維持費や管理費が重荷となり、別荘を手放す人々が増えました。
2000年代に入ると、ライフスタイルの変化や高齢化に伴い、別荘の利用頻度が減少し、放置される別荘も増えてきました。また、環境問題やエネルギー効率の観点から、別荘を維持することの意義が再考されるようになりました。
現在の状況
現在、蓼科や八ヶ岳山麓には依然として多くの別荘がありますが、かつてのような活況は見られません。一部の地域ではリノベーションや新たな活用方法が試みられていますが、全体としては静かな状況です。別荘地は今も自然豊かな環境を楽しむ場所としての価値を保っていますが、需要は限定的で、新しいブームが起こる兆しは見られません。
この別荘ブームの盛衰は、経済状況や社会の変化に敏感に反応し、地域の開発や利用方法にも大きな影響を与えました。
《蓼科や八ヶ岳山麓の別荘地で現在販売中の新築別荘の平均的値段》
蓼科や八ヶ岳山麓の別荘地で現在販売中の新築別荘の平均的な価格は、約700万円から1,200万円程度となっています。具体的な価格は物件の場所や設備、敷地面積、建築年によって異なりますが、特に人気のあるエリアでは1,000万円を超える物件が多く見られます。また、蓼科BASEやTokyu Resort Townなどのリゾート地では、新築だけでなくリノベーションされた物件も数多くあり、価格帯に幅があります(Tokyu Resort、Navitime Japan Travel、Tateshina Base)。
何度もコメントして申し訳ありません。私はこの八ヶ岳というロケーションは大好きなんです
八ヶ岳大橋から眺める八ヶ岳、
南アルプス、富士山は圧巻の一言、これ程の眺望が堪能出来る場所は他にありません
東京、名古屋からのアクセスもとても良く、リゾートトラストの超強力な営業部隊の手にかかればあっという間に完売になるようにも思います(笑)
しかし、すみれさんのおっしゃられるようにレストランが弱すぎるように思います。今後、宿泊棟でレストランを追加した方が良いと考えます。宿泊棟の方でルームチャージの廉価板が出るようなら小生でも泊まりに行けるかも(–;) また、大浴場も絶対あった方が良いと思います
先日、Youtubeでハウスメーカー
の坪単価が高騰していることを知りました。小生が建てた10年前の1.5倍以上になっているようです。funasanのデータだと小淵沢の新築別荘が1000万円前後とのことで極めてお値打ちになっているように思います
昨日のクラベールさんの記事が、今の時点では最も正確なデータを
書いておられると思いました。内部情報も入っているのかな？
その上でNOT A HOTELが競合他社としても、そもそもNOTの購入希望者層が
少ないし、多くの購入希望者層からは東急などと比較してしまいます。
年10泊しか原則として権利がないのに、いつでも自由に泊まれて
箱根離宮Sも良い時期に泊まれると錯覚してしまわないとお買いいただけないのでは。
オーパさん
この話題は重要なのでオープンの場でどんどんディスカッションすべきと思います
小生も以前より気になっているのはサンクチュアリコートの1部屋の人数です。20泊の権利で1部屋18人+10泊の権利で36人募集で1つの部屋で合計54人オーナーがいるということで宜しいですかね？ これだと1人のオーナーが泊まれるのは5泊だけという計算になりませんか？
しかも八ヶ岳は冬は閑散期になるため宿泊は夏に集中すると思います。更に全国に数多いるリゾートトラストの会員がこぞって夏に予約すると泊まりたい夏に予約がとても困難になりそうな気がするのは小生の錯覚でしょうか？
そもそも1つの部屋にオーナーが
54人という設定がおかしいように思います
失礼しました
20泊の権利だと1人20泊×18＝360日
10泊の権利だと1人10泊×36＝360日
これだと720日で２年分です。
会員権の権利を10泊と5泊の会員権にするのが妥当では？
RCさん
誤解されているように見えるのですが、エクシブとその半分のバージョンと同じであり
サンクの1室は総合計で360泊ですので
20泊分で全て売るなら買主は18人
10泊分で全て売るなら買主は36人
混在させるのなら、例えば20泊分9人なら残りを10泊分18人
というように、売るはずです。そうしないと1室の区分所有の持分登記ができません。
問題は、みなさん泊まりたい時期は一緒ですので
ハーヴェストは1室を12人で争う
サンクは最大1室を36人で争う
ことになり、どちらが自分の希望どおり夏休みやＧＷ，年末年始の予約が
できるかは明らかです。
どんなに豪華な施設であっても、1年に数回しか希望どおり宿泊できないのに
1000万円から2000万円だすことが見合うかどうかだと思います。
オーパさん
失礼しました
そうですよね？ そうじゃないとおかしいですよね
小生の勘違いでした。お詫び致します
皆さん、たくさんのコメントをありがとうございました。僕からは一点だけ。
ちゃんとした記事を書くに至りませんでしたが、以下でニュアンスだけ伝えたように、僕はエクシブブランドの復活が、戸建てドギー別荘（つまり「わんわんパラダイス」）という、極めて限定的な形でありうるのではないかと考えていた（勝手に願っていた）ことがありました。
エクシブ八ヶ岳ドギーヴィラ爆誕｜resortboy｜pixivFANBOX
その前提として、この春に鬼怒川を取材した際、Rakuten STAY VILLAを実際に見て、これが今の日本でできる会員制のスタイルであるとの仮説を持った、ということがありました。
Rakuten STAY VILLA 鬼怒川リバーサイド | Rakuten STAY
その後、オフ会で発表しようと、プリンス バケーション クラブ 軽井沢浅間を見に行ったり、つい先日は近江舞子に大倉（グラン）が作った戸建て施設も見学しました。
