エクシブ建替え、社内議論の内容が明らかに

一週間のご無沙汰でした。相変わらず、あまり時間が取れずに申し訳ありません。さて今日は、前回に引き続いて、リゾートトラストがエクシブの建替えについて、現状、どのようなことを検討しているのかを、5月16日にグラントウキョウノースタワーで行われた機関投資家向け決算説明会での資料から見ていきます。

会員制ホテル事業のサステナブル化とは

まず、基幹ブランドである「エクシブ」に関する、同社の事業継続に対する認識は以下のとおりです。

こちらの画像を書き起こしてみます。

会員制ホテル「エクシブ」事業の永続化に向けた基本的な考え方
・一般にホテルの躯体は50~60年程は基本的な運営が可能な期間とされるが、然るべき時点で必要な改修工事を施すことで、その時点から更に30年程度の使用が見込める場合もある。施設毎の経過年数、仕様や設備の状況、立地、利用ニーズ等を総合的に勘案し、「大規模リニューアル」あるいは「建替え」等の選択肢から、今後、個別の物件について、それぞれ長期的な方向性を検討していく必要がある。
・当社は以前より、会員より他物件への切替えの希望を受ける場合に一度販売した物件を下取っているが、それらを再販する際には「利用権」のみで販売しているため、旧施設は既に一定の不動産持ち分を保有。

この話題(スライド)に関して、同社の伏見有貴社長は上述の説明会にて、以下のように語っています。

会員制ホテル事業のサステナブル化については、当社の将来を考えていく上で、とりわけ重要なテーマだと考えており、この新中計の発表に向けてプロジェクトを発足し議論を深めてきましたので、現段階のイメージとして掲載しております。

僕はこのサイトをはじめ、いろいろなところでリゾート会員権のビジネスモデルについて解説していて、その中で、サステナビリティの問題をかなりガミガミ言ってきましたから、現在の同社にそうした話題を取り扱う専門部署があるということは、非常に喜ばしいことだと思っています。

このスライドには、こうした考え方のもとで、「建替えを想定した場合の事業サイクル(考え方の一例)」として、以下のようなビジョンが示されました。

建替え対象施設(旧施設)の会員の選択肢は3つあると、この図では説明されています。

オールドエクシブの建替え後、3つのルート

最初は建替え後の施設(新施設)への「買い替え」です。スライドでは「価格等の考え方は今後検討」とされています。建て替えるとなれば、少なくとも不動産の建物部分は新規になるので、その分の費用負担がここで言う「価格等」ということなのだろうと想像します。

次は「他施設への切り替え」です。従来から行われてきた、エクシブからベイコート倶楽部やサンクチュアリコートなどへの切り替えと同様の対応になる模様ですが、このスライドによれば、他施設の会員が建替え施設に乗り換える場合にだけ「ランクアップのみ等」と記載があります。逆に考えると、建替え施設の会員が他施設に切り替える場合には、グレードを下げるなど、選択肢が幅広くなる可能性がありそうです。

最後は「退会・買い取り」です。これも従来から行われています。僕もかつて、事情があってエクシブを「退会」して同社に買い取ってもらったことがあります。同社には買い取りのための決まったルールがありますので、このルートも特に新しいものではありません。

こう見てくると、建替えに関しても、同社がこれまでの取り組みでルール化されてきたものの応用が効くのだろうと予想が付きます。

つまり「建替え」とは、新規への切り替えとあまり変わらないような感じがします。

既存オーナーの会員権はどうなるのか

建て替えるのであれば、建替え前から引き継がれるのは、資格を得るための「(入会金に当たる)登録料」と、「(オールドエクシブに一部見られる償却型でない)保証金」、それに「土地」です。

古くなったエクシブを同じエクシブとして建て替えるのであれば、入会金を2度取ることはないと思われます。入会金は会員権価格の4割とされていますから、少なくともその分は安く乗り換えられるのでしょう。もし同社が登録料を取るのであれば、それは別会員権ということになりますから、建替えとは違いますね。同社もあくまで、「エクシブ事業の永続化」と、ブランド維持を明記の上で議論しています。

