ホテルライフの悩ましいところは、泊まりたいときに泊まりたいホテルに空きがない、ということに尽きます。特に会員制ホテルの場合、通年で利用料金が均一ですから、繁忙日ほど経済メリットがあるため、一般に泊まりたいときほど競争率が高まります。
一方で会員制ホテルというのものに、予約の取りやすさを価値として認める考え方もあります。使いたいときに使えてこそ会員制である、と。
しかしそれは両刃の剣です。ホテルの稼働率が低ければ収益性に影響しますから、そのホテルの存続にはサステナビリティの点で疑問符が付くでしょう。反対に、稼働率が高ければ使いたいときに使えないということになりますから、「何のために会員になったのか」ということになってしまいます。
この相反する状況に対してうまくバランスを取る必要があるのが、会員制ホテルの経営の要諦であると言えるでしょう。
さて、いくつかの写真をご覧に入れます。夜間の写真はすべて今日（2022年3月17日）の20時頃に撮影したものです。
冒頭の写真は東京テレポート駅の前での撮影です。左下に東京ベイコート倶楽部が見えます。
画面に映っているいわゆる「パレットタウン」というエリアは、2022年に順次閉鎖されることが決まっています。観覧車の左下には「MEGA WEB」というトヨタの大規模ショールーム施設がありましたが、すでに閉館しました。ライブハウスのZepp Tokyoも閉館済み。ショッピングモールのVenusFortも3月27日で閉館です
パレットタウンの⼤観覧⾞は少し遅れて8月31日の営業終了が予定されています。そうなれば、このエリアは夜は真っ暗になるでしょう。
以下は今日のベイコート倶楽部の写真です。写真から稼働率を推測してください。泊まりたいときに泊まれる、会員制の良さがここにはあります。
どちらが表なのかは難しいところですが、建物の両面を掲載しておきます。
このホテルのコロナ禍前の2019年3月期の稼働率はおよそ5割で、1日の宿泊者の平均は359.4人でした（今はもっと悪いです）。2021年3月現在の同ホテルの従業員は276人の正社員と44人の臨時職員です。おおむね1人の利用者に対して1人の従業員が必要となっていますから、会員制ホテルの維持コストというのはかなりのものだなと思わされます。
（僕の勉強会ではこの現象を「マンツーマンディフェンス」と呼んでいます）
今年の春にはリゾートトラストのビジネスホテル（ホテルトラスティ）の多くが閉館となります。まとまった解雇があるという情報は入ってきていませんので、ホテル従業員はエクシブやベイコート倶楽部などに配属されるのでしょう。さらなるコスト高になっていないか、ステークホルダー（会員や株主）は注視する必要があります。
最後にお台場の宣伝です。春休みシーズンとなり、コロナ禍にも一定のめどが立ったこともあり、お台場には観光客が戻ってきています。写真のように観光バスの団体も見かけるようになりました。
こちらの写真はお台場から有明に向かうシンボルプロムナード公園です。
（公式情報）シンボルプロムナード公園｜海上公園なび
東京2020大会が終わったので、青海にあった東京ビッグサイトの臨時展示場はすべて取り壊され、ベイコート倶楽部前のアニヴェルセル跡地も更地になって（これからテレ朝のビルが建ちます）、ベイコート倶楽部の近隣はかなり荒涼としていますが、写真のように公園にはきれいにお花が植えられて整備されています。
ぜひ皆さんもお台場・有明にお出かけください。
こんにちわ。
考えさせられる内容ですね。
私は、使いたい時に使えて初めて会員制だと思っています。
行きたい時に使えなくて、年会費だけ支払うのは寂しいですね。
でも、稼働が低いと運営は成り立たないですよね。
ゴルフ場のように全日会員と平日会員があるように、エクシブも平日会員があれば、稼働が上がるのではないでしょうか？。売却希望の会員権を買い取り、不動産ではなく無く利用権利のみで5年契約とかで販売。
この案は、会員権の販売が目的ではなく利用するお客さんを増やす、一般客を入れる事は出来ないので、平日の稼働を上げるのを目的としては如何でしょうか？
エクシブの既存会員と差として、使える施設はオールドエクシブの中で3施設のみ限定とかにするのも有りではないでしょうか。
平日の1人、2人の利用でルームチャージは高くつく事も利用しにくい原因かと思います。
