ピークアウトしたリゾート会員権売上

リゾートトラストは2022年5月13日に2022年3月期の決算発表を行いました。このブログではこの1年、四半期決算ごとに詳しくその内容をお知らせしてきましたので、すべて予想通りで新たな発見があまりありません。ですから、改めて同社の好調さを示す記事を書くことはしません。それはなぜか。既に同社のリゾート会員権売上はピークアウトした模様だからです。

詳しい決算発表の内容は、同社の投資家向けサイトをご覧ください。

(公式)投資家情報|リゾートトラスト株式会社

まず、会員権売上がピークアウトしたというのは僕の予測ではなく、同社の決算発表資料に書かれています。それは今期(2023年3月期)の計画値です。

リゾート会員権の契約高が、2022年3月期が727億円で過去最高であったのに対し、今期2023年3月期は652億円と、1割程度減ると同社は計画しています。その結果、今期は通期で会員権事業の利益が44億円減少するだろうとしています。

昨年にサンクチュアリコート高山を発売して大好評を得た結果、2022年3月期は過去最高の契約高を更新した同社は、第2弾のサンクチュアリコート琵琶湖に続き、関東に開発するサンクチュアリコートの発売を今年度下期に行うと名言しています。これらの活発な販売計画からすると、売上減となるのは少し意外な気がします。

以下では、なぜ会員権販売が減速するのか、その理由について説明します。

まず、同社の過去の契約高推移を見てみたいと思います。しかし、これは簡単ではありません。なぜなら、同社の決算に現れる売上高は、実際の契約高・販売高とは「期ズレ」が起こっているからです。リゾート会員権はまだ物件のない建築段階で販売されるため、ホテルが完成して開業するまでは不動産の売上が繰り延べられるのがその理由です。

僕に十分な研究余力があれば別ですが、正確な契約高推移を知ることができる簡便な方法はありません。そこで次善策として、同社が発表している会員数の推移データを使ってみます。

以下は、13日に発表された会員数推移のスライドです。細かな説明は省きますが、折れ線グラフが会員数の増分です。

このグラフに同社は1つ注釈を付けています。2017年3月期のところに「ランクアップ需要に向けた販売が増加」とあります。これは一時同社が依存していた「既存会員に対するアップグレード販売」を指すものです。この販売手法だと会員数が伸びません。会員権が買い増しになれば増分に含まれますが、下取りなどでアップグレードした場合は増分になりません。

同社はこの販売手法について反省しているようで、数年前からこのスライドでは必ず同様の注釈が掲載されるようになっています。

ともあれ、この会員数の増分は新規会員権販売の数的トレンドを示しているのは間違いありませんから、このグラフを使って過去10年分の会員権売上動向と株価の関係性について検証してみます。このグラフ(オレンジの点線)に実際の株価データを重ねてみましょう。

日本の代表的な株価指数であるTOPIXを月次でプロットした折れ線グラフを作成し(青の実線)、それに「パラボリック」というテクニカル指標を描画して(緑の点線)、先ほどの会員数推移に重ね合わせたのが以下です。

チャートの描画にはYahoo!ファイナンスを用いました(手動で描画したラインはありません)。リゾートトラストの発表資料は通年なので、各ポイントに期末前年末のデータが来るように重ね合わせています(例えば、2022年3月期のポイントには、2021年12月のTOPIX株価を重ねています)。

(参考)パラボリック | トレンド分析 | マネックス証券

これを見ると、増加会員数( ≒ 新規会員権販売数)のトレンドは、この図で示したTOPIXの上げ下げと極めて強い相関があるようです。上記のアップグレード注釈のところで落ち込みが大きくなっていますが、ここ数年はほとんど同じ動きと言ってよいでしょう。

こう言ってしまっては詮無い感じがしますが、リゾート会員権はいい物件を作ったから売れるというものではなく、このように強く市況の動きに影響されるというものだ、という側面は否定できません。そして岸田文雄首相の政策により、日本株は軟調な動きを見せるように変化しました。

会員権販売が減速する計画の中、どのようにしてその穴を埋めると同社は発表しているでしょうか。

それは気が向けば次回以降、お話ししようと思います。ただ、ここまでの話だけでも、春先にいろいろなネガティブ通知(値上げや海外交換廃止など)が急に相次いだことにも、「あ~」と思われるのではないでしょうか。

なお、この金曜日の決算発表を受け、今日16日の同社株価は急落。174円安の1936円で引け、−8.25%の大幅安となりました。

(ヤフー)リゾートトラスト(株)【4681】:詳細情報 – Yahoo!ファイナンス

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