[5/29]リゾートトラストの今後の建築計画

5月29日に開催予定の「オンラインで行うオフ会」で取り上げる話題についてご紹介するシリーズの、第2回目です。今回は、リゾートトラストの今後のホテル建築計画について取り上げます。5月29日にZoomを使って行うオフ会にご参加希望の方は、以下の記事をお読みになり、その記事か、または本記事などの前フリの記事に、一言コメントとともに参加表明をお願いします。

(2021-05-28追記)ご参加登録は締め切りました

参加表明のコメントをいただいた方には、準備ができ次第、Zoom参加用の情報をメールでお送りします。

5月29日にKASAの会をオンライン開催します| resortboy’s blog – リゾートホテルとホテル会員制度の研究

さて、5月14日にリゾートトラストは、決算発表とともに、現在の中期経営計画の改訂を発表しました。同社は5年ずつの中期計画を発表してそれを実行するという経営スタイルを取っていて、2018年4月~2023年3月が現計画の期間でしたが、それがコロナ禍の影響で5年から6年に期間が変更され、経営目標なども改めて設定し直されました。

今日紹介する新規ホテル建築計画(会員制のもの)は、その設定し直された計画発表からの引用です。まず前提として紹介するのは、「NEXT 40」と呼ばれていた前回の中期経営計画で発売・開業したホテルの一覧です。

(画像出典:リゾートトラスト決算説明資料)

リゾートトラストは堅実な経営をする会社として知られていて、2007年のリーマンショック後、しばらく新規の開発は手控えられていました。その反動で、前中期経営計画の5年間は、毎年、発売や開業が続くようなラッシュが起きた期間でした。

大成功した「京都八瀬離宮」「箱根離宮」「有馬離宮」の流れを汲む「エクシブ鳥羽別邸」「エクシブ湯河原離宮」はこの期間の前半に発売されています。僕は独自に、こうした現在のエクシブを象徴するホテル群を「会員制高級旅館ホテル」と呼んでいるのですが、これらのホテル群が確立した時期であるとも言えます。

そしてその上に乗っかってベイコート倶楽部の建築が続いたのがここ数年で、これが現在のリゾートトラストの好調さを裏付ける独特なビジネスモデルとなっています。「会員制高級旅館ホテル」の満足度やコストパフォーマンスは非常に高いため、会員から極めて高いニーズがあります。別の会員権を売ってそこからそのニーズに向けて送客するというモデルが本格化したのが、芦屋ベイコート倶楽部でした(冒頭の写真はその芦屋のラウンジ)。

おっと脱線。ビジネスモデルの解説はまた次の回で。今日はホテルの建築計画についてでした(汗)。

現在実行されている「Connect 50」と呼ばれる中期経営計画の前半を見てみます。今年3月に終わった前半の3年間では、ラグーナベイコート倶楽部と横浜ベイコート倶楽部の開業がありましたが、新規発売はひとつもありませんでした。

(画像出典:リゾートトラスト決算説明資料)

昨年、オアフ島のカハラホテル(ザ・カハラ・ホテル&リゾート)の回数券を「会員権」として販売した事例がありますが、これは単なる一般ホテルの前売り券であって独自ベネフィットも希薄なので、狭義においてリゾート会員権と呼べるものではありません。

(画像出典:リゾートトラスト決算説明資料)

こちらがConnect 50の後半3年間の予定です。今年、岐阜県高山市に建築される新規会員制ホテルが発売になる見込みです。これは閉館した「飛騨高山美術館」を取り壊して建設するもので、敷地面積は16,500平米、ホテルは地上6階、地下1階建てで延べ床面積は22,000平米とされています(湯河原離宮の半分くらいの規模です)。

そして来年度には関西で、23年度には関東での新規ホテル会員権の発売が予定されています。開業について明らかになっているのは、2023年度に高山でホテルが開業予定であることだけです。