出張や、その他で一人の時はエクシブを使わず高級ビジホを使ってしまいます。
どうせ空室があるなら、積極的に一人プランを打ち出してほしいですね。
会員制は、会員と運営者が共存できなければ成り立たないので、既存会員も稼働率アップに協力が必要になりますね！
resortboyさん、みなさん、こんにちは。
私の場合は、利用が平日と言う事もあり、また前もっての予定もゴルフしかないので
好きな時に利用できています。いつでも行けるなら、何も混んでいる時に行きたくないですし。
ただ問題が一つあって、レストランの空きが無い！ で、宿泊日の変更と言うのが多いです。
レッドは、まず使用しませんし、ゴールドに至っては、使用した事がありません。ずっと
流れて行きます。サンクスフェスティバルの恩恵にどっぷりと浸かっております。
お台場も結構様変わりしますね。お台場は、インバウンドで良く行きました。画像の
通りにバス停めて、100円ローソン（今は普通のローソンなんですね）へお菓子を買いに行って
バスの中で、ケーナの練習をしていたものです。
止まっているバスは、台数口なので、学校か会社関係かも知れませんね。観光関連の業界は
痛んでしまったので、コロナ後も以前の様には、ならないでしょうね。規制緩和で増加した
バス会社もかなり潰れました。リースでバスを利用していた会社は、稼働が無くとも1台月50
万はリース料の負担がありましたし。友人が立ち上げたバス会社も沈みましたね。
皆さん、ご存じですか？ 関東の会社は、正番と言って、先頭車が「1」番をつけます。
関西は、先頭車が「5」など最終番号を使用します。狭路などで、対向する時にあと何台来るか
それでわかるんです。
ベイコートを運営するリゾートラストはコロナ禍でも利益を出し続け
記事ではマイナスの印象で挙げられているトラスティもスターアジアに売却し譲渡益は約80億円計上してますのでホテル運営する企業としてはコロナ禍で他のホテルオペレーターが苦戦する中で会員制という景気に左右されにくい運営スタイルのおかげで優秀な経営だと思いますよ
今後の新設の滋賀県の高島や岐阜の高山も楽しみです
従業員解雇について情報提供いたします。
今回の件でトラスティに勤務する全国社員は会員制へ異動、エリア社員はほぼ退社という形になります。
とあるトラスティの例でいうと正社員の3分の2は退社、パートやアルバイトは全て辞めていただいております。
コロナ禍でも積極的に法人会員勧誘してましたね。不動産持ち分なしの福利厚生用。
これ結構成功してるのでは？家族連れが多いようです。
さらに富裕層のアッパーは離宮シリーズの最上位やヴィラを使って他人と隔離してるようで、庶民向けのトラスティ維持より法人や富裕層向けに注力でしょう。
私は法人で勧誘されましたが普通の離宮を買いました。コロナでやはり隔離したホテルが良いですし
皆さん、こんにちは。コメントありがとうございます。遅ればせながら、いただいた内容についての所感をメモいたしますね。
> エクシブも平日会員があれば
これはエクシブ以前の典型的な解決策でした。サンメンバーズには全日券と平日券があって、利用の平準化をそれで実現しようとしていました。
リゾート会員権の歴史的経緯で言いますと、その問題はエクシブで本格導入されたタイムシェアカレンダーで解決されたことになっています。もちろん、RT社的には、ということで、実際は異なります。今はサンクスフェスティバルなどがその対応策となっていますが、不人気施設の人気を底上げするようなことにはなっていないように見えますね。
今のオールドエクシブが老朽化して建物の価値がなくなり、交換という制度の本質が失われた後は、その会員は、入会金を根拠とするフローティング予約だけの権利を持つ相互利用だけの会員になると考えるのが自然です。
そうした会員権（ここではクローズ施設会員とでも呼びましょうか）が仲介市場で安く流通するようになれば、それはそれで発展的でサステナブルな話のようにも思えますね。
（長くなったので区切ります）
makunoutibentouさん、業界ネタをご披露いただいてありがとうございます。実はいま、お台場の某所でコーヒーを飲みながらこれを書いていますが、お花見、ビーナスフォート閉館などなどでお台場大復活です（今日は、ということですが）。