小淵沢計画の概要が議会を通じて明らかになった時に思ったことは、小淵沢の土地柄を生かして、中継ぎとして一度、（十分に高級だが）最高級ではない、サンクチュアリコートではない会員権を出せるのではないか。そうすることで、リゾートトラスト全体として会員制ホテルチェーンがより成熟できる機会になるのではないかと、願うような気持ちでいました。
販売価格と利用価格が高額で（つまり高級で）、稼働率が低い施設を作り続けるのは、事業継続の面で危険であると僕は考えていますので、今回の開発計画について、残念に思っています。
RT社は北杜市に対して高さ制限の規制緩和を求めて働きかけるなど昨年までは通常の鉄筋ホテル建設を目指していました。今回販売を急いで木造戸建にしたため戸数と販売口数が減少。今年の利益目標を販売可能な口数で割ったら一口がこんなに高くなってしまった。企業として利益を出すためで他に理由はありません。non policy です。
競合はNOT A HOTEL だというのは後付けの理屈で、一口3億5000万円の会員権を販売しているN社と購入層は被りません。あちらはフェラーリ2台持ちクラスのアッパーな富裕層が購入しており対象は桁違いにニッチ（7月時点でオーナー597名）です。ライバルにはなり得ない似て全く異なる物と比較してしまうのは無理があります。
場所は悪くありません。山は見えませんが森を丸ごと一つ買いきったような環境で十分に魅力的です。この値段でも売れるし、2期、3期の販売では値上げも考えられます。しかしこの値段で会員権を売ってしまいこのルームチャージが標準になると、今後RT社の顧客基盤は1/3に減るでしょう。それでも新規施設の販売は回るのか？会員権ビジネスの持続性を脅かす転換点になるような気がします。
ノラさん
気になったので.NOT A HOTELについて調べてみましたが、10泊で1500万円、360泊で5億6000万円とサンクチュアリコート八ヶ岳とほぼ同じ値段のようです
これは十分に競合相手と言えるのではと考えます
年会費も10泊で年間約30万円とそれほど変わらず。
問題はルームチャージです。
何とNOT A HOTELはルームチャージ無料です。
これは驚きました。
本来、リゾート会員権のあるべき姿なのではと思いました。
不動産を年間10泊分、登記もして所有し、年会費も払うわけなので本来はルームチャージはないというのが本当なのでは？
これでは NOT A HOTELよりもサンクチュアリコート八ヶ岳の方が遥かに高額ということになります(-_-;)
benさん
ご教示ありがとうございます。アウトレットを壊しつつ、建築許可を取りつつ、順に建てつつ、開業時には全80室オープンするのですね。
時代とともに、ライバルも変わるのですね。
ノラさん、僕が踏み込めない部分までコメントを頂戴し、ありがとうございました。RTとNOT A HOTELはまったく市場が別であると、僕も思います。
RTはあくまで大衆路線で、市場が飽和したので福利厚生を旗印に法人売りにシフトしました（特売プランがその現れ）。最初から富裕層個人を狙っているNOT A HOTELとは競合しませんし、ライバルであるはずがありません。
RCさんが書かれているように、高額な価格で購入するのですから、本来リゾート会員権のルームチャージは格安であるべきですよね。
ただ、既存の施設のルームチャージを考慮に入れると、3万円～5万円くらいが妥当かなと考えます。
（それくらいにしないと、低稼働率の施設になってしまいそう）
RT社は「聞く力」はあると思うので、皆で要望を伝えましょう！
resortboyさん
戸建てドギー別荘のことでしたか。でも、そうならなくて幸いでした。せっかくアクセスの良い好立地なのに、そこをワンちゃんに占領されても困ります。ドギー施設も併設されるようですから十分でしょう。高山でもムセオでも空室はドギーだけというケースも多々あるほどで、施設全体を廉価なドギー専用にしても、完売できるほどの需要はないと思いますよ。
すみれさん
まだ表示の室料が標準料金かメンバー料金かも明らかではなく、客室構成の全容もグレード毎の金額も未発表なのですから、今の段階では何とも論評できませんが、ひとつ言えることは八ヶ岳の室料は、あくまで２年半後の設定額ということですよね。今後ますます人件費や諸経費が高騰すれば、あるいは既存施設の室料も再度の改定があるかも知れませんし 😱
そもそも高山や日光の室料が発表された時、私はその安さに驚いたほどです。当然その仕様からもベイコート基準で値付けすると思っていましたが、当時の世情や立地条件などから随分と弱気に設定したものだと感じたほどです。現行ベイコート２Ｂルームのゲスト料金と比較しても大差ないほどですが、２年半後となれば更に額が近づいているかもです (^^;
補足
> 現行ベイコート２Ｂルームのゲスト料金と比較しても大差ないほど
これは八ヶ岳との比較です。比較する場合は、客室面積や戸建て仕様なども考慮すべきですから、ＲＳは横浜・蒲郡・芦屋のベイコート最上位ルームと、ＬＳは同左ベイコートの一般ＲＳと、ＣＳは同様にＬＳあたりの２ベッドルームが相当するかなぁと思っています。
リゾートボーイ様
リゾートトラストのリゾート会員権の世界はあくまでも富裕層の特殊な世界です。
現在の日本の一般社会は老後生活困窮者が激増し、生活保護者で溢れています。
一般庶民の小生は強力なリゾートトラストの営業に屈してその中に身を置いておりますが、とても庶民の感覚では相容れないことばかりです。八ヶ岳の会員権は要するにマイホームを購入したにも関わらず更に住宅メーカーに賃貸料を支払っているのと同じです。とても一般の感覚で受け入れられるものではありません。
全く会員権や年会費の負担のないビジターばかりが得をするのもとても納得がいきません。
せめて会員権を購入したオーナー自身とビジターには室料金で大きく差をつけるべき！
そうでないと絶対におかしいです。一般庶民の小生はそろそろ
この特殊な世界からお暇をもらうべきだと思っています
RCさん、コメントをありがとうございます。
「この特殊な世界からお暇をもらうべき」