最後に、今後の同社の会員制ホテルが、どのような形で開発されるかということについて論点を挙げておきたいと思います。

現在のリゾートトラストの好調を支えているものは、上述しましたが「会員制高級旅館ホテル」に対してベイコート倶楽部という上位の会員権(有利な条件)を売って、そこから送客するというモデルです。しかしベイコート倶楽部というのはベイサイドに作るホテルというブランドですから(名前からして当然)、ホテルの立地に限界があり、同社も、現在のところ今後はベイコート倶楽部を作る計画がないことを随所で明らかにしています。

そのため、今後リゾートトラストはどうやって新ホテルの開発を進めていくのかということに疑問を持っていました。しかし、同社の今回の発表で以下のようにコメントし、新ブランドの導入についても言及しています。

2021.3期実績においては、全体の8割弱をベイコート販売
が占めることとなった。2022.3期には、既存のエクシブ販
売に注力し、全体の約5割を占める想定。新規発売の
高山を皮切りに、翌年以降も順次、新規物件販売予定。
新ブランドの展開、需要の定着にも力を入れていく。
(高山は2024年3月期に開業・実現予定だが新規に含む)

(出典:リゾートトラスト決算説明資料)

このコメントを出しているページではベイコート倶楽部の販売は在庫限りと見られる僅かな数字で表現されていますから、当面ベイコートが打ち止めであることも明確になりました。

ベイコート倶楽部は、最初(東京有明)のスタートでつまづいた結果、よりエクシブを利用しやすい「スーパーエクシブ」に計画変更してしまったので、ベイコートと並行してエクシブを作ってしまうとなかなか売れません。現状在庫が豊富にあるのはエクシブ湯河原離宮とエクシブ六甲サンクチュアリ・ヴィラ。ベイコートの方が売りやすいので売れ残ってしまっているわけです。

相当な強い力を持った「離宮」でなければ、従来のエクシブブランドで開発はできないだろうというふうに考えていましたが、ここに来て新ブランドへの言及。さて、高山はどのように計画されているのか、楽しみですね。

まだ何も発表はされていませんので、ヒントだけここで紹介します。

こちらはリゾートトラストが11月に出願した商標についてのツイートです。「サンクチュアリコート」という新しい名前が登録されていました。サンクチュアリというのはエクシブの最上位ブランドであるところのサンクチュアリ・ヴィラのサンクチュアリでしょうし、コートというのはベイコートからベイ(ベイサイドの意味)を取り去ったものです。

この名前が示唆しているものは、スーパーエクシブとしてのベイコートの要素と、エクシブの最上位カテゴリであるSグレードの組み合わせです。名が体を表しているし、ちゃんとこれまでの流れも引き継いで商品の説明が付きそうです。

そして、湾岸(埋立地)でなくてよいことにして立地の制約を外しました。またサンクチュアリから連想する「小ぶり感」からは、用地取得の難易度が下がったことが感じられます。

これで「高山」が急に出てきた意味も理解出来たような気がしますが、皆さんはどうでしょうか?

こうして従来よりも小ぶりなホテル会員権の「生産」を年々続けながら、市場環境が整ったときに「旧リゾーピア箱根+隣地」の最高の立地で、乾坤一擲の「ウルトラ離宮」(ベストオブ会員制高級旅館ホテル)を建設すれば、既存施設のサステナビリティという課題は残るものの、同社は会員権ビジネスをまだまだ「回して」いけるし、ステークホルダー(会員であり株主)としてはこのように考えると安心感もあります(勝手な分析ですが)。

実際、同社は以下のようにコメントしています。

<会員制リゾートホテル>在庫状況を勘案し、2021-2023年度に中部、関東、関西、それぞれで販売物件を拡充。
販売計画に対応したコンスタントな開発ペースとしつつ、室数規模は従来に比べ平均してやや小型化。お部屋で
よりゆったりとお過しいただき、滞在自体が旅の目的となるディスティネーションホテルの実現へ

(出典:リゾートトラスト決算説明資料)

この記事はよくご存知の方向けに「雑」に書いたので、よくわからなかったと思いますが、続きは「オンライン上のオフ会」で楽しくお話をしたいと思います。皆さんのご参加表明をお待ちしております。

17 comments

  1. サンクチュアリコート、なんだか浮き浮きする商標です。
    しかしながら、ランクとしては、サンクチュアリ・ヴィラと同等になるのなら、旧来エクシブのSSあるいは、離宮シリーズや別邸、パセオのSまたはSEタイプ所有の会員しか利用できないことになってしまいます。(合ってますか?)

