明神平から坂を下って国道138号線に戻った筆者は、湖尻にある大型ガラ権施設跡地に向かったのですが、そこに行くには、仙石原エリアを抜ける必要がありました。「仙石原って箱根翡翠のある場所だよね」などと、ガラ権名から地理をイメージできるようになりますと、貴殿もガラ権マイスターに一歩近づいたことになります。
その仙石原とは、箱根山の北西部に拡がった低地で、中心部にススキ草原があるので有名な場所。奥がゴルフ場銀座となっているだけのリゾート感に欠ける場所でしたが、湖尻や強羅に続いて徐々に開発が進みました。
東急リゾート箱根センター
国道138号線からススキ草原への分かれ道、すなわち仙石原交差点には、いつのころからか「東急リゾート」の事務所があります 1。箱根の中で後発であるこの辺り一帯は、箱根で最もリゾマンが密集する場所で、点在する企業保養所や別荘、宿泊施設より存在感があります。
後発のリゾートエリアなので、老舗のガラ権は見当たらず、東急ハーヴェストクラブのファン以外にはやや寂しいと言えます。仙石原でひときわ目立つのは「東急ハーヴェストクラブ箱根甲子園」と「VIALA箱根翡翠 2」であり、これらはあまりに知られ過ぎていて、筆者が今昔を語る必要もないと思います。
今回取り上げたいのは、同じ東急でもこれら15～20年を経た施設ではなく、仙石原交差点に開業したばかりの「ホテルコンドミニアム」です 3。東急は、ガラ権やリゾマンから急速に舵を切り、箱根、軽井沢、白馬、沖縄などにおいて、今まさに続々とこの新業態（のように見える）物件を開発販売しているのです。
元祖を思い出し
取り上げる物件は「BLISSTIA箱根仙石原 4」です。これはガラ権施設ではありませんが、過去のガラ権ではペイバック（賃料収入）をうたう投資案件的リゾート会員権がいくつも存在したことから、研究の価値があるものと思っています。また運営者によって、将来ガラ権と化す可能性もあるでしょう。
いつか連載に書く時が来ると思いますが、筆者は長く、この手法の元祖「リステル猪苗代」の会員でありました。この元祖は1973年開業（つまりガラ権の本格発生の直前）で、当時は高度成長期でもあったため、物件そのものの売買でキャピタルゲインが狙える時代でした。そのため、運営が面倒なリースバック手法は広がりませんでした。
当時は宿泊施設不足の時代でもあったので、物件を小口に分けてガラ権施設とするだけの方が人気があり、価格的にも手軽だったのでよく売れ、複雑な投資案件的事案はやがて消えていきました。
帰ってきたペイバック
しかしながら、上記に「今まさに続々と」と書きましたが、50年を経てこのペイバックが帰ってきたのです。
リゾートマンションが価値を失い、売れなくなったのは、日本最高の観光地である箱根においても例外ではありません。ディベロッパーとしてはペイバックという付加価値がないと売れないという問題に直面し、「元祖」を思い出し、投資案件手法に戻ってきたというわけです。
そして現在は、宿泊施設も飽和状態です。優良な施設の開発と実需を背景に小口分譲を行ってきたガラ権も売れなくなりました。リゾマンのみならずリゾート関連の不動産分譲全体として、生き残るために、投資案件的物件、つまり「実需ではない分譲」が脚光を浴びてきているのです。
リゾマンが売れないから
こうした中、日本のリゾート不動産を知り尽くしている「頭脳」である東急が、次々に投資案件的物件を発売してくることに、時代の流れを感じ、注目せざるを得ません。
ところで、本連載の北海道編では、ニセコ、キロロ、ルスツといったスキーリゾートがさながら外国の雰囲気となり、桁外れの金額のコンドミニアムが建設されている現状をレポートしましたが、それらの販売ターゲットは外国人でした。
しかし、筆者の推測を含みますが、本州や沖縄のリゾート地に点々と造られつつあるコンドミニアム物件は、基本的に日本人向け物件です。
北海道のコンドのように、リゾートでのアクティビティを売り物に、各種サービスを外国語で行い、最低1週間など長期間の滞在を前提とする施設ではなく、温泉大浴場などを完備した従来からの日本型リゾートマンションを発展させたものであることにご注目ください。
運営を他に任せ
そんな中で開業した「BLISSTIA箱根仙石原」は、頭脳の東急が開発しただけあり、他の物件に見当たらない特徴を持つ「珍種」です。
本物件は、サンケイビルと東急不動産が開発し、東急リゾートが販売した部屋単位売りのコンドミニアムですが、管理運営はリロバケーションズです。
このリロというのは、留守宅管理（リロケーション）から発展し、企業の福利厚生の運営代行を事業とする企業グループで、その一員であるリロバケーションズは、ガラ権（ポイントバケーションリロ）や一般ホテル（ガラ権施設をリブランドしたものが多数）をビジネスとしています 5。
リロバケーションズ 6 は、「ヴァークスイート箱根 7」というリゾマン型ホテル施設が第一号（会社発足の最初の施設）であり 8、BLISSTIAの場所に精通しているために運営者に選ばれたのでしょう。すでにBLISSTIAのレストランは同社ガラ権宿泊者が割引利用できるなど、相乗効果が図られています 9。
しかしBLISSTIAの運営を、東急ハーヴェストクラブのように東急不動産のグループ内で行わないのはなぜでしょうか。既にフジタの物語をお読みになった読者の皆さまには、その理由がよくおわかりになると思います。
それらしい仕組み
さて、「珍種」と呼んだ理由とは、本物件は「2つの用途を選んで購入できた」ことです。その2つについて、東急不動産の報道発表から引用します。
「ホテルコンドミニアム」という手法は、日本のみならず世界でも、昔からある普通の運用システムと言えます。前述の通り、繰り返しになりますが、「今まさに続々と」誕生してきている、リゾートマンションに付加価値を付けたタイプです。