そうですね、僕もそう思います。この10年ほど、同社の商品は一般人の感覚からどんどん離れてしまって、その結果、こうした場でのディスカッションも成り立ちづらくなりました。感覚が違う人同士で会話が成り立たないのは当たり前です。
一方で、8,800円のプランなんかもまだありますので、一般人の感覚で、クールに利用は続けていきます。
ところで、次回のオフ会のテーマは、「エクシブを手放す」というものなんですが、それは僕自身へのメッセージでもあります。人生長いですから、エクシブじゃないものに愛情を注ぐように切り替えていきたいと思っています。まぁ、だんだんに、ということですが。
KASAの会TOKYO #13「エクシブを手放す」｜resortboy｜pixivFANBOX
今回は和室での座談会みたいなものなので、皆さん、よかったらぜひお越しください。これと、あと年末に1回やって、それで終わりです。
resortboyさん・RCさん
ＲＴリゾートは当初から富裕層をターゲットとした「特殊な世界」でしたから、同じく一般庶民に過ぎない私には、もちろん近づくこともできない高嶺の花でしたが、それでも仲介市場の存在を知って格安のサンメンやエクシブの会員権を入手して以来、その別世界を手頃に楽しむ魔力に取り憑かれ、子育て期間を終えてからは更に泥沼へと身を沈めております (^^;
この20年以上を振り返れば、もちろん諸物価も大きく変動し、室料も食事メニューも随分と値は上がりましたが、以前は無かったポイント制度やスタンプラリー、夕食１名無料などの特典をフル活用して、年平均の利用料金は10年前から１人15,000円前後を維持し続けています。今後も「損してもお得に」をモットーに身の程知らずの別世界を楽しむつもりです 😃
benさん
そうですね。
まだ詳細はわかっていないし、2年半後どうなっているかもわかりませんが、現時点での感覚として割高だと感じていらっしゃる方が多いのではないでしょうか。
八ヶ岳は、ベイコートシリーズより下位に位置付けられているサンクチュアリコートシリーズです。
比較対象はベイコートシリーズではなく、サンクチュアリコートシリーズでは？
戸建てとはいえ、田舎ですし。
それから、サンクチュアリコート高山や日光の室料の安さに驚かれたとのことですが、今年の春に開業したばかりの高山なのに、すでに平日には空室が目立ちます。
驚くほど室料が安いという認識を皆さんがお持ちになれば、このような結果にはなっていないと思うのですが・・・
RT社も高山が想定した稼働率に達していないからか、宿泊プランを出していますね。
（いつからあったのでしょう？）
https://www.rtg.jp/hotels/sac/takayama/reco/detail/?reco=00067
すみれさん
確かにエクシブ利用向けの権利色や利用グレード範囲などから、仰る通りＳＡＣはＢＣＣの下位に位置付けられていますが、立地的に「ベイ」と名乗らないだけで、実質的にはＢＣＣの延長線上にある姉妹シリーズと見たほうが、その実態には沿っていると思っています。
ですから運用的にもＢＣＣに準じていますし、会員権価格や管理費・客室料金もかなり接近してきました。今後はＢＣＣを上回る価格のＳＡＣが登場することもあるでしょう。田舎に限らず湾岸でないアーバンリゾートなら、おそらくＳＡＣと称することになるはずです。
高山の稼働率についても、私は必ずしも室料が主因とは考えていないんです。金額的には離宮と大差ありませんので、その離宮と違う点である立地がまず一つ。それにご存知の通り契約メンバーの多くを占める法人の利用が、よりリーズナブルなオールドエクシブに流れていることもあるでしょう。これは今後開業するＳＡＣの状況も見た上での話になりますが。
なお新規施設のプラン設定は、エクシブの頃も開業後数ヶ月で出ましたし、ラグーナでも開業３ヶ月後には登場しました。高山もこの先さらに他のプランも加えていくでしょうね。
すみれさんへ追記です
高山の平日稼働率に関して、もう一つ書き忘れてました。サンクスフェスティバルが未設定ということもあって、特にエクシブ会員は平日でも白の権利色が必要ですので、それも足枷になっているようです。そうは言っても、空室はあってもドギーだけという日も多く、事実上は平日でも利用したい客室は、ほぼ埋まっている日もかなり多いんですけどね 😢
benさん
なぜ、地価の安い田舎の小淵沢に開業する八ヶ岳サンクチュアリコートのルームチャージを、同じサンクチュアリコートシリーズの高山や琵琶湖のルームチャージと比較せずに、地価の高いお台場やみなとみらいにある東京ベイコートや横浜ベイコートのルームチャージと比較されるのか理解できません。
お台場のマンションの家賃は小淵沢の戸建ての家賃の何倍もしますよね。
そして、「八ヶ岳の会員権は要するにマイホームを購入したにも関わらず更に住宅メーカーに賃貸料を支払っているのと同じです。」とRCさんが書かれていますが、お気持ちよくわかります。会員権価格で八ヶ岳の新築の別荘を買えちゃうような設定ですから、ルームチャージがかからなくてもおかしくないと考える方はいらっしゃるでしょう。
ただ、前にも書きましたが、既存の施設との兼ね合いもあるから、他のサンクチュアリコートシリーズと同じくらいのルームチャージになるのはやむをえないと考えたのですが・・・
ノラさんが「しかしこの値段で会員権を売ってしまいこのルームチャージが標準になると、今後RT社の顧客基盤は1/3に減るでしょう。」と書かれていますが、実際RCさんのように「そろそろこの特殊な世界からお暇をもらうべき」とお考えになる方が増え、顧客離れを招きそうです。
サンクチュアリコート高山についてですが、離宮より立地が劣っていて室料は同じくらい、とbenさんは認識されているということですよね。
離宮に比べて立地が劣っているのに室料が同じくらいだったら、「驚くほど室料が安い」とは言えないんじゃないですか。
サンクチュアリコートシリーズの稼働率は、離宮の稼働率と同じくらいになるとRT社は想定しているんでしたっけ？