保証金は、古いオールドエクシブでは償却がありませんから、建て替え時にその金額が新会員権の建物部分に充当されるでしょう。これを機会に、ご自身の契約を確認されるのがよいと思います。

土地についてですが、現在のリゾートトラストの会員権価格(サンクチュアリコート)には、土地が含まれていません。ですから、同社が一度買い取って、地代を徴収するサンクチュアリコートの手法にするかもしれません。いずれにしても土地部分の代金は、オールドエクシブにおいては割合がとても低いのではないかと思います。

こうして見てみると、オールドエクシブが建て替えられた場合には、新規販売のおよそ半額で従来の会員は乗り換えられる、というようなイメージが持てます。これは上記のデータにより僕が勝手に推測したものですが、これを魅力的と思うかそうでないかは、人ぞれぞれ、ということになるでしょう。

一般に、仲介で買うのと同社から新規で買うのとでは、同社の顧客対応に一定の差があります。例えば、RTTGポイントクラブのステージ判定などですね。建替えで買い替えになれば仲介の方も新規扱いに「アップグレード」されるのでしょうから、そこに意義を見出す方もおられるでしょうね。

サンメンバーズ施設における買取り実績

同社がこのように建替えに言及しているのは、オールドエクシブにおいて相当な数の客室を同社が既に持っていることが背景にあるのではないかと思います。区分所有法において建替えの決議をするには、区分所有者(と議決権)の4/5以上の賛成が必要です。この賛成者の割合は、2/3まで引き下げられる方向で法令改正の議論が進められているようです。

この記事の最初に掲げた画像で、同社は以下のように述べています。

当社は以前より、会員より他物件への切替えの希望を受ける場合等に一度販売した物件を下取っているが、それらを再販する際には「利用権」のみで販売しているため、旧施設は既に一定の不動産持ち分を保有。

さらに参考資料として、既に閉館したサンメンバーズ施設の買い取り状況についての事例が公開されています。2,000名と多くの区分所有者が閉館時にいた施設ということで、おそらくは旧リゾーピア箱根のことを指しているのではないかと思われます。

この事例では、2,000件の区分所有件のうちの1,900件を買い取り済みであるとしており、建替えに具体的なめどが立っていることが伺えます。

一般ホテルにする気はさらさらない

この記事の最後に、この話題に隠れたもっとも大事なことを述べます。それは、同社は、古くなった会員制ホテルを一般ホテルとして運営する気はまったくない、ということです。

この問題は僕の研究でも、リゾート会員権あるある問題として取り上げていて、実際にサンメンバーズのリゾートホテルでは一般ホテルとハイブリッド化したために会員の利用メリットが損なわれた(=初期投資や年会費を払っているのに一般料金との差がなく経済メリットがない)という歴史があります(サンメン会員はエクシブを利用できるので、別にそれでもよかったのですが)。

リゾートトラストや東急不動産を除く他社でも、リゾート会員権は、経年劣化によってたいていなし崩し的にこのパターンに陥り、会員権は紙くずになり、区分所有持分は「負動産」になります。

一部の会員権では一般ホテルとうまく融合させたケースも見られますが(東急ハーヴェストクラブのホテルハーヴェストや破綻した後のセラヴィリゾート泉郷など)、リゾートトラストはそこを「再投資して同じホテルをもう一回売る」という、人類未踏の(大げさ)手法で解決しようとしています。

さて、2番手の東急不動産はどうするのでしょうね。リゾート会員権というビジネスはまだまだ発展途上なのかもしれません。研究のしがいがあるというものですね。

以上、同社が決算説明会で追加発表したエクシブ建替え関連の情報についてご紹介しました。皆さんのご意見をぜひお寄せください。

17 comments

  1. リゾートボーイさん!