一方、「ホテルレジデンス」は、2018年の民泊新法（旅館業法などに基づかない違法な短期宿泊施設営業が横行しトラブルが続発したためにできた日本独自の法律）に則ったもので、これを書いている現時点で後発はありません。
両システムとも、自身が利用しない日を一般利用客に販売することでペイバックを得るものですが、契約内容が異なります。
レジデンスの方は、各月の半分を民泊新法に基づいて一般販売するので、貸さない残りはオーナーが無料で自己利用が可能。コンドミニアムの方は、客室を最大365日運営会社に賃貸したうえで運営会社が一般販売。オーナーは年間100日を限度に、有料（特別料金）で自己利用が可能とされています。
本連載の読者の皆さまが、実需とは言い切れず、定住するわけでもない投資風味のリゾマンを買おうと思った場合、どちらの手法がお好みでしょうか。頭脳の東急、迷い玉を投げるとは流石です。
VIALA箱根湖悠
ここまででかなりの紙幅を取りましたので、続いては少しとなりますが、頭脳の東急が来月（2024年10月）開業するガラ権施設を見た印象を述べておきます。
施設名は「東急ハーヴェストクラブVIALA箱根湖悠 10」です。
筆者は、これまで長くガラ権をウォッチしてきた経験に基づく「見立て」として、本施設はおそらく、箱根エリア全体として最後の新規ガラ権施設となると思っています（50室程度以上を想定。既存施設のリニューアルや小規模施設、シェア別荘等は除外）。
仙石原交差点からは大きく離れますが、筆者は今年の夏、元箱根に建築中の現場を見に行きました。
箱根神社の上あたりにある本施設（旅館跡地）は、立地が優れ、眺望に恵まれ、首都圏からのアクセスも良好とあって、利用システムはVIALAそのままですが、東急ハーヴェストクラブ史上最高の2,000万を超える特別縁故価格にも関わらず、購入希望者が殺到しました。
わずかに値上げした縁故価格でも販売予定数を大きく上回り、わずか100口程度が1次募集及び開業記念募集用として残るのみとなっています。
現地を訪ねましたが工事中で、工事現場の上から見ただけですが、期待を裏切らない良い施設になるだろうと思いました。
最後のガラ権
しかし、一般募集が縁故価格から一気に500万円以上も上がり、一口2,800万近辺の値札になっていることには驚いています。年間30泊分の利用権利のハーヴェストクラブは、部屋数を12口に分割した計算となるため、一部屋あたり3億円を超える売買となるのです。
定期借地の共有制ガラ権ですので、持ち分に応じた土地賃借料が必要ですし、さらに驚いたのが年間20万円を超える年会費です 11。東急は会員が利用券を他人に販売するのを禁じていますから、自己利用のみのために、初期投資と維持費がこんなにかかるのです。
もちろん、自分の権利を使って宿泊するのにも、18,000円～49,700円と一般ホテル同様のルームチャージがかかります。
東急は利用料金を3年ごとに見直す（値上げ）とクラブ規約にうたっており、2021年に続いて今年2024年1月にも大幅な値上げがありました。また、既存施設に対して年会費の値上げも実施しました。以下は参考資料として、同じ箱根にある箱根翡翠の客室料金事例です。
今の時代にガラ権を持つほどの会員は、このように高い対価を払って、星の数ほどもある宿泊施設の中から、わざわざ自分が権利を持つホテルを使うものでしょうか？
もちろん、施設は良くできていて、同様の一般ホテルを利用するとすれば、その都度2倍のルームチャージが必要かもしれません。会員である以上、予約できるなら優先的にガラ権を利用するのでしょうが、予約が思うように取れる保証はありません。
自らを忘れ
筆者は、これまでも十分感じてきていましたが、新規施設となるこの箱根湖悠を見て、発足当初から東急ハーヴェストクラブが育んできた、別荘代替物という実需の文化が忘れ去られたことを実感しました。
そして東急は今や、特別縁故募集に群がるファン層に、土地ころがしならぬ「縁故ころがし」を行っているのだと確信したのです。
縁故ころがしとは、「頭脳の東急」が会員権販売のターゲットをリピーター購入者と定め、彼らが価格上昇ムードでいい思いをし、決して損をさせないように価格操作を行いながら、増産した会員権を「買い回り」させることです。
しかし、今回の販売価格から考えると、その手法はこれで最後です。次のババ抜きが成り立たないところまで価格が吊り上がりました。
こうして筆者は、箱根エリアのガラ権見て歩きの中、リゾート販売における「頭脳の東急」の販売方法を、2つの施設で確認しました。この連載では、衰退した数々の施設について書いていますが、残念なことに、今回のように「現在」を語っても興隆する姿を描けません。
少子高齢化に直面している日本では、もう、実需によるリゾート施設の販売は完全に頭打ちになっているということです。別荘、リゾマン、ガラ権のすべてにおいてそうであり、それはもちろん東急だけの話題ではなく、すべてのリゾート開発会社がそうなのです。
東急ハーヴェストクラブの場合、一口に「東急」と言っても売主・事業主が「東急不動産（株）」で、販売代理が「東急リゾート（株）」である。さらに実際のホテル運営を行っているのが「東急リゾーツ＆ステイ（株）」。販売業務を担当する東急リゾートが一番目立つように見えるが、あっせんを行う「不動産屋」という位置付けになる。 ↩︎
箱根甲子園と箱根翡翠は隣り合って立っている。湖尻から流れる早川に面し、釣りやボートが楽しめたかつての旅館「箱根甲子園」の池を活かした、水辺を感じるリゾートらしい立地。
・【公式】ホテルハーヴェスト箱根翡翠 ↩︎東急不動産のホテルコンドミニアム事業については、以下の動画を参照。ただし、いきなり音が流れるので閲覧時には注意。冒頭でこれは「新しい別荘所有のスタイル」であるとしている。
・（東急リゾート）気になる項目別でわかりやすく！ホテルコンド解説動画 ↩︎民泊新法を活用した日本初のホテルレジデンス事業 「（仮称）箱根仙石原ホテルコンドミニアム・ホテルレジデンス」開発着手｜ニュースリリース｜東急不動産 ↩︎