resortboyさんが各施設の稼働率のグラフを作成してくださるので、どのようになるか楽しみにしています。
宿泊プランについては、開業数ヶ月で出ることを教えていただき、ありがとうございます。
これからどんどん魅力的なプランが出てくることを期待しています。
すみれさん
各施設の客室料金をざっと眺めても、地価は殆ど考慮されていないですよね。ハーヴェストでも同様で、どちらも会員制だからこそシリーズ毎に概ね統一されています。もしも地価や立地の人気度が反映されるとすれば、ベイコートでもエクシブでも施設相互で室料に大差があって不思議ではないはずです。しかも地価は直販物件価格にすら殆ど反映されません。
もちろん会員として利用する身とすれば、私だって室料は安いほうが嬉しいに決まっています。しかし設定するのはＲＴ社です。さすがに今後は離宮ほどの稼働率は見込めず、ゆえにその分を補うだけの収益を上げるためにも、より上級のシリーズを用意する必要があったのでしょう。そうでなきゃラグーナも、当初の予定通りエクシブ蒲郡で良かったはずです 😅
従ってＳＡＣでも勿論、ＢＣＣに準じた室料レベルで設定したかったはずですが、会員権を発売した当時の状況では、販売上からも先々の見通しからも困難な選択でした。私自身とすれば日光を利用しやすいだけに安くて大歓迎ですが、昨今の諸経費高騰もあって戸建てスタイルの八ヶ岳では、姉妹シリーズのＢＣＣ基準に戻してきたんじゃないかと思うんです。
個人的には安いに越したことはありませんので、あくまで表示価格は今回発表分の標準室料であって、更に安価なメンバー料金を期待しています。加えて開業後のプラン設定でも会員のニーズに対応してくるでしょう。それでも高ければ、残念ですが利用しなきゃ良いだけと割り切っています。それより私は、既存施設の更なる室料改定のほうが気になりますが 😱
ゲスト料金93170円
メンバー料金84700円
多額の会員権を購入して年会費税金なども負担しているメンバーと何の負担もないゲストの料金差額が1万円もないとは…
やはりメンバー料金は4万円ぐらいが妥当なのでは(-_-;)？
まあ東京から近い交通至便な八ヶ岳だからの強気な設定なんですよね(泣)
会員権を所有するオーナーから
出来る限り絞り取ろうとするリゾートトラストの基本姿勢は昔から変わっていません。そこがどうしても好きになれません
因みにサンクチュアリコート高山は土曜日でもガラガラの時も出てきてます。
冬になったら閑古鳥でしょう
(泣)
私はリゾートトラスト短信で大変危惧しているのが、2024年6月30日段階で
前受金 1221億円
割賦売掛金 815億円
と公表されていることです。
この意味するところは、サンク高山、琵琶湖、日光などを売りつけた先が
中小企業等が多く、その半数以上を月賦で代金を支払ってもらっているという
ことです。
どなたかが、第三者の割賦販売業者に頼まず自前だけ健全だと言われた人が
おられましたが、私に言わせれば、サンクは5年後には市場仲介価格が半値以下なので
担保価値がなく、第三者が融資してくれないので、リゾートトラストが自前で
割賦販売していると思ってます。
結局、お金がないという人に対して、月賦でいいから買ってくれと言ってセールスが
サンクを福利厚生で売りつけていると想像しています。
この実情を知っているかたがおられましたら、ぜひ教えてください。
小生は昔、リゾートトラストから会員権購入した後、営業部隊が大挙して押し寄せ、別の会員権を買えと迫られたため、お金がないと言ったら月賦で良いから買ってくれと言われました。
リゾート会員権のようなものは
月賦で購入するような類いのものではないと思うのですが(-_-;)
やはりこのトラウマは一生消えない傷となってしまっているようです(泣) 昔悔しい思いをした反動でこういった投稿に及んでしまうのだと思います
福利厚生で中小企業がサンク会員権を購入しているとのことですが、零細企業の職員にはサンクの宿泊、食事代金は高過ぎて職員は皆行かないと思います
大企業の福利厚生及び接待には使えると思います
オーパさん
私が「自前でリースするのは上手な資金の使い方だ」という内容の文章を書いたと思います。
「会員権の担保価値（リース残高に占める担保時価の割合）」という論点、私はRT社の立場からしか考えておりませんでした。
RT社がオーナーから買い取った会員権を再販売する場合は新品価格に近い、中古市場の相場よりだいぶ高い価格で売るんですよね（詳しい方、教えて下さい）？それなら、担保価値は十分です。
第三者であるリース会社がRT社の会員権リースを扱うかどうかという論点ですが、リースの与信は（住宅ローンとは違い）担保価値よりも賃借人の返済能力に重きを置きます。贅沢品であるリゾート会員権の購入を検討するような法人であれば、手元にキャッシュが無くても長期的な支払い能力はあるのでは？
言い換えると、第三者会社は貸さないけどRT社なら貸す、というケースは少ないのでは？と想像しています。
RT社の資金運用方法としては上手いやり方だと思ったのですが、ハッキリ断ることが苦手な人にしつこくして嫌な思いをさせる要因になっているのであれば問題ですね。品が無い、というか。
RCさん
「零細企業の職員には～」の一文、同意見です。
そのあたりのからくりは、クローズドの場でお話ししたいところです…
ＲＣさん
すみれさん
RCさんが示して下さった金額はＲＳ室料ですね。私も先ほど正規の料金表を拝見してきました。発表資料の表示金額はメンバー料金でしたぁ。う〜ん、期待が外れちゃいました 😓
まぁ後はプランに期するしかありませんが、それでも私の懐具合に合わなければ利用しないだけですので、別に腹は立ちませんが魅力ある施設だけに残念な思いにはなるでしょう 😅
belairさん
＞リースの与信は（住宅ローンとは違い）担保価値よりも賃借人の返済能力に重きを置きます
＞第三者会社は貸さないけどRT社なら貸す、というケースは少ない
この点について一言お許しください。
おっしゃるとおりだと思いますが、サンクのセールスが社長に