    いつも大変興味深い話題をありがとうございます。
    リゾートボーイさんがおっしゃられる
    ように旧施設を建て替える時に、旧施設の会員権所有者は新規の半額で乗り換えられるのであればそれはとても魅力的なのではと思いますが、小生、リゾートトラストという会社はそうそう
    甘い会社ではないようにも思います。
    サンクチュアリコートが開業前ですが
    値上がりするようです。
    とても価格にはシビアな会社ですので正規の値段の半額までは下げないと思います(^o^;)
    小生の予想では新規建て替物件の会員権の正規価格-100万ぐらいで旧会員権を下取り!
    こんな感じだと思います(^o^;)

  2. いつも楽しく記事を拝見しております。
    建て替えとなると建築年が古い順に考えれば鳥羽、伊豆、白浜、軽井沢、鳥羽、淡路島、山中湖までが築30年以上経過した物件になるかと思います。
    オールドエクシブは仲介で割安な価格となっていますが、タイミングによっては購入したら数年後には建て替えという事態が発生する可能性もあるのではないでしょうか。
    このように考えると築20年以内の鳴門や浜名湖以降の物件の方が安心して購入できそうな気がします。
    最終的な出口まで考えるなら売却処分のし易さと自分が利用するであろう残り時間を検討する必要がありそうです。

  3. 現在開発・販売中のサンクチュアリーコートが「既存会員へのアップグレード販売を見越した、時間とお金に予約のある60代の夫婦をターゲットとした内容のホテル」だとしたら、オールドエクシブを建て替える際の新コンセプトがどうなるのか、興味があります。

    現在開発中のホテルが全て開業する頃には、既存会員は確実に年をとっていく訳で、新たに次の世代の中からRT社ファンを獲得する必要があります。
    エントランス商品として低価格タイプの部屋を作る?
    ファミリーフレンドリーな、定員の多い部屋を中心にする?
    レストランを縮小するなど施設運営コストを下げ、利用料金の低減を図る?

    その時の社会情勢に合わせて、新コンセプトを創り出すのでしょうね。オールドエクシブ→ベイコート→離宮→サンクチュアリーコート→???期待しています。

  4. 大変興味深い話題ですね!
    資料によれば、「他施設への切り替え」と「他施設会員への切り替え※ランクアップ等のみ可能」とは違う概念のようですね。
    前者は、同じグレード又は下位グレードも含め、リゾートトラスト保有分の他施設会員権と交換すること(その際差額調整の支払いはあるかも?)を意味するのでしょうか。
    パワポ資料の左から右が時間の流れなのだとしたら、早い段階で合意する人にのみ用意されたオプションなのでしょうか。
    いずれにせよ、しっかり考えてくれていたんだなあ、とホッとするニュースです。

  5. そして後者は、建替え対象でない施設の会員権を下取りして、建替え後の新施設の会員権を販売するという意味ですかね。

  6. 皆さん、こんにちは。

    まずお詫びですが、きのこさんのご指摘でようやく気づきましたが、建替えの際の切り替えについて、スライドには2つの意味合い(建替え施設の旧オーナーが出ていく場合と、他施設のオーナーが建替え施設の新オーナーになる場合)があることを認識しました。本文の該当部分を加筆修正しました。

    きのこさんとharyoshさんのコメントで、僕の資料の読み込みが甘かったことがわかりました。本文は前後の流れもあってあまりうまく修正できませんでしたが(お二人のコメントの方がよくわかる😓)

    さて、このようにリゾートトラストが突っ込んだ議論を社内でしていることを、現段階で公表することは驚きで(投資家向けへの社長からの説明ですので、限りなく公式発表に近いイメージです)、ちょっと僕も盛り上がって好意的に書いてしまったかもしれないですね。RCさんがキビシ目の予想をしてくれましたが、それはその通りかも、とも思います。

    ポンさんご指摘の仲介価格については、古いオールドエクシブについては今回の発表が仲介価格に大きく影響しそうです。同社は流通市場には我関せずの立場を貫いているので、憶測で価格が決まっていくことになります。

    同社は現在、50年の期限付きで会員権を販売していますが、今回の建替えについては、2028年頃には「XIV建替えモデル始動」とスライドで表現しています。エクシブ鳥羽の開業が1987年なので2028年は築41年です。エクシブ伊豆で築40年です。さてどうなるでしょうね。50代で買っていれば、そのオーナー自身はもう利用していないのは明らかですね。