    あるいは、ベイコートと同等になるなら、旧来のAタイプ、スタンダード所有の会員は利用できない、ということになりますね。

    私の予想としては、高山という関東や関西からのアクセスがやや不便なロケーションや、施設の規模を鑑みて、鳥羽別邸と同じカテゴリー、S、SE、CBになるのかなと予想しますが。
    いずれにしても、新しいエクシブブランドの誕生は、現在の個人的なリゾート需要にも合っている気がして、とても楽しみです。

    ところで、浜名湖に隣接する旧カリアックの敷地はどうなるのでしょうか。
    私としては、鳥羽別邸のような「浜名湖別邸」か「浜名湖サンクチュアリコート(レイクコートというのも新しくていいかも)」に類する施設ができるといいなあと切望しています。

  2. blueroseさん、コメントありがとうございます。

    サンクチュアリコートがどうなるのか、という中身の話はZoomオフ会で話そうと思いますが、これまで以上に「おこもり」に適した企画が考えられているようです。当然、インルームダイニングを充実させると思いますし、これまでのようにたくさんレストランを作って、時が経つとそれらがあまり活用されないというパターンとは、かなり変わってくるはずです。

    ・部屋にも温泉
    ・インルームダイニング
    ・レストラン控えめ

    これらは全部、会員権の生産、という立場からは、パブリックスペースを減らせて分譲スペースを増やせる方向につながります。コロナ禍でおきた変化がリゾートトラストに味方しているという見方もできますから、興味深いところです。

    CBは生き残るでしょうかね。そこも見ものですね。

    それと、隣接地はどうするんでしょうね。浜名湖とラグーナ。「別邸作戦」は、パフリックスペースを作らなくていい(既存施設を援用するので利益率が高くなる)、リゾートトラストの大好きなパターンなので、これまた注目です。

  3. 久しぶりに コメントします。
    本日 サンクチュアリコート高山の会員権が発売開始されました‼️ 其れにともない サンクチュアリコート高山の詳しい概要が発発表されてます❗
    クラスは 予想通り 3クラスで 会員権は 50年の定期借地権らしいです❗ 今までの会員権と 違うようです❗
    ギャラリーは 一般の人も利用可能らしいです(^○^) 眺めも 温泉も よさそうで 24年3月の 開業が 楽しみです。

  4. natsuさん、情報ありがとうございます。室数をコンパクトに、1室あたりの口数を増やしてきましたね。エクシブ流に言えばノーマル20泊とバージョン10泊です。

    公式 – サンクチュアリ・コート高山|SANCTUARY COURT TAKAYAMA

    新ブランド「サンクチュアリコート」ということで、会員権としての新制度が気になるところです。特に以下のような。

    ・フローティング時権利未消化(上限あり)
    自施設の利用に限り、ご利用日から1ヶ月前までに利用のお申し込みがなかったお部屋につき、ご利用日の1ヶ月前の同日から先着順でご予約ができ、ご予約が成立した場合、20泊タイプは月10日、10泊タイプは月5日を超えない範囲内で、自らの占有日を消化することなくご利用になれます。

    これはサンクスフェスティバルと違って素泊まりでということだと思いますので、画期的だと思います。他の会員権にも援用するとよいと思います。

    いろいろと鉛筆なめなめ、制度を作った努力が垣間見える気がしました。記事はまだ書きませんが、皆さんとはこの場(このスレ)でディスカッションしましょう!