「第三社のリースを使いますので、会社の返済能力を審査するために財務諸表を
出してください。また社長個人が連帯保証人になってください。」
と言ったら、社長は
「そんなにしてまでサンクを買うつもりはないよ。さっさと帰ってくれ。」と
答えるのが多いだろうと想像してます。
それよりも、サンクの販売契約書とRTの割賦販売契約書をセットしておいて
もしも割賦の支払いが滞ったら元のサンクの販売契約を解除して登記も抹消できるように
しておけば、社長に実印を数か所押してもらうだけでサンクの割賦販売が完了します。
私は、こうやって手元に現金がないという中小企業の社長に、RTの割賦販売による
月賦支払いにさせて、「社員の福利厚生で皆さんに喜ばれますよ、社長。」と
持ちかけていると思ってます。
それだけに、この中小企業の返済能力は怪しいものも含まれる可能性が大きいと
想像しています。
オーパさん
なるほど、決算書提出無しでローン審査完了、ですか！
その営業手法は想定外でしたが、可能性はありますね。
私としては、ローン審査の為に決算書を提出させ、法人の資産状況などを把握して次の商材の売り込みのために活用するのかな、と想像していました。
いずれにしても「上手いやり方」ですね。いろんな意味で。
belairさん
resortboyさん
皆さん
ついでながら、サンクチュアリコート高山の会員権販売開始が2021年6月21日であり
開業が2024年3月25日ですが、その期間のリゾートトラストの決算短信によりますと
2021-3-31現在
現金及び預金 483億
割賦売掛金 ゼロ
前受 35億
前受収益 181億
2022-3-31現在
現金及び預金 287億
割賦売掛金 331億
前受 637億
前受収益 147億
2023-3-31現在
現金及び預金 284億
割賦売掛金 615億
前受 954億
前受収益 150億
2024-3-31現在
現金及び預金 317億
割賦売掛金 779億
前受 1102億
前受収益 151億
2024-6-30現在
現金及び預金 296億
割賦売掛金 815億
前受 1221億
前受収益 163億
となっています。
未完成のサンクチュアリコート会員権の売上は前受と前受収益に計上していると
思いますので、髙山・琵琶湖・日光の会員権をセールスして、その売上を
前年比増の勢いで売っていますが、その7割くらいは割賦販売の月賦支払いになって
いることが明白です。
そのため、見た目はどんどん売上高が上がっているのですが、代金が月々の月賦なので
手元の現金及び預金がほとんど増えません。
一度に1000万円を払えない中小企業の社員の方々は、サンクチュアリコートの会員権を
使って、宿泊費が安いエクシブに流れているのではないでしょうか。
私は、RCさんが、そろそろとお考えになるのももっともかなと思います。
RT社リースの利率、いくらなのでしょうか。ご存知の方、ぜひ教えて下さい。
1%以下なら、キャッシュはあるけど借りといてもいいか、なんて判断が働くのでは？と思います。
逆に3％以上なら「今キャッシュが無いけど、利息を負担してでもすぐ買いたい！」という意味、もしくは営業の押しに負けたのかな、と想像します。
有価証券報告書の損益計算書-受取利息に記載された額のほとんどがリース利息だとしたら、2024年3月期は単純計算で8億/779億=約1%となりますが。
ただしリース業はリース子会社にとっては本業なので、利息収入は売上高なのかもしれません。
あと、第三者リース会社のリース残高データは公表されているのでしょうか？それらの会社からRT社に残高が移ってきたのか、それともRT社単独でリース残高が増えたのか。
自社・他社トータルのリース残高推移も知りたいです。
割賦売掛金の率が大きいということは、建築年数にも影響していると思ってます。
つまり、例えばサンク日光の会員権を5年支払いの割賦販売したとして、その
割賦販売の率が全体の半分以上となると、リゾートトラストが会員権売買代金で
日光の建築費支払いに充てようとしても、2年半くらいかけて割賦販売代金をためないと
支払いに追い付かなくなると思われるからです。
そして、会員権売り出しから開業までの期間が八ヶ岳のように3年と長いのは、別の
問題も生じてきます。
それは私の記憶では、八ヶ岳の会員権を今買えば、開業前なので年会費は不要であり
それでいながら八ヶ岳サンクの権利を行使して他の施設の相互利用ができますよね。
これは他の相互施設の会員から見ると、八ヶ岳の会員は自分のホームを相互利用で
提供していないのに、自分たちの年会費で維持している施設を相互利用するのは
「ただ乗り」だと映るからです。
また、割賦販売契約の内容を見ていないので、詳細がわからないのですが、
サンクの開業前に契約解除になった場合は、違約金の定めがない可能性が
あります（現行のエクシブの会員権販売契約の条項がそうなっています）。
そうすると、ずるい人は、サンクを5年の割賦販売で買って、開業前まで
相互利用を年会費ゼロで利用し、開業以前に割賦金不払いで契約解除されれば
会員権を買うよりお得だという途がありうるのか？ ぜひ知りたいです。
サンクを割賦購入された方の情報提供を希望します。
benさん
ハーヴェストのパーソンチャージは、熱海伊豆山・軽井沢・蓼科リゾート・京都鷹峯・那須Retreatとそれ以外で差をつけています。ただ、大きく差をつけていないため人気が偏っており、不人気施設は会員以外の利用で稼働率を上げています。（東急不動産の持ち分をホテルハーヴェストとして運用）
VIALAのルームチャージは、広さと宿泊人数で変わるのですが（翡翠と有馬六彩は人数によって変わらない）、京都鷹峯は景観によって差をつけています。
地価が反映されているのは、中古価格でしょうか。
立地が抜群の旧軽ハーヴェストは開業から20年以上たっているのに、中古価格が新築時の約3.5倍になっているのは、軽井沢の地価の高騰の影響を受けていると思います。