    また今回、僕はあくまでエクシブブランドの維持のためにエクシブをエクシブとして建て替えると想定して記事を書きましたが、belairさんが建て替え後のコンセプトについて話題にしてくださいました。それで気づきましたが、エクシブでも離宮はまた別ブランドみたいなものなので、エクシブの名を残しながらもぜんぜん違うホテルになる可能性もあるなぁと感じました。

  7. resortboyさん、私のコメントが誤っている点を訂正いたしますね。
    後者は、「他施設会員『への』切り替え」ではなく「他施設会員『の』切り替え」でした。
    haryoshさんとresortboyさんのおっしゃるとおり、別施設会員から建替後施設会員への切り替えを指していることが分かりますね。
    皆様と一緒に解読していく感じが、とても楽しいです!
    オフ会はぜひ参加したかったのですが、所用があり参加がかないません。ご参加の皆様、楽しい時間をお過ごしください^ ^

  8. サンメンバーズ会員が建て替え後のエクシブを利用出来る可能性はあるのでしょうか?

    サンメンバーズは保有ではなく利用という性格なのですごく気になります。。

  9. きのこさん、フォローのコメントをありがとうございます。

    > 皆様と一緒に解読していく感じが、とても楽しいです!

    ほんと、そうですね。引き続きよろしくお願いします。

    サンさん、いらっしゃいませ。僕の予測では、サンメン会員が建て替え後のエクシブを利用することは可能だと思いますよ。「エクシブ」事業の永続化、と同社は名言していて、別の会員権(ベイコート倶楽部やサンクチュアリコートなど)に変更するという話ではありませんので。

  10. リゾートボーイさんの予想を聞いて、納得とともに安心しました。

  11. 5月の決算発表の結果?
    リゾートトラスト株が200円強、下がりました。
    (;∀;)

  12. パスカルさん、コメントありがとうございます。僕は気にしていませんでしたが、最近、随分、同社の株価が下がっているんですね。

    チャートを見ると、昨日、5月31日はいつもの数倍の出来高があって年初来安値。なんでしょうね。少しウォッチしてみる必要があるかもしれないですね。

  13. resortboyさん

    ご無沙汰しておりました。以前に他スレのコメントへもレスを頂戴したままで恐縮です。週末は仕事で外出不可によりオフ会には参加できませんが、いつも様々な記事とその慧眼には大いに刺激を受け、参考にもさせて頂いております。

    さて今回の中期経営計画は、かなり踏み込んだ内容で非常に驚きました。とくに現時点で、将来的なエクシブのサスティナブル化検討を明言したのは、企業としての責任と戦略という点でも、より信頼感を増す内容だったと思いました。

    SAC会員権の50年期限やバージョン20の発売などに関して、会員権事業の将来展望を問う中で、今回の中計に類する前向きな情報も断片的ながら耳にしてきましたが、今の時点で検討の方向性まで明確に示すとは思いませんでした。

    ただ建て替えを実行するのは、平穏無事なら早くても20年ほど先、改装を施して延命措置をすれば50年も先の話ですから、当然その頃には社会の経済状況もリゾート環境も大きく変化しますし、会員も大半は世代が入れ替わっています。

    よって今から具体的な詳細まで確定することはできないにせよ、そこに至る様々な施策を計画実行する上でも、また経営の将来に抱く不安や憶測を排除する意味でも、現段階で先々の方向性を打ち出す意義は極めて大きいでしょうね。

    建て替え対象の会員権についても、回収促進や駆け込み売買を排する措置など必要に応じた手立ては順次打ち出すでしょうし、私の会員権は既に新施設へ切り替え済みで当事者ではないにせよ、今後の動向には大いに興味があります (笑)

    もちろん私自身も建て替え時には生きてませんので、個人的には新施設の開発と旧施設のリニューアルを楽しみにする程度ですが、今後の安定的な経営と施設維持に期待が持てるのは、先々相続する子供世代も含めて望ましい話です。

    ともあれバブルにも踊らず地道に、しかも仰る通り様々な困難をも乗り越えながら、会員制リゾートやメディカル&シニアライフに新たなニーズを開拓してきた会社ですから、是非その将来に向けても確かな歩みを続けてほしいものです。