  5. 総客室数121室、3グレードで、ロイヤル、ラグジュアリーの上位2グレードは温泉付きというのは、予想通り、鳥羽別邸と全く同じです。
    洋室タイプのリビングにはダイニングテーブルがあるタイプが多く(箱根のスーパースィートのような)、これはインルームダイニングを意識してでしょうか。
    レストランは中華がないのが寂しいですが、大浴場には鳥羽別邸にはないサウナもあるし、いろいろな面で期待が膨らみます。
    中部地方在住者としては、ラグーナに引き続き、またまた営業攻勢にあいそう。
    購入する気も元手もありませんが、個人的には一度ゆっくり話を聞いてみたいなという気分にさせられる施設です。

  6. 追加でもう1点。
    図面を見る限りテラスがありません。
    六甲SVでがっかりしたのは、窓がはめごろしだったこと。
    山中湖や箱根のSSタイプは、テラスが魅力。
    せめて開閉できる窓がほしいところですが、どうなのでしょうね。

  7. 高山サンクチュアリコートアートギャラリーリゾート

    美術館がコンセプトのホテルというのは素晴らしいと思います。
    外来で美術館を訪れ素晴らしいと思えば会員権が欲しくなりますよね。
    また、スタンダードの会員権でも高山に宿泊できるようにしたのは凄く上手いなーと思います。
    コロナ禍で練りに練った案なのでしょう。
    小生も東海在住なので高山は凄く気になる物件です。
    しかしながら小生はまともに連休が取れるのはお盆休みぐらいしかなく、ゴールドの権利がとても欲しいんです。サンクチュアリコートでは
    ゴールドがないのが残念です。
    もしゴールドがあるような物件であれば無理をしてでも購入を考えたかも。

  8. blueroseさん こんにちは。

    一応図面では部屋風呂の窓は空くようになっていたと思います。

    山中湖や別邸のようにベランダが欲しいところですよね。小生もそれは強く思います。

    ベイコートも芦屋は部屋の窓があくのでとても気に入っております。

    今後の施設は是非ともベランダを作って欲しいです。

  9. RFさん、こんにちは。

    リゾートでは、外の空気をお部屋に取り入れたいですよね。

    サンクチュアリコート高山TVCM YouTubeにアップされていました。
    近いうちに中部地方では放映されるのでしょうか。

    https://www.youtube.com/watch?v=hPkxEOuWwqA

  10. resortboyさん

    ついに新ブランド登場ですね。エクシブではなくベイコート倶楽部をベースにしたのは、会員権販売の好調ぶりを引き継いだのでしょうが、同時に様々な価格や設定をランクアップできるというメリットもあるんでしょうね。その上で今後の施設展開を占う意味でも、今回の新ブランドではスタンダード会員の利用を可能にした点に最も注目しています。

    この施策には、新施設の稼働率アップや既存スタンダード会員への対応も当然あるとはいえ、それ以上に今後は新ブランドを主軸に新規施設を開発していくという強い意図を感じました。今回のクラブスイートはベイスイートを言い換えただけでなく、従来のCBに代わる新たなベーシックグレードに据えて、全体としての格上げを狙ったようにも思えます。

  11. blueroseさん、RFさん、benさん。コメント&情報をありがとうございます。

    中身は離宮ライクなプチエクシブ、制度運営はベイコート、ということで、手堅く売れるものを作ってきた感じですよね。ただ、ホテルチェーン全体を見たとき、「交換力」という点で評価すると、割高感はないのでしょうか。

    別の記事で詳しく書きましたが、交換グレードの工夫や、利用料金的にもエクシブ会員向けに寄せてきた感じで、稼働率が極めて低い2010年代のベイコート倶楽部の反省が活かされているように思います。

    かなり企画を練りに練ったようにも思いますが、果たしてこの「美術館ホテル」という新しいコンセプト(八ヶ岳にダイヤモンドの例がありますが…)が受けるのか、注目していきたいですね。