リロバケーションズ | ヴァークスイート箱根 | Stayle/ステイル | ReloのStayに新しいStyleを ↩︎
リロバケーションズ | 行こう！食べよう！ホテルめし！！
＜BLISSTIA 箱根仙石原＞ | Stayle/ステイル | ReloのStayに新しいStyleを ↩︎開業時におけるランニングコストは以下の通り。年会費（税込）が198,000円（年額、以下同じ）、営繕積立金が7,200円、土地賃借料が20,400円。 ↩︎
zukisansuさん、渾身のガラ権（最終？）レポートご苦労様でした。非常に興味深く読ませて頂きました。実は、昔（20年くらい前）私もこの「ホテルコンドミニアム」にもの凄く興味があり、あるホテルの１室を買う直前までいきました。セラヴィリゾート泉郷の直営ホテル「アンビエント 蓼科ホテル」です。
このホテルは、かつて「泉郷ホテルコンドミニアム」という形態で展開されていた宿泊施設の一つで、投資家やホテルに魅力を感じた宿泊客が、ホテルの一室を「購入」し、所有権を持つことができました。このリゾートホテルの１室が所有できる。“ワオ～”です。
しかも、購入者は、その部屋を自分で使用する際には自由に利用できる一方、使用しない時期には、ホテルとして泉郷に貸し出し、宿泊客に提供されることで、賃貸料を得ることができるという仕組みでした。貸し出しが嫌でここを自分の別荘、さらに、ここに住むという選択もあります。実際にアネックス棟の１室に年間住んでいるご老人（男性）がいました。
このシステムは、1970年代から1980年代にかけて、投資と自分のリゾート利用を兼ねた便利な選択肢として人気を集めました。標高1540ｍ、女神湖の湖畔に建つ堂々としたリゾートホテルコンドミニアム「蓼科ホテル」は、避暑地としての魅力もあり、富裕層やリゾート愛好者に支持されました。そして、見事に「全室完売」したそうです。
私がこのホテルに通い始めた頃（20年前）中古売り物件としてホテルの１室が出ました。私はさっそく資料を取り寄せ検討し、販売担当者と面会し細部を確認しました。その結果、買うのをやめました。
理由は簡単で、中古物件でありながら販売価格が高すぎて投資としては利回りが低すぎることです。また、自分が宿泊する場合でもオーナー料金がかかり、トータル的に買わずに泉郷の会員として泊まったほうが断然有利、という判断でした。
要するに「自分が利用しない日を一般利用客に販売することでペイバックを得る」という甘い宣伝文句は現実的には「ウソ」だ、ということです。大金を販売会社に巻き上げられるだけで、一般利用した方がはるかに有利です。これを庶民のセラヴィリゾート泉郷ではなく、あの「東急不動産」がやりはじめたことに驚きを隠せません。いよいよリゾート会員権ビジネスは本当に断末魔です。
参考までに、セラヴィリゾート泉郷の会員は今でも１泊１名4000円＋入湯税で泊まれます。しかも、１室を１人で泊まっても人数差額はとられません。キッチン付きのコンドミニアムなので長期滞在が可能で、年間の宿泊制限はありません。ここを別荘として年間100泊しても40万円です。笑っちゃいますね。年金生活者でも十分利用価値あり！funasan特選「会員制リゾートクラブ」です。
funasanさん、
いつもお愛読ありがとうございます。ご自身の体験談を含めたコメントはとても参考になりますし、自分のイメージ（resortboyさんとの間で「見立て」と呼んでいるもの）に間違いはなかったことがわかり、連載の励みになります。連載はまだ、半分も進んでなく、まだまだ
終わりませんよ（笑）
前回と今回の箱根の東急現状2連作を書くに当たりましては、相手が相手だけに、resortboyさんとの連係プレーに相当な時間を費やし、いつも以上に力の入った作品が出来上がったと思ってまして、ブルペン（考証・編集・加工）で十分に肩を温めて登板してもらったresortboyさんに、大東急に、どストライクの大投球（ブログ公開）をしてもらって感謝しています。
ガラ権連載読者の皆様、
前段で取り上げた、ホテルコンドという手法は、funasanのおっしゃる通り、古くからあるものですが、海外（ハワイや東南アジアなど）に持つ投資用ホテルコンドとは異なる、これまた日本の土地信仰・不動産信仰をあおる、特殊な（ガラパゴス）ホテルコンドであり、まさに携帯電話でガラケーの後に来た「ガラホ」の愛称？（笑）がそのまま使える要注意なものとなります。別荘は言うに及ばず、リゾマンもガラ権も売れない時代に突入した日本で、このやっかいな商品が出回り始めている実情がこの記事で伝われば幸いです。
東急では、初心者向け「ガラホ」取説を公開してますので、特にペイバックのあたりを
ご覧ください。時にはペイバックで利益が出るときもあるかもしれませんが、高額なローンを組むのはいかがなものかと思います。
https://www.tokyu-resort.co.jp/condohotel/about.html
（さらに、動画で、その素晴らしさを謳います）
https://www.tokyu-resort.co.jp/condohotel/movie/
（音声が出ます、ご注意）
https://www.tokyu-resort.co.jp/condohotel/hotelcondo-loan
（ローンの案内）
「ガラホ」の説明は基本的にいいことばかりです。リノベした舟屋風リゾマンを「ガラホ」で売り出してる「大京穴吹グループ」（いよいよ登場）の沖縄の物件サイトは次の通り。
（総合案内）
https://duallife.anabuki-style.com/
（モトブヒルズ）
https://duallife.anabuki-style.com/motobu-hills/
「ガラホ」の利点解説が、詳しくはこちら、から見れます。
ホテルコンドという造語？を私が初めて知ったのは、沖縄のカフーフチャクコンドホテルでしたが、昔からある手法だったのですね。別荘を購入した人が使う日は限られているので空いた日を他人に貸し出すという手法は、一見理にかなっているようでしたが、販売価格そのものが高かった記憶があります。