夕食難民問題は、インルームダイニングの定着で解決してもらえないかなぁと個人的には考えています。これについては取材もしてきたので、別に記事を書こうと思っています。
トラスティの売却については、いろいろ続報も出てきているので（KOKO HOTELブランドになるとか）、そちらも別の記事で続きを書きましょう。
法人対策については、まだRT社は本格的な対応をしていないように見えます。逆に言うと、そこに開発余地があるということなのかな。
今後の会員権がどのようなものであるべきかをいろいろと研究していますが、今のリゾート会員権はビジネス側のメインは単なる不動産分譲なので、不動産小口化商品みたいなものですよね。相続税対策でよくある金銭出資の任意組合契約にすれば登記がいらないし、事務手続きが格段に簡単になります。もちろん、そんなことをしたら経済合理性を求められることになるので、そうはならないんですが。
ああ、それは単に形を変えた預託金制ということか…。
こんにちは…
東京ベイコートの稼働率が低いのは、色が変わらないからなんですよね。
ベイコートのサンクフェスは、ベイコートの会員さんからの予約のみですものね。
エクシブみたいに色が変わればもう少し稼働率が上がると思うのですが、RT 社は会員権を売る会社という本筋に戻ってしまったんですよね（残念）
エクシブでは、一番最初の鳥羽の本館、リニューアルされていない北棟
ラージとスタンダードの2部屋を初めて利用しました。
ホテルよりバースデープランの葉書を頂いた為に、当初は、夫婦で利用する
予定が長女夫婦、次女夫婦がと増えてしまい。初めて北棟に宿泊しました。
金具の傷み、壁紙の傷みなどは、感じましたが、いつも通りの行き届いた清掃で
気持ちよく利用が出来ました。金具の交換・壁紙の張替え・便座の交換などで
十分お部屋の戦力化が出来るのではと思った次第です。
家具も当初は無垢材なのかな？ ペーパー掛け、再塗装で蘇るんじゃと思いました。
平日閉めてるなら、職人を雇用して、一部屋づつしていけばいいのにとか、勝手な事を
思っちゃいましたね。
嫁さんに、「テルメゾンあるから部屋にお風呂いらんやんな」と言うと
女性にはテルメゾンいけない場合があるから必要と言われましたが。
浴槽もステンレスとかだったら磨きで綺麗になったんだろうなと想像したり。
部屋の清掃してくださっているスタッフの方に改めて感謝の念を抱いた1泊でした。
別スレで、トラスティーのスタッフの方の雇用を聞きましたが、質の高いスタッフの
方を大事にして頂きたいと思います。今の満足は、ひとえに人的な部分が大きいので。
皆さん、こんにちは。新年度がはじまりましたね〜。
ジューシーママさん、コメントありがとうございます。
> 東京ベイコートの稼働率が低いのは、色が変わらないからなんですよね。
僕は東京ベイコート倶楽部が発売された頃の募集要項を持っていますが、タイムシェアカレンダーには色が付いていなかったですね。
今は以下のように真っ赤になっているわけですが…。
タイムシェアカレンダー 東京ベイコート倶楽部 2021年 12泊タイプ
> ベイコートのサンクフェスは、ベイコートの会員さんからの予約のみですものね。
そこは辛うじて権利の概念が守られているところですね。ベイコート倶楽部はエクシブの上位互換の会員権として位置づけているので、エクシブ会員がベイコート倶楽部をサンクスフェスティバルとしては利用できない、というのは筋が通っています。
以下の記事で検討したように、ベイコート倶楽部はエクシブ会員の利用がほとんどなくて稼働率が低いので、将来的にここがどうなるかには注目しています。サンクチュアリコートになってこの傾向はさらに強まる可能性もありますが、エクシブに回帰している面もあるのでどうなることやら。
ベイコート倶楽部の稼働率はなぜ低いのか｜ベイコート倶楽部 – resortboy's blog – リゾートホテルとホテル会員制度の研究
makunoutibentouさん、
無垢材というのは重要なポイントですね。いただいたコメント、とても共感します。
オールドエクシブは時代的な理由ですけれども、修繕の効く素材の建材や家具が使われていて、ペイントや張替えなどをすれば古いながらに維持でき、味わいみたいなものも出る部分があると。以前、創業者がインタビューでそのように語っていたのを見たことがあります。