今年、エクシブの会員（オーナー）になったのでエクシブやベイコートの歴史については詳しくないのですが、東京ベイコートはもともとエクシブとは全く別の、都市型会員制ホテルを目指していたと認識しています。地価の高い、高級ホテルが建ち並ぶ湾岸エリアに「完全会員制」のグレードの高いホテルとして建てられたため、ルームチャージが高額に設定されたのだと思っていました。
その後販売されたベイコートは、特に当初の計画ではエクシブ蒲郡だったラグーナベイコートは、やはりベイコートのコンセプトとは立地がマッチしていない（全然高級じゃないところにある）のにルームチャージが高額なので、稼働率が低いですよね（権利の色の問題もありますが、オールレッドの東京や横浜ほどではない）
収益を上げるためにベイコートにしたのに、低稼働率では想定した収益を上げられず、エクシブからベイコートへの変更は成功したとは言い難いのではないでしょうか。
中古価格も、東京ベイコートとラグーナベイコートは大きく差がつき、立地や地価が反映されていると思います。
サンクチュアリコートシリーズは、立地的に「ベイ」と名乗れないだけでなく、RT社がベイコートの低稼働率の反省から会員（オーナー、メンバー）が利用しやすいように改良したシリーズだと認識していました。
高山、琵琶湖、日光の3施設とも、離宮と同じくらいのルームチャージで、「驚くほど安く」はないですが、宿泊するのに躊躇するほど高額ではありません。
地価の安い田舎だから高額なルームチャージにはならないと思っていたので、八ヶ岳のルームチャージにはびっくりしたのでした。
benさんが書かれているように「会員制だからこそシリーズ毎に概ね統一されています」ということであれば、サンクチュアリコートを名乗りながらルームチャージをベイコート基準に戻す、というのは違和感があります。
RCCさん、ゲスト料金とメンバー料金を教えてくださってありがとうございます。
（強引な営業でいやな思いをされたのはお気の毒です😭）
メンバー料金は、benさんのご期待からはずれちゃいましたか😅
これでお得な宿泊プランの設定がなければ、RT愛あふれるbenさんにさえ見捨てられちゃいそうですね😔
すみれさん
ハーヴェストについては私も10年来の会員で、いろいろコメントしたいところですが、本題と逸れますので改めての機会にしますね。仲介価格に関しても、直販価格とは違って売買する側の思惑や立地の人気に左右されるため、これも同列には語らないほうが良さそうです。
さて実は八ヶ岳のグレード別室料の詳細を知ったことで、昨夜その平米単価を他施設と比較してみました。そうすると東京＆横浜の室料単価と殆ど一致したんです。他のＳＡＣは概ね芦屋＆蒲郡の単価に準じた値付けですので、一段グレードを上げた感じになりますね。当該ＢＣメンバーとすれば、同等単価と知った以上「高いぞ」とは言いにくくなりましたが 😅
ということで、東京＆横浜を凌駕するほど室料が高く見えたのは、基準のＢＣＣより区分所有面積が広いからですね。客室面積自体も広いのですが、戸建て故にテラス分が加わるので仕方ありません。ただガレージまで含まれるぐらいなら、共有の駐車場でも十分だと個人的には思っちゃいますが (笑) 高級車をご所有の方には嬉しい設計なのかも知れませんね (^^;
もし八ヶ岳だけをＳＡＣの別格的な存在とするなら、特別感のあるレジデンス仕様ということで十分な集客を見込めるとの判断からも、敢えて東京や横浜のＢＣＣ基準で室料を設定した可能性は十分あります。そうであれば次からは従来ＳＡＣの室料に諸経費高騰分を上乗せした料金ぐらいに戻すかも知れませんが、それは今後の開発情報を待つしかないですね。
会員権価格も室料もシリーズ毎の枠組みで、ほぼ統一であることは先述の通りです。稼働率で値付けが変わるなら、箱根離宮や鳥羽別邸は群を抜いて高額になるはずです。ＳＡＣの場合もＢＣＣやエクシブと同様に、上下２種類の室料基準を設定して、施設毎に使い分けようとしているのかも知れません。そのあたりも今回の単価比較で少し見えてきた気がします。
ちなみにラグーナについてですが、離宮ほど稼働率が見込めないからこそのＢＣＣ化だったわけですが、むろん他にもっと大きな理由があって、会員権販売会社とすればＢＣＣにしたほうが、遥かに売りやすくメリットが大きいからですよね。その理由は resortboyさんが過去に何度もご指摘の通りですが、これもまた別の話題ですので次の機会と致しましょう。
訂正です
「稼働率で値付けが変わるなら」→「人気度で値付けが変えられるなら」
まぁ結果的に似たような話になりますけどね (^^; それができれば稼働率も少しは平準化できるて、箱根や別邸も夏の軽井沢も少しは予約しやすくなるでしょうけど、会員制の場合は会員権販売の時点で一定の規程もありますから、後からの変更はハードルは高いですね。
すみれさん
小生の投稿に優しく対応して下さって感謝致します
小生、何度もリゾートトラストの営業に対する文句を言うのは
このブログを見ているであろう
リゾートトラストの営業に釘を刺すためです オーパさんの投稿を見ていると相変わらずしつこい営業をしている可能性がありそうだったので…
小生、最初に鳥羽別邸の会員権を購入したことについて怒っているのではありません。
購入した直後にもかかわらず、
次から次へと違う営業から攻勢にあったことを怒っているのです仕事中に仕事場所まで押しかけてこられた時はさすがにブチ切れました
あまりに節操が無さすぎます
大企業なら大企業の矜持を持ってスマートな営業をすべきだと
この場を借りて再度訴えたいと思います
すみれさんはハーヴェストの会員さんなのですね！小生、ワンコ飼いなのでハーヴェスト蓼科リゾートコテージを愛用していますログハウスで広くてとても
素敵です
この素敵な木造コテージに1人で泊まれば6300円です
benさん
「他のＳＡＣは概ね芦屋＆蒲郡の単価に準じた値付けです」と書かれていますが、その前には、サンクチュアリコート高山の「室料は離宮と大差ありません」と書かれ、さらにその前には「高山の室料の安さに驚いた」と書かれていて、？？？となってしまい、実際のルームチャージを調べてみました。