先日R社も北海道や沖縄の需要を探るアンケートを実施していましたが、サンクチャリコートとは別ブランドでいよいよ東名阪3時間以内の立地から離れて新たな販売を目論んでいるのでしょうか？
のぶぱんさん
ご愛読、コメントありがとうございます。
コメント後段の、R社のアンケートからイメージされた、のぶぱんさんの「見立て」ですが、私はそこまでイメージできず、非常に鋭いものと思いました、さすがです。
R社のビジネスは、すべてモノマネからスタートしていて、resortboyさんや私が、それを
すでに発見している領域については、それぞれが、モノマネの元となるものを凌駕する
名人芸を発揮して、大成功してきました。
ガラ権が売れなくなってきたので、ガラホに移行するというのは自然の流れ
（携帯が、時代の流れで３Gが終了、４Gとなったように）ですから、
Ｒ社が、次なるモノマネで、ガラホ・モノマネ王将位を獲得する日が来るような
気がしてきました。
zukisansuさん、私の体験がお役に立てて幸いです。セラヴィの蓼科は昔も今も私の“別荘”のつもりで愛用してきましたし、今後も利用します。今回は蓼科のコテージの話題です。少々長くなりますが、気楽にお付き合い下さい。
《古びたコテージオーナーに迫られる決断》
私はセラヴィリゾート泉郷の蓼科にある「コテージ」が大好きで、毎年８月の後半に１週間くらい別荘ライフを楽しみました。ここは標高1,550ｍの深い森の中にあり、夏の最高気温でも平均25度を下回る冷涼な環境です。避暑に最適です。
しかも8月下旬、女神湖畔にある蓼科園地・野外音楽ホールでは世界的な音楽家を招いた「蓼科音楽祭」や「女神湖ミュージックキャンプ」が開催されます。また、ホテル蓼科では音楽祭やキャンプ参加者による無料のロビーコンサートが開かれます。
古い旅行記ですが、私が初めて蓼科のコテージに１人で泊まった時の旅行記をアップしておきます。早期退職した３年後、私が56歳の若さで全力投球でリゾート生活を実行している時期でした。
◎夏の「ホテルアンビエント蓼科」滞在（コテージ・施設編）
宿泊時期：2008/07/30 – 2008/08/03
https://4travel.jp/travelogue/10261630
◎夏の「ホテルアンビエント蓼科」滞在（コテージ・食事・その他編）
宿泊時期：2008/07/30 – 2008/08/03
https://4travel.jp/travelogue/10261832
2008年当時、蓼科のコテージは沢山あり、夏のハイシーズンを外せば好きなコテージをリクエストして泊まれました。私は色々なコテージに泊まって、結局、最初に泊まったコテージに落ち着きました。ここが私の蓼科別荘（コテージ）になりました。
そして、次の旅行記が私の父親として一番幸せな旅行でした。
◎秋の「アンビエント蓼科」滞在（ホテル・コテージ編）
旅行時期：2008/10/26 – 2008/10/28
https://4travel.jp/travelogue/10284149
長くなりましたが…、ここまでがプロローグです。
実は、この私の愛するコテージが数年後に突然泊まれなくなったのです。スタッフに聞いてみると「コテージオーナが契約を解除した」ということです。？？？
詳しくスタッフに聞いてみると…
「セラヴィリゾート泉郷の各コテージには所有者（オーナー）がいます。泉郷は、コテージの分譲と管理サービスを提供し、オーナーと賃貸契約をしてコテージを借り上げているだけです。そして、それらのコテージを一般に貸し出して利益を出しています。このシステムにより、オーナーは別荘を維持しつつ収益（ペイバック）を得ることができます。
森の中にあるコテージは痛みが激しくメインテナンスにお金がかかります。その費用はオーナーの持ち出しです。新築当初は良いのですが、蓼科のコテージはもう築20年以上経過したものばかりで、全面リフォーム、特に外壁塗装が必要になってきます。綺麗にリフォームしないと一般に貸し出しできません。ただ、その費用（オーナー負担）が大きく、オーナーによっては賃貸契約を解除される人もいます。」
ここで古いコテージオーナーは選択を迫られます。
Aコース：大金を出して全面リフォームし賃貸契約を続ける
→それをしても賃料は少なく（恐らく）投資金額は回収できないでしょう。でもオーナーは自分で利用したいので続ける。損をしても続ける。
Bコース：全面リフォームをせず賃貸契約をやめる。
→賃料ゼロ、オーナー所有の古いコテージだけ残り、オーナーの加齢と共に誰も行かない廃墟となる？誰も使わなくなってもコテージの固定資産税・管理費は毎年とられる。完全に負債となる。
AもBも苦難が待ち構えていますが、事実、年を追うごとに利用できるコテージが少なくなりました。契約解除のコテージの山です。そして、驚くことに、今や蓼科のコテージ全部が「わんわんパラダイス」になってしまいました。もう人間が住める高原リゾートコテージではなくなった？あの多数のあったコテージオーナーの運命やいかに。
セラヴィリゾート泉郷は「何でもありの庶民派リゾートクラブ」で、時代の変化を先取りしてどんどん業態を変えていきます。気が付いてみると、立派なリゾートホテルでさえ「わんわんパラダイス」に衣替えしています。セラヴィリゾート泉郷のターゲットは今や人間ではなく「わんちゃん」なのです。恐ろしく時代は変化しています。これが今ある日本の「少子高齢化」の現実だと思います。
zukisansuさんの記事の最後の文章を引用して本記事を終わります。
「少子高齢化に直面している日本では、もう、実需によるリゾート施設の販売は完全に頭打ちになっているということです。別荘、リゾマン、ガラ権のすべてにおいてそうであり、それはもちろん東急だけの話題ではなく、すべてのリゾート開発会社がそうなのです。」