    ともあれ、リゾート会員権の価値とは一体何なんだろうと、改めて考えさせられる物件です。

  12. プールやジムは無い?。ベイコートはありました。
    コンセプトは離宮?、運営がベイコート?。

    エクシブから離宮シリーズに変わった時のような不安と寂しさがあります。
    この前、久しぶりに蓼科に行きましたが、ホテルとしてのゆとり、季節を感じる空間や沢山の楽しめる施設があって、すばらしいリゾートホテルだと再認識しました。

    高山という立地がどう評価されるのでしょうか。関東圏からは遠いです。
    中部、関西中心になりますね。冬は雪や寒さの厳しい場所ですから、シニアには厳しいと思われます。高山は良い観光地ですが、箱根や京都のように何度も行くリゾートになるのでしょうか?。

    色々考えてしましますが、完成が楽しみです。

  13. oceanさん

    おはようございます。
    リゾートトラストは高山サンクチュアリコートは大ヒットだった横浜ベイコートのようなイメージを持っているのだろうと思います。ベイコートは完売してもう売る物件がないので弟分である高山サンクチュアリコートであれば高山自体はほとんど行けなくても箱根などと交換しやすいため東京でも売れるだろうと目論んでいるようです。
    名古屋など中京圏内はまた事情が変わって来ます。
    高山という立地は名古屋からなら高速で2時間で行ける日帰り圏内です。鳥羽に行くより近いぐらいです。サンクチュアリコートが気に入れば足繁く通うことも十分可能です。本当にリゾートトラストは商魂逞しい企業だと思います。

  14. すみません。
    追加です。昨今の温暖化で高山も随分暖かくなりました。
    平湯温泉の辺りまで登れば夏も涼しくて快適だと思いますが高山市内は夏はかなり暑いと思います。
    その分冬も軽井沢や山中湖、蓼科よりは暖かいと思います。
    やはり春~秋がシーズンだとは思います。

  15. 皆さん、こんにちは。oceanさん、いらっしゃいませ。

    高山は東京民からすると一度ぜひ行ってみたいところですが、せいぜい数年に一度という感じでしょうか。売れるかどうかは交換カレンダーに依存するように思いますので(交換力)、情報をお持ちの方はぜひお寄せください。

    oceanさんが書かれていたことでもありますが、もうリゾートトラストは本格的なリゾートホテル(滞在型でフィットネスなどの自発的なリラクゼーション要素のあるホテル)は作らないだろうことを考えると、残念に思います。既存のオールドエクシブには見るべきものがまだまだあると思うので、それらが持続的に維持されるようなプランを考え出してほしいと思っています。

    今回の高山は期限付きですが…。

  16. 高山は、インバウンド華やかなりし頃でも、訪れる外国人は欧米系が圧倒的に多くて、韓国中国等のアジア系は少ない観光地です。
    歴史を感じさせる料亭や酒蔵も多く、食でも楽しめる街です。
    リゾートトラストは、名古屋発祥の企業にも拘わらず、愛知、岐阜に永く施設がなく、ラグーナベイコートが出来ても岐阜にはリゾーピアひるがの しか無かったので、高山に施設が出来るのは朗報です。北陸方面からの利用者も多くなると予想されます。使ったことはありませんが、昔は高山にサンメン?高山が有ったような記憶が。

  17. サンクチュアリコート高山のCM、初めてTVで観ました。
    番組はBSの報道番組でした。ナレーションで「完全会員制リゾートホテル」と言っていましたから、なんのCMか初めて見る人にも伝わると思うけど、ラグーナBCの時は詳しいナレーションもなく、エクシブの会員だから分かったけれど、一般の人が見たら意味不明のCMでした。

    引き続き、4分間のサンクチュアリコート高山PVもアップされています。
    https://www.youtube.com/watch?v=z8inS2dZbt0

    改めて見ると、中央に暖炉を添えたレセプションは、六甲SVそっくりで、イタリア料理ガーデンテラスは、山中湖SVのラウンジテラスを彷彿とさせます。
    美術館も素晴らしいです。

    でも、やっぱりお部屋の窓は開けられないと思います。
    天井から床までの、全面ガラス窓のようですので、テラスがなければ開けられませんよね。今からでも設変更してほしい。

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