サンクチュアリコート高山
ロイヤルスイート※温泉付客室
面積：98.50～128.90m²
室料：32,670～42,592円（税サ込）
ラグジュアリースイート※温泉付客室
面積：71.23～97.53m²
室料：24,200～34,606円（税サ込）
クラブスイート
面積：48.86～75.90m²
室料：18,150～26,620円（税サ込）
ラグーナベイコート
ロイヤルスイート
面積：93.67～129.24m²
室料：36,300～68,970円（税サ込）
ラグジュアリースイート
面積：61.87～118.12m²
室料：27,225～51,546円（税サ込）
ベイスイート
面積：48.59～65.39m²
室料：22,990～34,122円（税サ込）
湯河原離宮
スーパースイートグレード（Sグレード）※温泉付客室
面積：97.1～136.85m²
室料：28,050～36,300円（税込）
スイートグレード（SEグレード）※温泉付客室
面積：77.0～113.0m²
室料：22,000～31,900円（税込）
スタンダードグレード（CBグレード）
面積：49.92～65.74m²
室料：16,500～19,250円（税込）
サンクチュアリコート高山、全然、ベイコート芦屋＆蒲郡の単価に準じた値付けになっていないですよね。
第一、芦屋＆蒲郡の単価に準じた値付けになっていたとしたら、高山の室料が驚くほど安い、というのは矛盾していませんか。
ほかにもコメントしたいことはいろいろありますが、またの機会にしますね。
RCさん（前回RCCさんとお名前を書き間違えてしまって大変失礼いたしました）
いえいえ、心優しいのはRCさんのほうです。
自分がしたいやな思いをほかの人がしないように願う、そして願うだけでなく、コメントするなど行動を起こす。
とてもご立派だと尊敬いたします。
そしてその根底にあるのはRT社がよくなってほしいという思いであり、resortboyさんもきっとそういう思いでブログを書かれているのではないでしょうか。
RT社は、そういう思いを真摯に受け止めていただきたいです。
会員制ホテルでは、会員は運営会社に唯々諾々と従うのではなく、より良いホテルにしていくため忌憚のない意見を述べたり、要望を伝えていくことが大事だと思っています。
RCさん
はい、私はハーヴェスト＆VIALAの会員歴は20年以上とかなり長いですが、蓼科リゾート、コテージのほうは利用したことありませんでした。
コテージに１人で泊まって６３００円はお得だと思います😊
RCさんは鳥羽別邸のオーナーさんなのですね。
とても人気のあるホテルですが、秋の週末に予約が取れたので楽しみにしているんです😊
鳥羽は温泉が魅力的だし、レストランの選択肢がたくさんあるのもいいですよね！
すみれさん
コメントありがとうございます
小生のことをこれ程理解して下さった方はすみれさんが初めてでとても嬉しいです
ベンさんは昔からリゾートトラストをこよなく愛されておられます。何かあると必死で擁護されます。恐らく日本一のリゾートトラスト愛好者です。とても素晴らしいと思います
小生もエクシブ琵琶湖に始まり、エクシブ歴20年になります
昨年、VIALA京都を購入致しました。小生のような現役世代は休前日しか休みが取れないのである意味30泊オールレッドのハーヴェストの方が向いていると思っています。エクシブは平日でも休みが取れる悠々自適の方々の方がいろんな特典を享受出来るのでそういった方々が向いていると思います
インフレで一般のホテルの宿泊費用が値上がりの一途を辿り、
相対的にリゾート会員権の価値が上がるのであれば会員権を持ち続ける意味はあるかもしれませんね😅
すみれさん
それぞれ別々のコメントで、違う主旨や文脈で書いた言葉を並べて評されても困惑するばかりですが、それも私の文章力がないゆえの誤解でしょうから、その点はお詫び致します。
ちなみに同じグレードでも、面積や料金に幅があるため料金表では比較し切れず、平米単価で見ないと互いの基準値は見えてきません。またＳＡＣやＢＣＣにはサービス料も付加されますので、そこも揃えて計算したＲＳ＆ＳＳの２Ｂ平均単価を例に補足させて頂きますね。
ＢＣＣ姉妹シリーズであるＳＡＣは、維持費上昇も加味して芦屋＆蒲郡より高めの設定を予想していただけに、かえって低廉だったことで「室料の安さに驚いた」のは確かです。その平米単価は離宮と同じ平均 320円／㎡ 前後で、これも離宮と大差ないと述べた通りです。
一方で「他のＳＡＣは概ね芦屋＆蒲郡の単価に準じた値付けです」と述べたコメントは、エクシブ（旧施設群と離宮群）やＢＣＣ（東京＆横浜と芦屋＆蒲郡）が２つの室料体系を有しているのと同様に、ＳＡＣも２種類の料金体系を用意する可能性に言及した際の言葉です。
その中で、八ヶ岳の室料が東京＆横浜の単価基準（平均 470円／㎡）相当と判明したことから、他のＳＡＣ３施設については概ね、芦屋＆蒲郡の単価基準（平均 350円／㎡）に準じると見るのが妥当と述べたわけです。それは事実上、実は離宮並みでもあるわけなんです。
ＢＣＣ芦屋＆蒲郡は、高山＆離宮と単価差で僅か 30円。客室面積100㎡なら僅か３千円で殆ど差がないとも言えます。芦屋やラグーナの料金表には、広大なバルコニー付のプレミアムルームも含むため、つい離宮や高山より遥かに高額のように思いがちなんですけどね 😅
ということで、別々のコメントで述べた３つの言葉も、同じ事実を前提に申し上げたことでしたが、もちろん私の見立てであって、異論はあって当然ですので何卒ご容赦下さい (^^;
RCさん
私のハンドルはbenです。もしや別の方と混同されておられますか (^^; 別に必死で擁護する気も更々ありません。誠に不愉快な言われようですが、そう見えてしまうなら不徳の至りで仕方ありませんね。ここでは単に私の感想や意見を率直に述べているに過ぎません (^^;