funasanさん
ホテルに続いて「泉郷」コテージの思い出と現状を語っていただき、
連載作成にとても参考になりました。感謝です。
私は、自宅の場所の関係で中央道は苦手で（もちろん、原因は高速の渋滞）、
前半の思い出編は、以前から4トラの方でも拝読し、ご家族で楽しくリゾート
されていたご様子は存じていましたが、甲斐小泉・大泉エリアはやや遠くに
感じられ（実際距離は近い）、八ヶ岳泉郷は通り過ぎるだけ、ダイヤモンドに
行ったときに見ただけでした（それも昔）ので、改めて拝見させてもらいました。
おっしゃる通り、泉郷のコテージは、各戸個性があるので、お気に入りを見つけて
リピートしますと、まさに自分の別荘の代わりとなる良さがあるため、
今回、それが失われたことはとても残念に思われているのが良くわかります。
（実は今、resortboyさんから勉強のために、funasanさんご推奨の
「もっと身近にリゾートを」（小西滋氏）をお借りし、赤ペンで重要ヶ所を
線引きされた本を読もうとしています。近日中に、セラヴィのとある施設を書こう
と思っているので。どうもありがとうございます。）
さて、後半の現状編ですが、コテージが次々にクローズし、残ったものの
ワンちゃん同伴用となっているとは、痛々しい話ですね。
結局のところ、戸建て別荘の寿命は短く、他人に貸そうとするメンテを施す
となると、費用面でクローズを決めると言う決断になるとわかりました。
不勉強なのでご教示いただければ助かるのですが、泉郷コテージは部屋指定で
借りる人が当該コテージを利用したら、その収入の一部がペイバックされる
個別主義ですよね？これだと、不人気別荘オーナーは大変だったでしょうね。
ペイバックに関して、ガラホについては、2つの方式があるようで、万一買う
場合は注意が必要です。
ホテル全体を一つの収益体とみなして、日ごとの収益の一部を
全体面積から所有者面積に応じて分配する方式（極めて明瞭）で、私が所有していた
元祖ペイバック（ウルトラマン1号）がリステルでした。これはＯＫ。
一方、所有者の当該部屋に宿泊者が来たらそれについて収益を運営者と分ける
個別方式（民泊的）があると聞きます。（ウルトラマン2号以降に公開）
これですと、宿泊希望者に自己の部屋を気に入ってもらわないと、全然ペイバックが
ないことになりかねないわけです。（例えば、シングルルームを所有し、ツインルーム
ばかりが埋まる場合の類。）要注意。
いずれにせよ、ここのところの宿泊業界の動きは変化が大きすぎて、昨日の敬老の日
の記事で高齢者枠に入れられていることを実感した私（笑）には、勉強が追い付きません。
先日、東急リゾートから、グランディスタイル旧軽井沢なるホテルコンドミニアムのプレゼンを受けました。
ウルトラマン1号タイプでしたね。
利回り見込みはグロス2.3%、ネット1.8％と言っていました。
zukisansuさん、泉郷コテージのオーナー収入は、個別のコテージの稼働実績に基づく完全な個人主義ではありません。セラヴィリゾート泉郷は不動産会社で、その中に「貸別荘システム（ReVOS：レボス）」と言う部門があります。
ReVOSは「Rental Villa Ownership System」の略です。
https://www.resortlife.jp/revos/
ReVOSシステムにおけるオーナー収入の仕組みについて、ホームページを読みこなすのが面倒だったので、AIさん（Perplexity無料版）に聞いてみました。以下、回答の概略です。
１ 予約システム
一般的に借りる人が特定のコテージを指定して予約することはできません。セラヴィリゾート泉郷が運営する宿泊施設として一括管理されており、予約は会社側で割り当てる形式となっています。
２ 収入の分配方式
賃料の決定:賃料は建物等級(築年数等、契約・更新時の建物状態による)とシーズンごとに設定されます。
３ 収入の計算方法
【1泊・1棟あたりの賃料 × セラヴィリゾート泉郷が宿泊施設として運用した日数】で算出されます。
４ 固定賃料制
オーナーは、実際の稼働率に関わらず、契約で定められた固定賃料を受け取ります。
５ オーナーの利用と収入の関係
オーナーが自身で利用する日数が多いほど、賃料収入は減少します。
６ 収入の特徴
安定性:固定賃料制により、個々のコテージの人気や稼働率に左右されず、安定した収入が得られます。
公平性:建物等級とシーズンに基づく賃料設定により、一定の公平性が保たれています。
簡便性:オーナーは個別の稼働管理を行う必要がなく、システムが簡便です。
このシステムにより、オーナーは別荘を所有しながら、安定した賃料収入を得られるとともに、管理の手間を軽減できる合理的な仕組みとなっています。
以下、私の独断の感想です。
問題は「賃料の決定」だと思います。賃料は会社が一方的に決めるでしょう。当然のごとく築年数の少ないコテージは高く、古びたコテージは安く設定されます。しかも再契約時に「コテージが古くて、このままではお客が入らない。〇〇万円出して全面リフォームして下さい。契約続行します。ただ、リフォームしても築年数がたっているので賃料は〇円です。」
新築アパートオーナーと同じ運命ですね。賃料は下げるしかない。オーナーの年間収益は下がる一方。ここで銀行借り入れをして高額なアパートを新築したオーナーは自己破産への道に進みます。大東建託はそれを100も承知で無知な土地持ちオーナーに高額なアパートを（相続税対策として？）作らせて全国津々浦々で悲劇を生みました。自分たちはアパートを建築して売却して利益がでれば、それでおしまい。後は知らない、さようなら！
東急不動産ともあろうものが、それと同じことをやろうとしてることに驚きです。もう世も末ですね。そして、遂に、リゾートトラスト、お前もか？
八ヶ岳ワンワンパラダイス
は最近になり、コテージリニューアルがどんどん進んでいます。新しいリニューアルコテージをリクエストすると、本当にとても綺麗でピカピカのコテージに破格の値段で泊まれます