  14. サステナブル化やESGというと聞こえはいいですが、歴史的価値のない築60年の建物をようやくリフォームしてさらに30年使い続けるなんてケチ以外の何者でもない
    原発じゃあるまいし、リゾートと銘打ってるなら新規に建てるべきです
    今ですらオールドエクシブは朽ち果てて夜は幽霊でも出そうな雰囲気なのに

  15. benさん、包括的にまとめていただいてありがとうございます。「現段階で先々の方向性を打ち出す意義」についてご指摘いただきましたが、まさに時代が変わりつつあることの現れなんではないかと、僕は思っています。

    オフ会ではそこを「老人ドリブンの階級社会が到来した」と、表現しました。さらっと大事なことを書いてしまいましたが、機会があればオフ会の講演録でまた取り上げようと思います。

    equさん、いらっしゃいませ。まぁ、ケチは悪いことではないんですよね。お金持ちはケチだとよく言いますが、ケチだからお金持ちになった人もたくさんいまして。

    それは冗談ですが、スクラップ&ビルドではなくて、建物にちゃんとメインテナンス費用をかけて維持していくという姿勢は、これまでリゾートトラストがちゃんと表明してこなかったことなので(きちんとやってはいたけれど、費用報告も何もなくて会員には不安があった)、費用感も含めて明言したことは進歩であると、僕は感じています。

  16. 「老人ドリブンの階級社会」すごく気になります。オフ会、行きたかった…

    相続の仕事をしていて、最近「暴君たる家長が死んだ(衰えた)後の、家族、特に子供達の気質の変化」が気になっています。
    父が元気だった頃は黙って従っていたが、その重しが取れた時に自分を出せるようになり、一時的にバランスを崩してしまうケースが散見されます。

    そんな変化は若い時に生じた方が、対処しやすいです。それで、経済的な成功者は一定の年齢で「隠居」し、社会的にも経済的(資産保有)にも後継者にバトンタッチした方が、社会全体としてはプラスである様に感じています。真のFIRE、とでも申しましょうか。

    そんな事もあり、個人的にはオールドエクシブの建て替え時にコンセプトを次の世代に合わせて欲しい、と願っています。
    現実的にはそれが「老人ドリブンの階級社会」におけるアッパー層向けコンセプトなのかな?と勝手に想像しています。

  17. belairさん、コメントありがとうございます。とてもおもしろいご意見だと思います。脱線しますが、不動産コンサルタントの牧野知弘さんは以前から、「相続税100%、贈与税フリー化」を提案されています。

    負動産地獄 その相続は重荷です (文春新書 1398)

    こちらが牧野さんの新刊で、実は僕はまだ読んでいないのですが、同書のp.223~224に以下のようにあります。

    (引用はじめ)
    しかし、先述したようにこれでは財産が子に移転するのがあまりに遅い。そして実際に相続する頃には子供も定年を迎えているような年齢になり、さらに財産が死蔵されていきます。

    ならばいっそのこと、やや暴論ではありますが、相続が発生したら基本的にはすべての財産は国庫に帰属する制度に改めてみたら社会はどう変わるでしょうか。相続税100%の提案です。そのかわり、一定額までの贈与については贈与税フリーにします。アメリカは相続の際には配偶者は相続税フリーですが、同様にたとえば配偶者への贈与はフリー、子供に対しては子供の年齢が50歳になるまではフリーにして、財産移転を急がせるのです。

    それではいくつになったら死ぬかわからないし、財産贈与したあと想定より長生きしてしまったらお金に困るじゃないかという意見もあると思いますが、贈与した子供から親に対する生活資金の贈与についてもフリーにすれば良いと思います。親から子への贈与は子が50歳まではフリー、子から親への親孝行贈与は常にフリーにするのです。

    このようにすれば世の中は劇的に変わるはずです。まず相続税対策は全部なくなります。やる必要がないからです。
    (引用おわり)

    belairさんの「隠居」のご提案は僕も賛成で、実はこの隠居というコンセプトを自分なりにどう実現しようかと、僕はいろいろと考えて実践しています(KASAの会も隠居アイテムのひとつ)。その過程で、この牧野さんのアイデアには以前から注目・賛同しているところです。

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