私もＲＴ施設は長年ずっと愛用しておりますが、それは我が家にとって使い勝手がちょうど良く、居心地や食事やサービスの満足度も他より高いからこそ通い続けているだけで、それが悪化したり不満が溜まるようになれば、いつでもサッサと未練なく退会するだけです 😅
benさん
不愉快な思いをさせてしまい、誠に申し訳ありません。お詫び致します。
benさんの真摯な姿勢にいつも感服しており、他意はありません
benさん
たとえばラグーナベイコートのロイヤルスイートの2ベッドルームの場合、120～129平米ですが、120平米のお部屋が何部屋あるか、129平米のお部屋が何部屋あるかを調べた上で、平米単価を計算されたということでしょうか。
そこまで労力をかけて計算していただき、ありがとうございます。
私はベイコートの図面集を持っていないので、benさんほど正確に計算できたわけではありませんが、おっしゃる通り、サンクチュアリコート高山の平米単価はサービス料を除くと離宮と同じくらいですね。
また、サンクチュアリコート高山よりラグーナベイコートは約10％ほど高く、「芦屋やラグーナの料金表には、広大なバルコニー付のプレミアムルームも含むため、つい離宮や高山より遥かに高額のように思いがち」と書かれていらっしゃいますが、私もその点では誤解がありました。
ですが、そうなると普通は「維持費上昇も加味して」も「驚くほど安い」とはならないと思うんですよね。
それから、「エクシブ（旧施設群と離宮群）やＢＣＣ（東京＆横浜と芦屋＆蒲郡）が２つの室料体系を有している」と書かれていらっしゃいますが、エクシブの旧施設群、いわゆるオールドエクシブ群と離宮群は平米単価が同じくらいです。
湯河原離宮
グレード：S:スーパースイート
客室面積：119平米
温泉付客室
部屋タイプ：2ﾍﾞｯﾄﾞﾙｰﾑ洋喫煙
料金：￥33,550（税込）
蓼科
グレード：S:スーパースイート
客室面積：120平米
部屋タイプ：和洋室 喫煙
料金：￥33,000（税込）
もっとも、オーナーズステイなどの観点から考えると、2つの室料体系を有していると言えるかもしれませんが。
土曜日がからむ連泊だとオールドエクシブと離宮はちがう室料体系になるけれど、土曜日がからまない連泊や一泊だとオールドエクシブと離宮は同じ室料体系ですよね。
そして会員（オーナー、メンバー）以外は、同じ室料体系になりますね。
ベイコートが2つの室料体系を有しているのは、前から申し上げているように立地や地価が反映されているのだと思います。
そのほか、ゲスト料金があったり宿泊プランがあったりするので、平米単価で基準値を決められるのか、という疑問も出てきます。
話をサンクチュアリコート八ヶ岳に戻すと、「特別感のあるレジデンス仕様」だったとしても、会員権の価格が驚くほど高額で、RT社は販売時に大きな利益を得るのですから、室料を東京や横浜のベイコートと同じくらい高くしなければならない理由はないと思いますし、八ヶ岳もほかのサンクチュアリコートシリーズと同じくらいの室料体系にするのが妥当かなと思っています。
仮にNOT A HOTELが競合相手としても、NOT A HOTELのルームチャージは無料なのですから。
RCさん
benさんと私のやりとりに巻き込んでしまって、申し訳ありません。
すみれさん
仰る通り同じグレードでも、施設によって客室の広さや室数は色々ですので、予約に役立つよう利用が多い施設は図面表を参照に、メンバー料金ですが以前から客室一覧表を作ってましたので手間は程々で済みました。まぁ面倒にならない範囲の大雑把な計算ですけど (^^;
ＢＣＣの客室料金ですが、芦屋や蒲郡は離宮シリーズと大きく乖離しない範囲で、仰る通り10％ほど嵩上げした上でサービス料を付加して収益性も高めています。横浜については元々あったオールレッドの東京と同等の位置付けで、いわばプレミアムな存在としたわけです。
以前も触れましたように、ＳＡＣは港湾以外の地に建てるＢＣＣといった存在で、多少はエクシブ会員も利用しやすい設定になってますが、ＲＴ社とすれば今後の主力シリーズとなるだけに、今後の収益上でもＢＣＣと同等レベルに位置付けていることは間違いありません。
私は高山などの室料を当初、芦屋の発売から６年も経過しているだけに、東京＆横浜と芦屋＆蒲郡の中間ぐらい（400円／㎡ 前後）で予想していたために驚いたのですが、先行きが見えないコロナ禍の中ゆえの低廉化だったのか、当初から決めていた額かは分かりません。
その室料設定の違いは先述の通り地価というより、明らかに施設の格付けを前提に様々な要件を考慮した上での戦略的な値付けと捉えるべきでしょう。要は別格の存在にしたいから高くするわけで、八ヶ岳だけでなく強羅もプレミアムＳＡＣにしちゃうかも知れませんね 😅
なおエクシブの客室料金ですが、一般エクシブと離宮の平米単価は施設で若干違いますけど、僅かながらも15〜20円ほどの差があるのと、グレード設定が両者で異なる上に、仰る通りプランなどでも2系統に大別されていますので、一応は2系統あると認識しています。
以上はあくまで室料を分析した結果を客観的に述べているだけで、八ヶ岳は個人的に高すぎて、このままでは利用する気になれませんけどね (^^; ちなみに NOT A HOTELは毎年決まった期日にだけ、毎年ランダム指定される施設にしか行けない仕組みのようで、これでは室料がどうあれ全く競合対象にならないですよね。似てるのは建物デザインだけのようです 😓
FANBOXの真実を語るべきかというスレッドで、皆さんの熱い議論が
なされてるのかなぁと外野でもわかります。
関心があるならFANBOXに入ればいいという声も承知しております。
でも入るかどうしようか迷う立場からしますと
何がテーマなのかくらいを外からもわかると判断しやすいです。
ここ数日、盛んに議論されているのは、リゾートトラストの営業スタイルに関しての具体的な話です。個人の皆さんのご体験であり、読み方によっては同社に批判的でもあります
ので、公開の場で議論するには不適な内容と思われます。
ご参考まで。