これはそれぞれのオーナーがリニューアル費用を負担しているのでしょうね？ 高原のコテージは劣化が激しそうで、リゾートマンションより維持費がかかるように思います。オーナーに重い負担がのしかかりますね～
今度の旧軽井沢のコンドミニアムも1部屋2億かかります。
それでエクシブスタンダードクラスの部屋で更にオーナーが泊まるのにも宿泊費用を支払わないといけません 維持管理費もエクシブに比較して遥かに高額です。こういった物件が出てくると、リゾートトラストは直ぐに真似をして、更に高額料金を設定してくるでしょう。サンクチュアリコート八ヶ岳は明らかに軽井沢リトリートの模倣をしてそれをさらに高額に設定しています。リゾートトラストが北海道にリゾートコンドミニアムを建築した場合は物凄く高額な物件になるのではと思い
ます。こうしてリゾートトラストは利益を上げ続けてしばらくはこの業界に君臨し続けることでしょう。
まさひろさん、RCさん
本連載記事にコメント、参考になりました、ありがとうございます。
funasanさん
泉郷コテージの運営システム、ReVOSと解説、ありがとうございます。
さすが、45年にも渡る別荘管理・運営システムの在り方として良く考えられていると
思いました。もちろん、仰る通り、（よほど別荘の所有にこだわらない限り）購入するようなものでなく、無制限に安価で使える（年間100泊を40万で）、funasan特選、セラヴィ会員になるのが一番であるとわかりました。
RCさんがコメントで書いてくださってますが、綺麗でピカピカのコテージ（星降る森のレジデンスとか？？）を会員で利用するのが最高ですね。
泉郷のペイバックが、コテージグレードによる固定賃料であるのは勉強になりました。ここが、泉郷独特なものであると思いますので、ペイバックについての考察を進めるにあたり、
参考になりました。この続きは、公開の場で書くにはマニアック過ぎるので、私はFANBOXに移動したいと思います。もちろん、resortboyさんの記事として、公開版の方で取り上げられることになるかもしれませんが。
funasanへ、事務連絡的にお伝えします。他の方もご参考まで。
八ヶ岳など泉郷の話のついでですが、funasanがお好きだった（私も好きですが）、
ダイヤモンド八ヶ岳美術館ホテルが、かなり困ったことになっています。
（ダイヤモンドソサエティ的には、あと下呂と片山津を加えた3施設が対象）
https://www.diamond-s.co.jp/news/detail.php?id=96
ダイヤモンドソサエティは一般開放もして外来も受け入れていましたが、これらは
会員専用とし（それはまあ良いのですが）、完全素泊まりか、朝夕などオール込みの
ラウンジバイキングセットだけの2つしか選べない簡略化が採用されました。
館内で何かを食べたいと思うと、このセット（15,500円）を追加せざるを得ないので
行くのが躊躇われます。経費節約のためとしか思えないこの方式には、客不足が原因
と思われますので、施設の存亡に関わる問題ととらえておりまして、残念です。
RCさんもセラヴィリゾート泉郷の愛用者で嬉しく思います。特にわんちゃん連れでピカピカのコテージに会員料金で泊まるとコスパ最高ですね。
zukisansuさん、私は10年くらい前（2014年）からマリオットやヒルトンの上級会員の世界に夢中になっていて国内リゾートクラブは疎遠になっていました。しかし、コロナ後、世界は激変しマリオット・ヒルトン遊びは終わりました。そして、久しぶりに国内会員制リゾートクラブに帰ってきました。
そこで見たものは…、今、まさにzukisansuさんやresortboyさんが渾身の力でレポートしている一連の戸建て別荘、さらにペイバック付き物件です。こんなものは私がもう20年も前にセラヴィリゾートで体験済みで、ダメ物件のお墨付きです。色々調べはじめてきて、だんだん怒りが湧いてきて、私もzukisansuさんやresortboyさんの戦列に加わります。
今日の話題は森の中の戸建て別荘の適正価格です。
セラヴィリゾート泉郷「星降る森のレジデンス」の宣伝画像をご覧ください。新築ピカピカの別荘です。
https://www.resortlife.jp/hoshifurumori_villa/
星降る森のレジデンス「シリーズ第Ⅱ期」平屋タイプの販売価格は2,596万円です。ランニングコストとして、管理費：108,240円(年額)、地代：50,000円(年額)、その他がかかってきます。
この物件はセラヴィリゾート泉郷のReVOS物件ですが、貸別荘として賃料を得なければ「自分占有の別荘」になります。よって、これが現在の八ヶ岳山麓の新築別荘（平屋タイプ）の標準的価格と理解していいと思います。１棟まるごと購入するので、自分の別荘として365日利用可能。勿論、自分の別荘なので宿泊代無料。これが私の高原別荘の標準的イメージです。
次の２つの物件は“狂っている”としか言いようのない新規物件です。
第一弾は東急ハーヴェストクラブ「VIALA軽井沢Retreat garden」です。この戸建て物件の販売価格は2304.6万円、東急ハーヴェストクラブの施設なので１室を12名で共有するとして、１棟まるごと購入で27655.2万円（約3億円）になります。何とセラヴィの10倍です。
ランニングコストとして年会費198,000円（税込）営繕積立金7,200円（年額）土地賃借料8,400円（年額）がかかります。１室を12名で共有するので年間の宿泊上限は3０泊です。しかも、宿泊する時に１泊ごとに利用料金がかかってきて、ルームチャージ制で1泊1室・税込20,100円～43,600円です。
第二弾、これが極めつけで、リゾートトラストが新規開発した「サンクチュアリコート八ヶ岳」です。販売価格は（共有利用ですが）１棟まるごとで計算すると約6.3億円にもなります。詳しくはresortboyさんの「サンクチュアリコート八ヶ岳ファーストインプレッション」をご覧ください。何とセラヴィの20倍！
ランニングコストとして（20泊タイプ）運営管理費（税込）年額172,700円～280,610円、土地賃借料（非課税）年額11,160円～15,000円。しかも、宿泊する時に１泊ごとに利用料金がかかってきて、ルームチャージ制で1泊1室・税込55,000円～77,000円と高額です。
東急ハーヴェストクラブもリゾートトラストも、一体何を考えているのでしょうか？自分たちの会社の利益を上げるためになりふり構わず「戸建てコテージ＋投資案件」に突入してきた？お金が有り余ってしょうがない外国人に売るなら大いに結構です。どんどん売って利益を計上して下さい。しかし、もしターゲットが日本人なら、これはもはや詐欺です。
ちょっと過激になってきましたね。もう私は72歳のおじいちゃん、老い先短いので好きなことを言ってもいいでしょう。嘘と欺瞞で満ち溢れた現代社会で「真実は何か？」です。
funasan
お気持ちとても良く分かります
現在、日本ではインフレーションが進みつつあり、宿泊、飲食店の料金が爆上がりしています。
例えば、軽井沢プリンス通りの新築リゾートマンションが1部屋４億円ぐらいします。あとは都内のタワマンも高騰しており、愛媛の大洲などの地方の城に宿泊すると1泊50～70万円ぐらいします。そういった値段を見ていると、東急ハーヴェストやリゾートトラストの料金が凄くお値打ちに感じてしまうような富裕層が東京を中心に増加傾向にあるのでしょう。
今こそリゾート会員権をどんどん売るチャンスなんだと思います。
ちなみにサンクチュアリコート八ヶ岳のロイヤルスイートは完売したと聞きました。
RCさんの上のコメントで、完売の話がありましたので、私はめったに見ないのですが、
たまたま今、公式販売サイトを見てみたら、
昨日建築確認が取れたと思われる部屋が追加され？第二期区画となって、
現時点で49室となっておりまして、追加分があったせいか、
完売にはなってなかったです。
これに、第三期以降が加わって、最終的に80室になるんですかね？
販売金額が上がったりしているかは私には不明。
なお、鬼怒川SACが全部完売、高山の一番高いのも完売で、
いよいよ、私には関係ない世界に入っております。
まあ、会のイメージと言うのは、どこのガラ権も、会報（冊子）がクラブとしての
姿を表現しています。
RTだと「マイリゾート」、ハーヴェストだと「ハーヴェストタイムズ」・・・など。
私は「マイリゾート」のあれこれ入って分厚い封筒の中身のチラシや冊子記事に、
自分の姿と違うものをずっと感じてきているので、
オーナーとしては傍流に位置していると思っています。
それはそれとして、自分の背丈の範囲で楽しんではおりますが。。。
zukisansuさん、今回の記事は今までで一番身近な話題であり、深く考えさせられました。
「縁故ころがし」、「買い回り」、まさにおっしゃる通りのことをしていました😅
すっかり東急のペースに乗せられていたのですね🤣
今後どうするか考える上で、今回の記事は大変参考になりました。ありがとうございます。
そして「BLISSTIA箱根仙石原」ですが、翡翠に宿泊したときに散歩がてら、モデルルーム見学をしていました。
価格が割高だな～、利回りが大したことないな～と直感的に感じて、もらったパンフレットなどの資料はすぐに捨ててしまった（ごめんなさい）のですが、このように研究対象になるような物件だったとは！
「ホテルコンド」、なんだかずいぶん怪しげな商品ですね。
この手の商品がどんどん売れるとは思えないです（東急の営業力では😅）が、後からトラブルになりそう😢
お騒がせします。連投で申し訳ありません。
何だかzukisansuさんと私は深い縁（運命？）で結ばれているような気がしたので追記します。zukisansuさんはリースバックの元祖「リステル猪苗代」の会員だったのですね。実は私はリステル猪苗代のウイングタワーが好きで何度も泊まりました。今後も泊まります。
名古屋市近郊に住む私がなぜ遠路はるばる福島県まで出かけていって猪苗代湖に近いリゾートホテルに泊まるのか？実は私の息子（41歳）は福島県の郡山市に住んでいて、結婚し子供も２人います。毎年妻と２人で息子ファミリーに会いに郡山市に行き、彼らと一緒にエクシブ那須白河、リステル猪苗代に泊まります。
エクシブもいいですが、ホテルの目の前がスキー場で、館内には巨大クアハウス＆プール・フィットネスジムがあり、様々な屋外レジャー施設も完備したリステル猪苗代の方が魅力的で、しかも宿泊料金も１泊２食でリーズナブルです。孫が大きくなるにつれてエクシブが遠ざかり、最近ではリステルばかりになりました。
私は気に入ったホテルが見つかるとすぐに盛り上がって長期滞在したくなります。悪い癖です。フロント横に置いてあったリゾート会員権の案内パンフレットに目が釘付けです。さっそく私は販売物件の資料を深読みし、担当者に物件の内覧をさせて頂きました。
宿泊は高層階の「ウイングタワー」ではなく、目の前にある低層階のコンドミニアムでした。室内に入ってみると“古びて狭くて”魅力半減でした。利用頻度や全体の利回り、コスパを考えると「買わない方がいい」という結論になりました。
参考までに以下旅行記をアップしておきました。リステル猪苗代の雰囲気が分かると思います。素晴らしいホテルですから興味のある方は宿泊してみて下さい。
◎ホテル・リステル猪苗代（ウイングタワー）
旅行時期：2014/02/02 – 2014/02/03
https://4travel.jp/travelogue/10857088
サンクチュアリコート八ヶ岳が2期販売開始
販売好調と判断したのかサンク八ヶ岳が2期販売開始したようです。1期に比較して5％値上げしています(^_^;)
完全に東急の真似をし始めましたね。今後もどんどん値上げしていくのでしょう(^o^;)
RCさん
ベイコートも販売途中で価格改定をしていますから今に始まったことではないようです。
八ヶ岳はこれだけ人気で上級グレードが完売をすればリゾートトラストが強気になるのも無理からぬ事と思います。
私は仲介購入ですのでお金に余裕のある方には直販で買って戴いて、東急とは違いそこで生み出された利益によってオーナーは一銭の費用負担もせずに保全・改修をして頂いた施設をありがたく使わせて頂いています。
ですのでリゾートトラストと直販購入の会員様にはとても感謝しています。
きーあいさん
リゾートトラストも直販購入で購入した会員権のリセールバリューをせめて7掛けくらいにしてくれたら何も文句はないのですが(泣)
会員権の価格が短期間で大幅に値上がりするのも、短期間で大幅に値下がりするのも、どちらも歪な価格構造に思われます😔
それでも、サンクチュアリコート八ヶ岳は販売好調なんですね。
数年後のリセールバリューに納得して購入していればいいですし、その他諸々のリスクを理解していればいいですが・・・
VIALA箱根湖悠の完成写真が東急のスタッフブログに掲載されていました。
【2024年09月30日】VIALA箱根湖悠開業までいよいよ1ヵ月！画像でひと足先にご紹介 | スタッフブログ「ただいま日和」 | 東急ハーヴェストクラブ -TOKYU Harvest Club-
それから、考証担当はすっかりこのホテルの場所は以前何であったかを脚注に掲載するのを忘れていたので、ついでにコメントします。
「芦ノ湖園 旅亭/別亭 花ゆら」という旅館ホテルで、2008年に東急が買収して温めていたもののようです。その前の経緯も含めて記載されていて、きれいな当時の写真も見られる以下のブログをご紹介します。
（2008年当時の参考ブログ）箱根・花ゆら・露天風呂 – すべって転んで、今は幸せ
以下は1969年のJTBの紹介記事。元箱根を代表する旅館ホテルとして取り上げられています。出典書籍名は「日本著名旅館とホテル」。
良い機会ですので、ガラ権連載コンビ、ガラ権銀河星雲捜索隊、ハヤタ隊員（zukisansu）とウルトラマン（resortboyさん）のこの後に、やり取りされるであろう、発掘作業現場から、「ハーヴェスト箱根湖悠」の源流について中継します。いや、もう、ウルトラマンはお休みと思いますので中継ではなく録画ですね（笑）
あれこれ連載では「湖悠」について価格問題などについて触れましたが、この場所のことは論議する紙幅もなかったので、さらに追加して、書いておきます。
「湖悠」の立地についての最高度は、連載で先に書いた「パウエル」や「ジャパン」に負けず劣らず、すごいものがありますよ。
端的に記載され、捜索隊コンビがいつもお世話になっているデータベースから引用させてもらいますと、この立地は、元「温泉旅館山水楼」の場所であり、第二次世界大戦前からあった駿豆鉄道（＝伊豆箱根鉄道）が造り持っていたものです。すなわち、このあたりは「箱根園」で見るがごとく、旧・箱根土地（＝プリンス）の所有・旅館運営であったものです。
http://web1.nazca.co.jp/fuk200260/page095.html
データベースによると、戦後10数年を経た56年、東條会館（＝東條會舘、天皇家の写真師）に譲渡され（社長が、東条重雄氏とある）「ホテル芦ノ湖園」に模様替えされて、日本著名旅館・ホテルに列することになります。
さらに44年を経て閉業、北海道のカラカミリゾート（＝唐神観光創業者の四男の経営）が買収（カラカミリゾートは、連載登場済の南紀・異界経営の本家・ヤマト氏のKarakami社と紛らわしいため、トーホーリゾートに社名変更）、北海道・登別で展開する「旅亭・花ゆら」と同名の芦ノ湖の「旅亭（＆別邸）花ゆら」にリニューアルするも、北海道から人員を投入して続けるのは難しいと判断したか（本家Karakamiは北海道を畳んで本州に注力、逆に分家トーホーは北海道に注力）、2008年に東急リゾートに売却、閉鎖・解体を経て、（おそらくはハーヴェスト最後となる）最高級ガラ権「箱根湖悠」となるのでありました。
この立地は、そういうことで、ガラ権史上（良い立地の物件も多かった縄文時代から原野開発時代を経て）、実に50年ぶりに誕生する（まさに、プレイバックPart2）最高位となる格式を誇れる場所となります。
ここを購入された方は、素晴らしい景色を楽しめるとともに、ガラ権に必要な要素である「選ばれし者」の概念も手に入れられたことになりますので、（価格を無視すれば）自慢・自己満足両面が満たされる稀有な物件オーナーとなられたわけで、「語り部」として最高評価させていただきます。
（このような歴史ある旅館名を冠しなかった＝VIALA元箱根・山水楼でも良かった気が。でも、下に見下ろす形になる、源流のプリンスへの配慮でしょうかね？？）
こんな感じで毎日・毎週、ガラ権源流捜索をやってるんですよ。さらに追加がありましたら、考証担当ウルトラマンの方でお願いします。新施設の誕生をお祝いしましょう。
zukisansuさん、誌上（Web上）研究会をありがとうございます。考証担当から、源流の資料をお送りします。
出典は「堤康次郎伝 (日本財界人物伝全集 ; 別巻 第1)」、筑井正義著、東洋書館、1955年、であります。
まさしく、ガラ権終えんの地にふさわしいドラマチックな立地であり、西武にはじまり唐神を経て東急に終わる、オープン前からすでにレジェンド。FANBOXで書いた以下の話を思い出しますが…。ガラ権とは、過去を捨ててしまうものですね。
ホテル ザ ミツイ キョウトから考える｜resortboy｜pixivFANBOX
考証楽しみにしております。名称に山水楼を採用しない理由としては、奥湯河原の老舗旅館に山翠楼がありほとんどの人が湯河原を連想する、東急の開発担当者がこの土地に山水楼があったことを知らない、などが理由でしょう。花ゆら買収の頃の事情を知っている社員ですら社内に誰もいないんじゃないでしょうか。元箱根地区に温泉が引湯されたのは昭和41年と新しいので山水楼や芦ノ湖園は沸かし湯だったんでしょう。